93歲上海癱瘓阿婆賣房養(yǎng)老，公證過戶咋就這么難？

李阿婆的房產(chǎn)證

九旬老人想出售名下房產(chǎn)，但行動(dòng)不便無法親自前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心，過戶手續(xù)該如何辦理？這讓市民毛女士犯了愁，她近日向“新民幫儂忙”打來求助電話：“工作人員說可以辦理委托公證，但我們問了一圈也沒有方向。”上海老齡化程度日益加深，遇到這樣的問題到底該如何解決？記者就此展開調(diào)查。

賣房養(yǎng)老 過戶被卡

毛女士的母親李阿婆今年93歲，身體一直硬朗，前兩年在蘇州養(yǎng)老。去年8月，老人不慎摔跤，自此臥床不起。今年，毛女士將母親送往普陀區(qū)一家養(yǎng)老院。“養(yǎng)老院每月費(fèi)用一萬多元，母親退休工資不高，為了減輕我們負(fù)擔(dān)，她提出賣房養(yǎng)老。”毛女士表示。由于李阿婆名下有一套位于普陀區(qū)子長路的老公房，經(jīng)母親同意后，毛女士委托中介掛牌出售。

“原本以為賣房是為母親養(yǎng)老解憂，沒想到，第一步就卡得如此艱難。”由于母親年事已高且行動(dòng)不便，無法親自辦理過戶手續(xù)，毛女士向普陀區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心咨詢，希望提供上門服務(wù)，但被告知無法安排。“工作人員說，要么老人親自到場(chǎng)，要么通過委托公證方式，由我們代為辦理。”本以為看到了曙光，誰知委托公證之路也是“一波三折”。

產(chǎn)權(quán)厘清 公證受阻

毛女士告訴記者，父親過世較早，母親改嫁后未再生育子女。繼父沈老伯與前妻育有五個(gè)子女。李阿婆與沈老伯一直居住在子長路那套老房，該房登記在二人名下。2015年沈老伯過世后，由李阿婆獨(dú)自居住。沈老伯曾于2002年立下遺囑，將其房產(chǎn)份額全部留給李阿婆。

由于涉及繼承問題，去年李阿婆向普陀區(qū)人民法院起訴，要求繼承房產(chǎn)中沈老伯的產(chǎn)權(quán)份額。2025年11月的民事調(diào)解書顯示，該房屋歸李阿婆一人所有，她補(bǔ)償繼子女20萬元，繼子女配合辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。當(dāng)時(shí)母親已癱瘓?jiān)诖玻谔K州公證處辦理了委托公證，由毛女士代為辦理了產(chǎn)證變更事宜。

此次賣房又需辦理過戶手續(xù)。毛女士帶著材料先后前往普陀區(qū)公證處和閘北公證處咨詢。“普陀公證處的工作人員說，這是老人名下唯一一套房子，不可以買賣。還說老人年紀(jì)大，很難辦委托公證。”在閘北公證處，她也得到了“難辦”的回應(yīng)：“他們說母親年紀(jì)大，又是再婚家庭，即便要辦委托公證，也要參照繼承公證，需要所有繼子女到場(chǎng)，流程很麻煩，不確定多久能辦下來。”此外，毛女士還了解到，如需跨區(qū)上門服務(wù)，各公證處的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，具體費(fèi)用根據(jù)路程遠(yuǎn)近和案件復(fù)雜程度而定。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，毛女士發(fā)現(xiàn)遇到了“死結(jié)”：“難道非要抬著擔(dān)架把老人送去登記中心嗎？”

登記中心 無法上門

記者致電普陀區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心。工作人員回應(yīng)，目前登記中心不提供上門辦理服務(wù)。如果老人行動(dòng)不便，只能通過公證委托的方式，由子女持公證書代為辦理。“不論是辦公證委托，還是老人親自來窗口辦理，前提是老人思維清晰，能清楚表達(dá)自己的賣房意愿。”

工作人員解釋，如果老人因疾病、認(rèn)知障礙等原因不能辨認(rèn)自己行為，若要辦過戶手續(xù)，則需要子女向法院申請(qǐng)認(rèn)定老人為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，并指定監(jiān)護(hù)人。監(jiān)護(hù)人憑判決文書依法履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，包括出售房產(chǎn)用于老人的醫(yī)療、生活等必要支出。

