觀點(diǎn)直擊 | 馬場(chǎng)開(kāi)門紅之后 越秀地產(chǎn)今年保持千億目標(biāo)

觀點(diǎn)網(wǎng) 2026年，越秀地產(chǎn)母公司越秀集團(tuán)先開(kāi)了個(gè)好頭。

2月25日，經(jīng)歷243輪競(jìng)價(jià)，鏖戰(zhàn)9小時(shí)，拍出236億元總價(jià)，越秀集團(tuán)從保利、華潤(rùn)、珠實(shí)等七家頭部房企中突圍，將這宗廣州總地價(jià)第二的地塊收入囊中。

根據(jù)最新消息，馬場(chǎng)地塊兩宗宅地已經(jīng)分別備案土方開(kāi)挖和主體工程，預(yù)計(jì)投資金額超過(guò)304億元，大幅打破廣州宅地開(kāi)發(fā)的歷史紀(jì)錄。

從占滿版面的SKP官宣簽約，再到華爾道夫首入廣州的消息，越秀地產(chǎn)被集團(tuán)“帶飛”，決心要在2026年重回廣州巔峰。

截至2025年12月31日，越秀地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入錄得約864.6億元，同比增長(zhǎng)0.1%；利潤(rùn)總額為17.8億元，同比上升21.4%；毛利率為7.8%，核心凈利潤(rùn)為2.6億元，合同銷售金額則為1062.1億元。

3月31日，越秀地產(chǎn)召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)，副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理及執(zhí)行董事朱輝松，聯(lián)席總經(jīng)理及執(zhí)行董事江國(guó)雄，財(cái)務(wù)總監(jiān)曾志釗出席會(huì)議。

面對(duì)2026年的經(jīng)營(yíng)，越秀地產(chǎn)相信行業(yè)升級(jí)方向會(huì)越來(lái)越清晰。

求穩(wěn)

近期樓市熱度有所回升，越秀地產(chǎn)仍然保持“地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整周期”判斷。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年新建商品房銷售面積、銷售金額分別同比下降8.7%和12.6%，降幅較2024年明顯收窄。市場(chǎng)告別了高速增長(zhǎng)模式，進(jìn)入一個(gè)以“止跌回穩(wěn)”為核心、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

市場(chǎng)分化持續(xù)，行業(yè)調(diào)整期里每一片雪花落在身上，都幾乎有千鈞之重。回望2025年經(jīng)營(yíng)情況，行業(yè)整體銷售端持續(xù)承壓，越秀地產(chǎn)也無(wú)法幸免。

2025年內(nèi)，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售金額約為1062.1億元，同比下降7.3%。在核心六城實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為909億元，約占公司總合同銷售金額85.6%。

回顧2024年度業(yè)績(jī)會(huì)，越秀地產(chǎn)將銷售目標(biāo)定在了1205億元，2025上半年也已完成615億元銷售計(jì)劃，下半年卻遇上了行業(yè)調(diào)整帶來(lái)的波動(dòng)。

不過(guò)，銷售端承壓并非越秀地產(chǎn)一家之難，在千億房企數(shù)量不斷減少的情況下，越秀地產(chǎn)后退步幅有限，依舊保持著千億規(guī)模，站穩(wěn)第一梯隊(duì)陣營(yíng)。

按地區(qū)劃分，2025年合同銷售金額中，大灣區(qū)約占30.6%，華東地區(qū)約占26.2%，中西部地區(qū)約占11.2%，北方地區(qū)約占32%。

同時(shí)，公司入賬銷售區(qū)域結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，大灣區(qū)、華東、中西部和北方區(qū)域分別貢獻(xiàn)了22.2%、40.9%、18.8%和18.1%，全年入賬銷售均價(jià)提升至29600元/平方米。

更穩(wěn)定的核心城市已經(jīng)成為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)共識(shí)，越秀地產(chǎn)并不例外，也收獲了可觀成果。

例如，北京和樾望云、上海翡翠悅府兩大標(biāo)桿項(xiàng)目，全年分別實(shí)現(xiàn)95億元、159億元銷售業(yè)績(jī)，銷售均價(jià)均突破10萬(wàn)元/平方米。

將范圍稍微擴(kuò)大，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市為越秀地產(chǎn)貢獻(xiàn)了85.6%的銷售業(yè)績(jī)。其中一線城市銷售金額超800億元，占比約78%。

董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示：“2026年房地產(chǎn)行業(yè)依舊在持續(xù)的調(diào)整中尋求探底，并且這個(gè)底可能會(huì)比去年更厚，總體是市場(chǎng)筑底的過(guò)程。”

還處在筑底過(guò)程之中，也就意味著銷售波動(dòng)還要持續(xù)。根據(jù)銷售月報(bào)，越秀地產(chǎn)今年前兩月累計(jì)合同銷售金額約為人民幣71.06億元。

管理層透露，3月份銷售明顯優(yōu)于1月，“小陽(yáng)春”正反應(yīng)市場(chǎng)回暖或有所改善的重要信號(hào)。不過(guò)，公司去年一季度在北京、上海的銷售情況比較理想，今年以持銷項(xiàng)目為主，大概率同比還是有下滑的跡象。

盡管如此，管理層對(duì)于2026年的經(jīng)營(yíng)還是持有積極態(tài)度，將繼續(xù)保持千億規(guī)模的銷售目標(biāo)，核心是保持有質(zhì)量的銷售以及銷售回款率，包括銷售毛利率以及經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的健康和安全。

“我們有2213億元貨源，其中94%分布在一二線城市，整體資源比較優(yōu)質(zhì)，總體按照50%的去化量計(jì)劃安排。”林昭遠(yuǎn)還表示，定下這個(gè)目標(biāo)，也是給管理層團(tuán)隊(duì)一個(gè)努力的方向。

