樓市的信號，已經(jīng)非常強(qiáng)烈了

　　剛剛過去的3月，北上廣深四大一線城市，各有各的樓市小陽春。

　　上海：二手房網(wǎng)簽成交破3萬套，單日最高成交1585套，熱度已回到2021年初。因為簽約量太大，交易系統(tǒng)一度癱瘓。

　　北京：3月份二手房網(wǎng)簽量飆升，沖擊2萬套。

　　深圳：3月份二手網(wǎng)簽破5000套，剛需放量，豪宅量價齊升。

　　廣州：3月一手住宅成交環(huán)比增42%，二手住宅成交破1萬套。

　　比成交量回升更值得關(guān)注的，是政策層面釋放出來的積極信號。

　　關(guān)注我

　　團(tuán)隊研究了超10年深圳樓市干貨全在里面

　　01

　　辦法總比困難多

　　今年的政府工作報告，時隔11年，再次明確提出要深化住房公積金制度改革。意味著政策調(diào)整進(jìn)入重要窗口期。

　　地方層面，動作更是密集。

　　廣州率先推出全國首個住房公積金跨境人民幣結(jié)算服務(wù)，在穗港澳職工提取的公積金能直接匯到港澳賬戶。

　　成都也不甘落后，公積金貸款額度最高提升至120萬，并取消了貸款次數(shù)限制。

　　武漢則放開異地貸款，不再要求本地戶籍，只要在異地連續(xù)繳滿6個月就能申請。

　　看得出來，公積金正在從“購房補貼”向“住房保障”轉(zhuǎn)型，跨城流動的購房需求，也正在被政策悄悄激活。

　　另外，廣州最近還提出，將探索房票安置范圍擴(kuò)大到二手房。

　　以前拆遷戶拿到房票只能買指定的新房，如今向存量二手房流通延伸。相當(dāng)于給市場注入了新的購買力，既給拆遷戶多了一個選擇，又能幫存量房去庫存。

　　作為十五五開局之年，樓市新政的總基調(diào)是“應(yīng)出盡出、不搞添油戰(zhàn)術(shù)”。

　　在市場未達(dá)到官方預(yù)期之前，政策還會一茬一茬地出，利好只會多不會少。

　　02

　　為什么房地產(chǎn)必須穩(wěn)住？

　　有觀點認(rèn)為，房子是自住的，漲跌無所謂。

　　真的無所謂嗎？

　　一套房賬面財富跌掉上百萬，對大多數(shù)家庭來說，這種沖擊是直擊心靈的。能扛住的人始終是少數(shù)。

　　中國住房自有率高達(dá)90%。房價下跌，幾乎關(guān)系到每一個家庭的財富安全。

　　樓市和股市的區(qū)別在于，買股票虧了，大家認(rèn)賭服輸，因為沒多少人會加幾倍杠桿炒股。但買房不一樣，房子是加了杠桿的，很多家庭背負(fù)著沉重的債務(wù)，抗風(fēng)險能力其實很脆弱。

　　有人總說，保房價是為了保土地財政。

　　其實恰恰說反了，是土地財政依賴地產(chǎn)，不是地產(chǎn)依賴土地財政。任何一個有長遠(yuǎn)規(guī)劃的城市，都不想把命拴在賣地上。發(fā)展才是硬道理。

　　所以，保房價，穩(wěn)定資產(chǎn)價格，本質(zhì)是保護(hù)老百姓的財富和預(yù)期。和救開發(fā)商，是兩碼事。

　　今年國家繼續(xù)鼓勵消費，大宗商品價格也有往上走的趨勢。這背后，其實是一個信號。房價繼續(xù)大跌，不符合任何一方的利益。對老百姓、對銀行、對地方、對拉動消費，都承受不起。

　　所以，指望房價繼續(xù)大跌，已經(jīng)不太現(xiàn)實了。

　　這不是盲目樂觀，而是看清了底層邏輯：當(dāng)債務(wù)被正視、財富被守護(hù)，樓市的軟著陸才是對千家萬戶的負(fù)責(zé)。

　　03

　　樓市的新趨勢

　　一個新趨勢是，房地產(chǎn)的頭部效應(yīng)越來越強(qiáng)。

　　中指研究院的報告顯示，去年百強(qiáng)房企銷售額前十的城市，貢獻(xiàn)了66.7%的業(yè)績，同比不減反增。

　　上海、北京、廣州、深圳、杭州這些核心城市，成了房企的主戰(zhàn)場。

　　從拿地邏輯看，如今能活下來的頭部房企，都在想辦法提質(zhì)增效、聚焦核心城市的核心地段。這一輪洗牌過后，留下來的玩家，會更有韌性。

　　真正聰明的投資者都明白，慢就是快。

　　先靠穩(wěn)妥投資攢夠資本，等摸清門道了再一步步向上置換。

　　在投資市場里，那些短期大漲大跌的數(shù)字游戲都是虛的。這周漲20%、下周跌20%，看著刺激，實際普通人根本抓不住最佳買賣時機(jī)，等反應(yīng)過來才發(fā)現(xiàn)自己屬于被收割的那部分群體。

　　真正決定房產(chǎn)價值的，主要看五年、十年甚至更長時間的發(fā)展趨勢。

　　那些在市場上失利的人，往往都犯了兩大致命錯誤：一是在市場最瘋狂的時候貪婪入場；二是即便買到了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，卻因為看不懂行情和耐不住寂寞，總在低位恐慌性割肉。

　　買房選籌就像玩拼圖一樣，每個細(xì)節(jié)都要嚴(yán)絲合縫。不僅要選對城市的潛力板塊，還要挑準(zhǔn)符合市場主流趨勢的產(chǎn)品，更要研究房子未來的受眾群體。

　　因為這些因素，都將決定你的房子將來賣給誰、有沒有人接手、有多少人接手、能賣多少錢。

　　聰明的投資者都知道，與其賭短期的漲跌，不如專注于真正的好貨。

　　畢竟，買錯時機(jī)+買錯房子+用錯杠桿=多重暴擊。這種錯誤只要犯一次，很多人一輩子都翻不了身。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。