虧掉17億，瑞安房地產(chǎn)近五年首虧，羅康瑞：市場(chǎng)調(diào)整尚未結(jié)束，城市更新是未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)

本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：張釔璟

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“過(guò)去一年，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境不容易，有非常大的壓力，消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)非常緩慢。作為開(kāi)發(fā)商，也感覺(jué)到融資市場(chǎng)非常困難，需要很關(guān)注流動(dòng)性。”羅康瑞感慨道。

3月26日晚間，老牌港資房企瑞安房地產(chǎn)（00272.HK，以下簡(jiǎn)稱“瑞房”）召開(kāi)2025年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。瑞房主席羅康瑞、副主席羅寶瑜、財(cái)務(wù)總裁及投資總裁孫希灝、行政總裁王穎及瑞房子公司瑞安新天地有限公司行政總裁張斌等管理層出席會(huì)議。

根據(jù)當(dāng)日下午發(fā)布的業(yè)績(jī)報(bào)告，2025年，瑞房收入為40.93億元，同比下降49.92%；股東應(yīng)占溢利-17.82億元，為過(guò)去五年來(lái)首次出現(xiàn)虧損。

對(duì)此，財(cái)務(wù)總裁及投資總裁孫希灝解釋稱，本次虧損主要源于公司收租物業(yè)的估值減值以及存貨的減值撥備，并不是真實(shí)的虧損。若剔除兩者的影響，瑞房2025年錄得核心溢利為3.97億元，同比下降12%。

展望后市，羅康瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還沒(méi)有完結(jié)，仍將維持兩三年，觸底的態(tài)勢(shì)也會(huì)延續(xù)下去。不過(guò)，他也指出，市場(chǎng)對(duì)高質(zhì)量的房產(chǎn)還是有需求，城市更新和城中村改造將是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。

去年錄得物業(yè)銷售收入僅5億，賬上仍有172億銷售額待結(jié)轉(zhuǎn)

查閱財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致瑞房2025年收入近乎腰斬的“罪魁禍?zhǔn)住保俏飿I(yè)銷售收入規(guī)模的明顯縮小。

2025年，瑞房錄得被確認(rèn)為收入的物業(yè)銷售額僅為4.99億元，較2024年的43.56億元，減少了38.57億元。而這背后的原因，則在于2025年瑞房并沒(méi)有新的住宅項(xiàng)目落成。

雖然結(jié)轉(zhuǎn)收入很少，但在新房銷售方面，瑞房表現(xiàn)不俗。2025年，瑞房實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額為79.16億元，其中住宅銷售額為72.46億元，商業(yè)物業(yè)銷售額為6.7億元。

據(jù)瑞房行政總裁王穎介紹，去年瑞安的合約銷售主要來(lái)源于上海“翠湖天地·六和”與“武漢天地·云逸”這兩個(gè)項(xiàng)目。

其中，“翠湖天地·六和”的風(fēng)貌別墅及聯(lián)排產(chǎn)品，因?yàn)槠湎∪毙院退休d的獨(dú)特生活方式，再次獲得了高凈值客群的高度關(guān)注和較多的認(rèn)購(gòu)意向，已經(jīng)取得預(yù)售許可的別墅及聯(lián)排全部售罄，其余待售的別墅待預(yù)售許可獲批后就可以完成簽約。而“武漢天地·云逸”作為武漢新天地住宅收官之作，入市后銷售勢(shì)頭也很強(qiáng)勁。截至2025年底，去化率已經(jīng)超過(guò)72%，成交量遠(yuǎn)超于同區(qū)域內(nèi)的其他高端住宅項(xiàng)目，目前項(xiàng)目已經(jīng)接近于清盤(pán)。

王穎透露，截至2025年底，瑞房已經(jīng)鎖定待確認(rèn)為正式收入的銷售額高達(dá)172.31億元，將在2026年以及以后的交付，并在后續(xù)業(yè)績(jī)中得以確認(rèn)。

商業(yè)租金連續(xù)三年增長(zhǎng)

相比于物業(yè)銷售，作為瑞房另一大核心業(yè)務(wù)的商業(yè)租金收入更為亮眼。

據(jù)了解，2025年全國(guó)的辦公樓市場(chǎng)、零售物業(yè)市場(chǎng)均處于激烈的競(jìng)爭(zhēng)中。以上海為例，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)上海辦公樓租金為每天每平方米5.2元，較去年同期下降11.6%；零售物業(yè)方面，上海核心地段商場(chǎng)與非核心地段的租金分別同比下跌4.3%、6.4%。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年，瑞房錄得租金及相關(guān)收入（包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司）為36.25億元，同比增長(zhǎng)2%，連續(xù)三年維持增長(zhǎng)。其中，位于大本營(yíng)上海的物業(yè)租金及相關(guān)收入高達(dá)28.26億，占到總租金收入的78%，同比增長(zhǎng)3%。