求進(jìn)

銷售目標(biāo)保持不變，越秀地產(chǎn)也沒(méi)有更改投資預(yù)算，全年權(quán)益投資目標(biāo)金額還是300億元。

回顧2025年投資動(dòng)作，越秀地產(chǎn)分別于北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、西安及佛山新增25幅土地，總建筑面積約為278萬(wàn)平方米，全年權(quán)益投資總額244億元。

雖然沒(méi)有達(dá)成2025年300億元的投資目標(biāo)，但總體還是符合公司當(dāng)下銷售水平及策略推進(jìn)節(jié)奏，超96%資金投向北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市，其中廣州、北京、上海三地投資額占比超六成。

根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，越秀地產(chǎn)截至2025年末總土地儲(chǔ)備達(dá)1855萬(wàn)平方米，一二線核心城市占比達(dá)94.4%。其中一半位于一線城市，790.34萬(wàn)平方米位于“大本營(yíng)”大灣區(qū)，面粉儲(chǔ)備還是比較充足的。

管理層表示，2025年實(shí)際投資未達(dá)預(yù)期，主要由于去年上半年土地市場(chǎng)熱度與銷售市場(chǎng)不匹配，公司做了相應(yīng)調(diào)整；下半年搶抓市場(chǎng)回落的增儲(chǔ)窗口、低溢價(jià)窗口精準(zhǔn)加倉(cāng)，最終將拿地平均溢價(jià)率控制在9.3%以內(nèi)。

“從行業(yè)角度來(lái)看，去年投資策略比較精準(zhǔn)，大部分投資地塊都位于重點(diǎn)發(fā)展城市。2026年，公司將繼續(xù)按照既定計(jì)劃及節(jié)奏，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，以可售貨值及1000億元以上的目標(biāo)做好鋪排。”

值得注意的是，越秀地產(chǎn)2025年以106.16億元居于廣州房企拿地金額榜首，貢獻(xiàn)全市超五分之一的土地出讓金，2026年春節(jié)后集團(tuán)又成功競(jìng)得廣州天河馬場(chǎng)地塊。

馬場(chǎng)地塊是珠江新城核心地段最后一塊連片開(kāi)發(fā)的城市更新地塊，對(duì)企業(yè)綜合操盤能力要求極高，市場(chǎng)關(guān)注度也居高不下。

越秀地產(chǎn)表示，將以高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃、高質(zhì)量開(kāi)發(fā)以及高能級(jí)定力的思路來(lái)推進(jìn)項(xiàng)目。同時(shí)，若符合上市公司利益，該項(xiàng)目不排除會(huì)被注入上市公司越秀地產(chǎn)，具體以公告為準(zhǔn)。

在林昭遠(yuǎn)看來(lái)，以最快速度和效率引進(jìn)全球頂尖的高端百貨SKP，這是越秀集團(tuán)的底氣，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的解題就在商業(yè)。馬場(chǎng)地塊近期將會(huì)開(kāi)工，計(jì)劃3-4年內(nèi)建成。

除了項(xiàng)目本身意義重大，堅(jiān)持拿下馬場(chǎng)地塊，是一次資金實(shí)力和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力的綜合體現(xiàn)，更是在條件有限的市場(chǎng)環(huán)境中修復(fù)毛利率的機(jī)會(huì)。

截至2025年12月31日，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入864.57億元，同比保持小幅增長(zhǎng)；銷售成本為797.08億元，同比上升3.05%；毛利額為67.48億元，毛利率同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)至7.8%。

管理層對(duì)此表示，毛利率是10多年以來(lái)大家都比較關(guān)注的一個(gè)指標(biāo)。過(guò)去兩三年由于行業(yè)調(diào)整，越秀地產(chǎn)毛利率也受到一定影響，總體而言還是希望毛利率能夠盡快修復(fù)，提升到一個(gè)合理水平。

“公司一方面希望行業(yè)調(diào)整能夠盡快得到更好的修復(fù)，同時(shí)也通過(guò)已投項(xiàng)目，能夠?qū)φ麄€(gè)盤子起到更好地帶動(dòng)作用，因?yàn)樾峦俄?xiàng)目毛利率都在15%以上。另一方面，公司通過(guò)降本增效，更好地通過(guò)產(chǎn)品的溢價(jià)能力來(lái)提高整體毛利率水平。”

不過(guò)，越秀地產(chǎn)整體盈利水平相對(duì)穩(wěn)健，稅后利潤(rùn)17.8億元，同比增長(zhǎng)21.4%；核心凈利潤(rùn)2.6億元，成為行業(yè)中極少數(shù)仍保持盈利的房企。

除此之外，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流延續(xù)多年凈流入態(tài)勢(shì)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入139.4億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余、定期存款、定期存款及其他受限存款規(guī)模為467.6億元，能夠較好覆蓋接下來(lái)的投資活動(dòng)。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，越秀地產(chǎn)境內(nèi)融資占比71%，鎖定長(zhǎng)期低成本資金。其中，一年內(nèi)到期債務(wù)占比26%，中長(zhǎng)期債務(wù)占比74%，期限結(jié)構(gòu)合理可控。

財(cái)務(wù)方面，越秀地產(chǎn)三道紅線保持綠檔達(dá)標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比分別為40.8%、54.9%和1.7倍，資金安全墊厚實(shí)；期內(nèi)加權(quán)平均借貸利率為3.05%，同比下降44個(gè)基點(diǎn)。

管理層在會(huì)上表示，2026年公司將重點(diǎn)落實(shí)去庫(kù)存、均投資、穩(wěn)業(yè)績(jī)和防風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)策略，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，持續(xù)提升產(chǎn)品力和服務(wù)力。

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