URI城市租住前沿：銀發(fā)經(jīng)濟(jì)加速爆發(fā)？國資密集出手入場...

快訊背景：2026年3月，廣西康養(yǎng)集團(tuán)有限公司正式落地成立，依托廣西旅游發(fā)展集團(tuán)資源，聚焦醫(yī)療、養(yǎng)老、旅居康養(yǎng)、健康產(chǎn)品四大核心板塊，累計投資約42.88億元，建成運營一批標(biāo)桿項目并控股相關(guān)健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)，成為省級國資規(guī)模化入局康養(yǎng)賽道的標(biāo)志性事件。短短一周內(nèi)，廣州康養(yǎng)集團(tuán)緊隨其后揭牌，整合市屬國企醫(yī)養(yǎng)托幼資源，打造市級康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)主平臺。

步入“十五五”規(guī)劃開局之年，國有資本正以強(qiáng)勁勢頭全面切入康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)賽道，多地省級、市級國有康養(yǎng)平臺相繼組建運營，標(biāo)志著康養(yǎng)行業(yè)正式進(jìn)入由國資主導(dǎo)引領(lǐng)、資源加速整合、模式持續(xù)創(chuàng)新的全新發(fā)展階段。從央企戰(zhàn)略布局到地方國企落地實操，從重資產(chǎn)投入夯實基礎(chǔ)到輕資產(chǎn)運營提升效能，國有力量正在重塑銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)格局與競爭邏輯。

本期，URI城市租住全面梳理國有康養(yǎng)企業(yè)的發(fā)展趨勢、層級布局、運營現(xiàn)狀與實踐方向，完整呈現(xiàn)本輪國資入局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的整體圖景。

01

地方國資康養(yǎng)先行樣本

廣西、廣州模式落地實踐

作為本輪省級國資布局康養(yǎng)的典型，廣西康養(yǎng)集團(tuán)構(gòu)建四大業(yè)務(wù)板塊，形成完整康養(yǎng)框架：

1）醫(yī)療板塊運營多家醫(yī)院及健康管理中心，累計服務(wù)近6萬人次，為康養(yǎng)提供支撐；

2）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老板塊以南寧康養(yǎng)中心為核心，設(shè)床位305張，2024年2月運營，入住率91%，定位中端普惠；

3）旅居康養(yǎng)板塊以巴馬賜福湖度假區(qū)為核心，年接待超4萬人次，但受交通、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一等影響，流量轉(zhuǎn)化盈利效率偏低；

4）大健康產(chǎn)品板塊通過控股南方黑芝麻集團(tuán)布局，該企業(yè)近年營收下滑，四年累計虧損1.28億元，短期償債壓力較大，暫難有力支撐集團(tuán)發(fā)展。

廣州康養(yǎng)集團(tuán)則代表了地市級國資整合的新方向，企業(yè)定位為全國領(lǐng)先的平臺型科技康養(yǎng)企業(yè)，以健康、養(yǎng)生、養(yǎng)老為核心方向，重點通過數(shù)據(jù)科技賦能、上下游資源整合、行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)輸出，搭建開放共享的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。該集團(tuán)整合市屬國企醫(yī)養(yǎng)托幼資源，致力于探索社區(qū)頤幼服務(wù)新模式，打造康養(yǎng)消費新場景、新業(yè)態(tài)、新平臺，成為市級國資發(fā)力康養(yǎng)的重要樣本。

02

發(fā)展轉(zhuǎn)型核心

資產(chǎn)資源硬實力轉(zhuǎn)向資本與市場軟實力

傳統(tǒng)康養(yǎng)服務(wù)領(lǐng)域中，國有康養(yǎng)企業(yè)多聚焦普惠型養(yǎng)老、基礎(chǔ)醫(yī)療等公共服務(wù)范疇，發(fā)展核心依托資產(chǎn)獲取與資源調(diào)配能力，公益屬性與產(chǎn)業(yè)發(fā)展并行。隨著銀發(fā)經(jīng)濟(jì)全面崛起，市場化、產(chǎn)業(yè)化要素在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的權(quán)重持續(xù)提升，國有康養(yǎng)企業(yè)的核心發(fā)展動力，正從資產(chǎn)與資源的硬實力，向資本運作與市場需求洞察的軟實力加速轉(zhuǎn)型。