高齡老人 一案一議

李阿婆的情況到底能不能辦委托公證？記者首先致電閘北公證處，工作人員稱需了解具體情況后回復(fù)。不久，相關(guān)工作人員來電告知：“對(duì)所有超齡老人的委托，我們的判斷和審查沒法‘一刀切’，需要了解老人身體情況、婚姻情況、書面表達(dá)簽字能力等。配偶過世后涉及賣房，還要看遺產(chǎn)是否處理清楚。一定是詳細(xì)詢問了解，一案一議、一案一判，無法給出統(tǒng)一的說明。”

隨后，記者聯(lián)系普陀區(qū)公證處。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對(duì)于行動(dòng)不便的高齡老人，公證處可以提供“上門服務(wù)”。不過他也坦言，類似李阿婆這樣的九旬老人，且名下只有唯一房產(chǎn)，公證處在受理這類高齡老人委托時(shí)確實(shí)會(huì)很謹(jǐn)慎。“因?yàn)樯杂胁蛔⒁猓瑢?duì)老人未來的生活會(huì)有很大影響。”他介紹，實(shí)踐中也遇到不少高齡老人口齒表達(dá)不清，或有認(rèn)知障礙，無法辦理委托公證。因此，公證員會(huì)先遠(yuǎn)程了解老人狀況，通過電話或視頻初步判斷其表達(dá)能力和生理狀況，再確定有無上門必要。“我們上門后會(huì)與老人面對(duì)面交流，看其思維邏輯和表達(dá)能力，確定賣房是不是其本人意愿，是否清楚自己的行為。”

針對(duì)李阿婆的情況，該負(fù)責(zé)人解釋，房屋本是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，沈老伯先過世，其子女本可繼承父親所屬的房產(chǎn)份額。但鑒于該套房屋產(chǎn)權(quán)已厘清，歸李阿婆所有，且有民事調(diào)解書為據(jù)，因此只要老人思維清楚、表達(dá)沒問題，就可以辦理委托公證。“如果沒有那份判決書，或者產(chǎn)權(quán)不明晰，就需要繼子女都到場(chǎng)，先做繼承公證，再為老人做委托公證，流程時(shí)間就會(huì)比較長。”

幾經(jīng)波折 毛女士終于拿到了委托公證書

多方協(xié)調(diào) 終拿到委托書

業(yè)內(nèi)人士直言，公證處在辦理70歲以上老人委托公證時(shí)，常常面臨多重考量。實(shí)踐中曾遇到過不少棘手案例：有老人辦完委托后反悔，稱當(dāng)初受子女脅迫；也有多子女家庭因一人辦理委托賣房，引發(fā)家庭矛盾；更有子女售房后對(duì)老人后續(xù)生活不聞不問，導(dǎo)致老人晚年生活失去保障。這些情況一旦發(fā)生，公證處往往成為矛盾焦點(diǎn)。

正因如此，公證員面對(duì)高齡老人時(shí)不得不更加審慎——反復(fù)確認(rèn)老人真實(shí)意愿、評(píng)估其表達(dá)能力、厘清家庭關(guān)系，確保產(chǎn)權(quán)清晰無爭(zhēng)議。“很多家屬覺得公證員問東問西，流程繁瑣，甚至認(rèn)為是在‘刁難’，其實(shí)這些步驟都是為了保護(hù)老人。”該業(yè)內(nèi)人士解釋，如果老人因疾病或認(rèn)知障礙無法清楚表達(dá)意愿，公證處就無法辦理委托公證，這也是保護(hù)老人權(quán)益的一道防線。

正是這些實(shí)踐中的風(fēng)險(xiǎn)考量，使得公證處格外謹(jǐn)慎。對(duì)于家屬而言，這意味著更長的等待、更復(fù)雜的材料，甚至可能因細(xì)節(jié)不清而被“卡住”。毛女士的奔波，正是這種“謹(jǐn)慎”與“無奈”交織下的真實(shí)寫照。

為解決毛女士的困擾，記者與她一同來到上海東方公證處。經(jīng)詳細(xì)溝通并查閱材料，公證員告知：“李阿婆再婚家庭的情況比較復(fù)雜，但好在產(chǎn)權(quán)清晰，老人思路清楚，我們可以上門為她辦理委托公證。”在公證員上門后的第十天，毛女士順利拿到委托書。