在眾多項(xiàng)目中，于2023年9月底開(kāi)幕的鴻壽坊租金及相關(guān)收入同比增長(zhǎng)49%，主要受辦公樓組合出租率上升所帶動(dòng)；而上海新天地租金及相關(guān)收入同比增長(zhǎng)14%，主要受惠于新天地東臺(tái)里開(kāi)業(yè)；蟠龍?zhí)斓氐淖饨鸺跋嚓P(guān)收入同比增長(zhǎng)7%。

不過(guò)，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，瑞房亦難逃其影響。該公司亦在財(cái)報(bào)中指出，2025年該公司零售物業(yè)和辦公樓的續(xù)約租金均出現(xiàn)了下跌。

對(duì)于瑞房商業(yè)板塊2026年經(jīng)營(yíng)策略，瑞安新天地行政總裁張斌表示，零售板塊將以多元?jiǎng)?chuàng)新方式持續(xù)提升營(yíng)業(yè)額、客流等基本面，實(shí)現(xiàn)租戶共贏。以上海為例，可依托外來(lái)客流打造零售差異化優(yōu)勢(shì)，同時(shí)持續(xù)推出契合新天地特色的文化體驗(yàn)類內(nèi)容，驅(qū)動(dòng)租戶組合提升。至于辦公板塊則將提升出租率作為首要任務(wù)，通過(guò)彈性租賃策略及定制化裝修、可持續(xù)辦公等高品質(zhì)服務(wù)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，并不斷拓展空間之外的增值服務(wù)。

輕資產(chǎn)加碼城市更新

翻看過(guò)往財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，瑞房在大本營(yíng)上海的土地儲(chǔ)備正快速下降。截至2025年底，瑞房旗下位于上海的發(fā)展中及日后發(fā)展項(xiàng)目的可供出租及可供銷售總建筑面積為16.9萬(wàn)平方米，而2020年底該數(shù)字為208萬(wàn)平方米，過(guò)去五年間減少超190萬(wàn)平方米。

在項(xiàng)目拓展方面，“輕資產(chǎn)策略”成為了瑞房選擇。此次業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層也坦言，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中，輕資產(chǎn)策略既能夠平衡瑞房在資金、資本方面的投入，又能夠保持其在規(guī)模上的良性擴(kuò)張。

2025年，瑞房在輕資產(chǎn)拓展方面的表現(xiàn)亦可圈可點(diǎn)。期內(nèi)，瑞房成功新增了兩個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，分別是位于上海新天地社區(qū)內(nèi)的高端住宅項(xiàng)目“永新里”和位于上海浦東新區(qū)的城中村改造項(xiàng)目“上海三林”。公司在前者實(shí)際權(quán)益為15%，在后者則為13.26%。

據(jù)王穎透露，永新里會(huì)以翠湖天地的品牌進(jìn)行開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，目前項(xiàng)目的動(dòng)遷安置工作已完全完成，計(jì)劃于今年上半年正式動(dòng)工，預(yù)計(jì)2031年整體竣工；而三林項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2035年建成。

最新財(cái)報(bào)顯示，截至2025年底，瑞房輕資產(chǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目總數(shù)量增至4個(gè)，總在建及待建規(guī)模為住宅122萬(wàn)平方米、商業(yè)29.1萬(wàn)平方米。

據(jù)了解，瑞安拓展的4個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)自于城市更新和城中村改造。對(duì)此，瑞房行政總裁王穎解釋稱，近年政府在加大力度推進(jìn)城中村的改造，2025年上海市也發(fā)布了新一輪三年城市更新計(jì)劃，并明確了2026年要啟動(dòng)城中村整體改造計(jì)劃，加快城市的高質(zhì)量發(fā)展。在這樣的背景下，城中村改造成為了城市更新的著力點(diǎn)。

“蟠龍?zhí)斓厥谴蠹宜煜さ纳虾３侵写甯脑斓某晒Ψ独唬粌H改善了區(qū)域環(huán)境，也有效促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮，這個(gè)項(xiàng)目的成功也充分印證了瑞安在城中村改造領(lǐng)域的卓越能力，也讓我們對(duì)三林新天地、召樓新天地等同類項(xiàng)目的前景充滿信心。”王穎稱。