這一轉(zhuǎn)變并非弱化原有資源優(yōu)勢，而是通過資產(chǎn)價值化、資源資本化、需求數(shù)據(jù)化、服務(wù)產(chǎn)品化的實施路徑，構(gòu)建“重資產(chǎn)布局筑牢根基、輕資產(chǎn)運營強(qiáng)化能力”的雙輪驅(qū)動模式。傳統(tǒng)資源驅(qū)動模式下，企業(yè)易陷入重投資、低周轉(zhuǎn)的困境，政策依賴度較高，對多元化、升級型市場需求響應(yīng)滯后。而資本與市場驅(qū)動模式，能夠強(qiáng)化資產(chǎn)整合與變現(xiàn)能力，精準(zhǔn)匹配前沿技術(shù)、創(chuàng)新模式與用戶需求，最終搭建以國企為核心樞紐、跨界資源協(xié)同聯(lián)動的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

面向未來5-10年，URI認(rèn)為國有康養(yǎng)企業(yè)將逐步成長為產(chǎn)業(yè)價值整合者。企業(yè)需要同步推進(jìn)兩大核心工作：一是強(qiáng)化資本運作，打通多元化融資渠道，通過資產(chǎn)證券化等方式盤活存量資產(chǎn)，釋放資金與運營活力；二是深耕需求洞察，以市場數(shù)據(jù)支撐經(jīng)營決策，以快速迭代的產(chǎn)品適配用戶需求。同時，企業(yè)還需在技術(shù)應(yīng)用、組織變革、人才重構(gòu)三大層面構(gòu)建新能力，推動智慧康養(yǎng)從概念走向落地應(yīng)用，搭建市場化組織架構(gòu)，引進(jìn)信息化、大消費、新媒體等跨界人才，兼顧公益責(zé)任與市場競爭力，平衡長期投資與短期收益的發(fā)展訴求。

03

央企康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)布局

分類切入全國化規(guī)模化推進(jìn)

當(dāng)前央企布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)主要分為三大類型：一是主業(yè)涵蓋醫(yī)藥醫(yī)療、生命健康的企業(yè)；二是涉及房地產(chǎn)、金融保險業(yè)務(wù)，推動產(chǎn)業(yè)融合轉(zhuǎn)型的企業(yè)；三是將原有業(yè)務(wù)向康養(yǎng)領(lǐng)域延伸拓展的企業(yè)。

URI城市租住觀察到，央企康養(yǎng)布局整體呈現(xiàn)高舉高打、打造行業(yè)頭部梯隊的特征，依托專業(yè)化運營、資本投資、承接培療改革等方式落地項目，但全國化布局過程中，基層落地能力不足的問題逐步顯現(xiàn)。

04

省級國有康養(yǎng)企業(yè)現(xiàn)狀

全域覆蓋 資產(chǎn)整合任務(wù)艱巨

目前全國超七成省份已設(shè)立省屬一級或二級國有康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)平臺。省級國有康養(yǎng)企業(yè)普遍呈現(xiàn)業(yè)務(wù)布局覆蓋面廣、承接資產(chǎn)規(guī)模大但分布零散、資產(chǎn)質(zhì)量參差不齊的特點，同時與地市級康養(yǎng)企業(yè)布局梯度不清晰，區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源整合難度較大。

05

地市級國有康養(yǎng)企業(yè)現(xiàn)狀：

扎根區(qū)域 成為產(chǎn)業(yè)落地中堅力量

URI城市租住調(diào)研發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)已有上百個地級市組建市屬國有康養(yǎng)企業(yè)。與央企、省屬企業(yè)相比，地市級康養(yǎng)企業(yè)多依托單一或少量項目設(shè)立，注冊資本整體偏低，初期業(yè)務(wù)方向明確，同一城市內(nèi)多家康養(yǎng)國企并存的現(xiàn)象較為常見。這類企業(yè)項目落地速度快、運營起步平穩(wěn)，但發(fā)展規(guī)模與速度受地方產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、財政實力約束明顯。

以蘇州、深圳、合肥、大連等為代表的城市國資康養(yǎng)平臺，已成為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)落地的中堅力量，形成各具特色的發(fā)展模式，例如：

1）蘇州市健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)是全國首家地市級一級國有康養(yǎng)集團(tuán)，構(gòu)建全鏈條“蘇式康養(yǎng)”體系；

2）深圳市幸福健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是國內(nèi)首個融合養(yǎng)老、托育、醫(yī)療的市級綜合康養(yǎng)平臺，推進(jìn)深港跨境養(yǎng)老試點；

3）合肥產(chǎn)投康養(yǎng)集團(tuán)聚焦“一老一小”，推進(jìn)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)托管全覆蓋；

大連康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)打造三大養(yǎng)老品牌，構(gòu)建15分鐘居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)圈；

4）揚州、成都、武漢、寧波、漳州等地市級康養(yǎng)集團(tuán)，也分別在全產(chǎn)業(yè)鏈、旅居康養(yǎng)、智慧養(yǎng)老、文旅融合等方向形成差異化優(yōu)勢。