毛女士感慨道：“像我們這樣家里有高齡老人的，以后只會(huì)越來越多。希望相關(guān)部門能把流程講清楚、說明白，讓家屬少跑冤枉路，真正為老年人提供更人性化的服務(wù)。”

記者七問 如何破難

針對(duì)報(bào)道中反映的老年人辦理委托公證過程中遇到的常見問題，以及市民普遍關(guān)心的公證事項(xiàng)，記者整理出這份實(shí)用問答。

Q1：委托公證和繼承公證有啥區(qū)別？

A：兩者極易混淆，核心區(qū)別在于“人活著”還是“人沒了”。

委托公證（賣房常用）：產(chǎn)權(quán)人（老人）在世時(shí)授權(quán)他人代辦手續(xù)。遵循“人跟著人走”原則，根據(jù)《公證法》，老人可在住所地、居住地等地辦理。比如老人住在外地，可在當(dāng)?shù)剞k理。例如，王阿婆戶口在上海但長期住在蘇州的養(yǎng)老院，她可以在蘇州辦理委托公證。

繼承公證：產(chǎn)權(quán)人去世后確定遺產(chǎn)歸屬。遵循“房跟著房走”原則，必須由不動(dòng)產(chǎn)所在地的公證處辦理。也就是說，只要房子在上海，哪怕所有繼承人都在外地，也必須到上海的公證處辦理繼承公證。

Q2：是不是必須去房子所在的轄區(qū)辦理公證？

A：不需要。上海任一公證處出具的委托公證書、繼承公證書，均可用于全市各不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。上海各公證處獨(dú)立受理業(yè)務(wù)，出具的文書法律效力完全相同，不動(dòng)產(chǎn)交易中心均予以認(rèn)可。如需上門服務(wù)，建議可根據(jù)老人居住地或醫(yī)院所在地，向就近的公證處申請(qǐng)。

Q3：辦理賣房委托公證，基礎(chǔ)材料要哪些？

A：需提供：委托人（老人）身份證、戶口簿、婚姻狀況文件、配偶身份證、房產(chǎn)證、受托人（子女）身份證復(fù)印件、委托人與受托人的關(guān)系證明。

特別注意：若房產(chǎn)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，哪怕產(chǎn)證只有一方名字，必須夫妻雙方共同到場(chǎng)簽字，不能由一方代辦。若夫妻有一方去世，可能需要視情況辦理繼承公證手續(xù)。

Q4：老人行動(dòng)不便，如何辦理“上門公證”？

A：對(duì)于行動(dòng)不便的高齡、生病或殘疾人，上海的公證處通常提供“上門公證”服務(wù)。子女可先到公證處“預(yù)受理”提交材料初審，符合條件公證處會(huì)安排兩名工作人員上門。

特別提醒：70歲以上老人辦委托，需有額外一名近親屬陪同并提供關(guān)系證明，這是為了保護(hù)老人權(quán)益。

Q5：公證處為啥一定要老人親口說“我愿意”？

A：這是對(duì)老人最大的保護(hù)。公證員必須當(dāng)面確認(rèn)老人真實(shí)意愿，排除被脅迫的可能。如果老人無法清楚表達(dá)（如患有阿爾茨海默癥），公證處無法辦理委托公證。

Q6：80歲以上老人辦遺囑公證，是否免費(fèi)？

A：是的。上海公證行業(yè)對(duì)80周歲以上老人首次辦理遺囑公證免收公證費(fèi)。符合條件的老人可攜帶證件前往公證處辦理，建議提前電話預(yù)約。

Q7：還有不清楚的，如何咨詢？

A：可以撥打12348上海法網(wǎng)法律服務(wù)熱線，這是市司法局服務(wù)熱線，可提供公證咨詢。也可登錄“上海公證網(wǎng)”或通過“上海市公證協(xié)會(huì)”微信公眾號(hào)查詢各區(qū)公證處電話。

原標(biāo)題：《93歲上海癱瘓阿婆賣房養(yǎng)老，公證過戶咋就這么難？》

欄目編輯：王軍

來源：作者：新民晚報(bào) 季晟禎