觀音橋成房企“必爭之地”，它在作答一道怎樣的城市命題？

3月31日下午3時，重慶土地市場迎來開年首場重量級土拍。備受矚目的觀音橋長安三工廠片區22畝純居住用地正式競價出讓，總可建規模4.31萬㎡，容積率3.0，建發、海成、邦泰、金茂、遠達、中海六家品牌房企同臺競逐，現場舉牌聲此起彼伏，氣氛緊張激烈。

歷經136輪競搶，該地塊最終成交樓面價高達13916元/㎡，溢價率28.85%，總價約6.0億元。這是繼2025年3月31日建發以13923元/㎡的價格斬獲相鄰地塊之后，觀音橋長安三工廠片區連續第二年誕生“地王”級作品，以無可爭議的硬核實力，為區域土地價值寫下最新注腳。

“地王”頻出

觀音橋板塊凝聚價值共識

事實上，在重慶土拍市場，觀音橋的地長期“獨領風騷”。

回顧觀音橋近年來的土拍表現，幾乎以“逢拍必地王”的姿態，持續制造著“高光時刻”。其中2023年，電測村二期地塊以14142元/㎡的價格被華潤競得，拿下年度總價和單價雙料“地王”；2024年無供應；2025年，長安三工廠片區53畝純居住用地以13923元/㎡的樓面價被建發斬獲，溢價率29.64%，成為當年的“地王”。

時隔一年，同一片區22畝地塊再次掛牌，起拍價從10740元/㎡上漲至10800元/㎡，最終成交價高達13916元/㎡，這一價格幾乎與2025年建發望江云啟地塊13923元/㎡的“地王”價持平。

雖看似僅是持平，但實際上，與此次出讓地塊指標高度相似的是建發縵云地塊。兩塊地同屬鯉魚池板塊，建發縵云地塊容積率為2.8，可建規模3萬余方，在2023年的成交樓面價為11155元/㎡。

而此次出讓地塊的容積率更高，為3.0，可建規模也僅4萬㎡左右，然而成交樓面價卻已上漲至13916元/㎡，可見片區土地的實際價值仍在持續攀升。

開發商真金白銀的競逐背后，既是對觀音橋板塊的后市堅定看好，更是對觀音橋新房暢銷的強力“背書”。

據克而瑞重慶統計數據，近一年觀音橋組團的房價在2.1萬元/㎡~3.2萬元/㎡之間，價格韌性強勁，遙遙領先于其他板塊。同時，銘騰機構發布的“2025年重慶中心城區商品住宅成交金額TOP組團”榜單中，觀音橋板塊均價更是一騎絕塵，超第二名5000多元。這種由購房者用真金白銀投票出來的市場共識，讓房企敢于在此“下重注”。

正如業內人士所言：“觀音橋的土地價值，不是被‘炒’出來的，而是被市場‘買’出來的。”

潛力爆表

長安三工廠片區實力兌現

如果說土地價格是觀音橋區域價值的“溫度計”，那么城市更新的實質性推進，則是這片土地價值不斷走高的“壓艙石”。

尤其是觀音橋東側的長安三工廠片區。前有觀音橋西側電測村板塊在城市更新的催化下崛起令人矚目的高端商業、高端居住區，而擁有1950畝廣闊土地留白的長安三工廠片區正在進行更大規模的城市更新，無疑更令人期待。

據了解，長安三工廠片區城市更新項目總投資約208億元，項目規劃分為三期實施，一期重點打造長安科技創新中心與長安文化國際商業街，已于2022年6月簽約開工。

長安三工廠片區城市更新項目示意圖。

如今，宏偉藍圖正加速兌現為現實圖景。長安科技創新中心以160米和100米雙塔重塑產業地標，2025年12月主體結構已全面封頂；長安文化國際商業街擬打造“歷史記憶+潮流消費+生態藝術”三位一體的高端商業綜合體，也在穩步推進中。

更值得關注的是，長安汽車集團總部已于2025年7月正式在片區內掛牌運營。重慶首個駐地央企的落地，其戰略意義遠超一次簡單的空間搬遷，而是從制造基地向集“戰略決策、資本運作、尖端研發、生態構建、全球運營、品牌展示”于一體的高能級總部經濟核心的質變，加速片區內高精尖產業和人才的匯聚。

進入2026年，一場足以改寫重慶城市格局的行政區劃變革，為該區域注入了前所未有的戰略勢能。2026年1月25日，兩江新區行政區正式揭牌。在重慶市“十五五”規劃中，明確提到兩江新區要進一步放大國家級新區和行政區融合發展新優勢，打造支撐全市承接落實國家重大戰略、培育壯大新質生產力的主陣地。

2026年3月，重慶兩江新區發布最新規劃，正式確立“一帶一軸一廊多組團”空間格局。在這一戰略格局中，觀音橋板塊被納入兩江新區核心區，未來資金、產業與高凈值人口將在此高度集聚，政策紅利、財政投入、基礎設施配套等在此實現“1+1＞2”的疊加效應，不管是商圈能級、總部經濟還是科創實力都將實現跨越式升級。

而長安三工廠片區作為觀音橋東擴的主陣地，既承接了城市更新的政策利好，又保留了成熟商圈的人口吸附力，在重慶城市版圖中非常稀有。

標桿已立

建發望江云啟錨定區域價值

當然，在區域價值加速兌現的過程中，優質住宅項目同樣起到了關鍵的錨定作用。建發望江云啟，正是這片熱土上最具說服力的價值注腳之一。

建發望江云啟實景圖。

作為建發房產在重慶的首個“風雅宋韻”產品系作品，建發望江云啟占據著觀音橋長安三工廠片區核心位置。項目整體規劃建面約123㎡~251㎡的精裝戶型，主打新規好房子。產品亮點如戶型設計實現超130%得房率，部分戶型配備挑空露臺與明廳入戶花園，約3萬㎡中式園林營造出極大的宋式美學震撼感……這些產品力上的展現，讓建發望江云啟在重慶高端改善市場迅速確立了標桿地位。

建發望江云啟實景圖。

截至2026年3月，建發望江云啟在售參考價約3萬元/㎡，穩居全市新房價格榜前列。自2025年10月開盤以來，項目包攬了重慶中心城區總價300萬元以上住宅產品套數、面積、金額三項銷售冠軍，吸引高凈值客群堅定買入。目前，項目建筑面積約123㎡的小戶型即將清盤，足見火爆程度。

建發望江云啟的熱銷，也反哺著土地市場的價值預期，既是開發商愿意出高價拿地的信心來源，更為區域內后續高端改善項目確立了至少三個維度的標尺：一是產品力標尺；二是價格標尺；三是流速標尺。核心地段加上極致產品力，才能在分化行情中表現出足夠強的抗周期能力。

值得期待的是，在長安三工廠片區1950畝的城市更新項目中，共規劃有約201畝高品質住宅用地，目前已成功出讓75畝，且根據后期的更新進度，隨時有可能出來更好更大的地塊，再加上兩江新區核心區建設的縱深推進、長安三工廠片區城市更新的穩步推進，意味著片區的高端住宅集群正在加速成型，未來無疑將擎起重慶人居價值制高點！

上游新聞 張雪梅