URI觀察發(fā)現(xiàn)，多數(shù)地市級康養(yǎng)企業(yè)成立時間較短，以輕資產(chǎn)運營為起步方式，后續(xù)通過資產(chǎn)投入、并購、合資等方式實現(xiàn)擴(kuò)張。

06

地方國資布局康養(yǎng)業(yè)務(wù)

實操發(fā)展建議

地方國資布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，不能僅依賴資本投入，需結(jié)合自身優(yōu)勢與市場規(guī)律制定科學(xué)策略，具體可從六方面推進(jìn)：

1.強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，結(jié)合區(qū)域老齡化趨勢、資源稟賦與政策導(dǎo)向，編制專業(yè)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃，明確發(fā)展方向與實施路徑，規(guī)避盲目布局風(fēng)險。

2.盤活存量資產(chǎn)，依托城市更新與資產(chǎn)管理優(yōu)勢，將閑置公共資產(chǎn)改造為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)服務(wù)點、康復(fù)設(shè)施等，以輕資產(chǎn)模式起步，降低運營成本。

3.鏈接市場資源，通過并購、合資、參股等方式，與專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、頭部康養(yǎng)企業(yè)、文旅集團(tuán)、三甲醫(yī)院合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，提升服務(wù)質(zhì)量與業(yè)態(tài)豐富度。

4.深化醫(yī)養(yǎng)融合，自建醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)或與屬地公立醫(yī)院合作，開通綠色就診通道、專家坐診、遠(yuǎn)程診療，引入專業(yè)康復(fù)護(hù)理團(tuán)隊，實現(xiàn)醫(yī)療與養(yǎng)老服務(wù)深度銜接。

5.擁抱數(shù)字科技，應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)，部署智能監(jiān)測設(shè)備，搭建智慧養(yǎng)老信息平臺，實現(xiàn)健康監(jiān)測、服務(wù)調(diào)度一體化，提升服務(wù)精準(zhǔn)度與效率。

6.延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，面向50歲以上備老群體，拓展旅居養(yǎng)老、老年大學(xué)、養(yǎng)老保險、養(yǎng)老理財?shù)葮I(yè)態(tài)，提前鎖定潛在客群，儲備長期客戶資源。

07

五大康養(yǎng)標(biāo)桿案例

運營模式展示

【河北廊坊·燕達(dá)國際健康城】

采用“住宅 + 康養(yǎng)服務(wù)”模式，實現(xiàn)地產(chǎn)項目銷量與價格雙提升，探索康養(yǎng)反哺地產(chǎn)的創(chuàng)新路徑，重點打造康養(yǎng)品牌、搭建醫(yī)養(yǎng)服務(wù)體系、完善社區(qū)配套、落地智慧設(shè)施。

▲燕達(dá)國際健康城項目實景圖

【河北廊坊·世紀(jì)金源域見頤和】

以“康養(yǎng)+科技+社群”模式盤活存量項目，成為區(qū)域標(biāo)桿項目，市場占有率超60%，核心在于文旅項目轉(zhuǎn)型操盤、智慧適老融合、醫(yī)養(yǎng)服務(wù)搭建、社群運營與品牌營銷。

▲世紀(jì)金源?域見頤和項目效果圖

【北京·芳華里康養(yǎng)社區(qū)】

以存量資產(chǎn)改造為路徑，打造普惠型、家庭式、嵌入式都市養(yǎng)老項目，社區(qū)配套占比高，配備專業(yè)醫(yī)療中心與三甲醫(yī)院綠色通道，采用CCRC home模式，覆蓋全周期照料需求。

▲北京芳華里康養(yǎng)社區(qū)項目實景圖

【北京·方舟醫(yī)養(yǎng)中心】

由工業(yè)廠房改造而成的高品質(zhì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，突破土地、消防、環(huán)評等合規(guī)難題，實現(xiàn)快速落地與高入住率，核心優(yōu)勢為工業(yè)建筑改造技術(shù)、醫(yī)養(yǎng)分區(qū)規(guī)劃、跨區(qū)域客群引流。

▲北京方舟醫(yī)養(yǎng)中心項目實景圖

【秦皇島阿那亞?黃金海岸社區(qū)】

從地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型為全資源濱海度假康養(yǎng)綜合體，依托稀缺濱海資源打造流量標(biāo)桿，客流與入住率表現(xiàn)優(yōu)異，實現(xiàn)產(chǎn)品高溢價，成為文旅康養(yǎng)轉(zhuǎn)型的典型案例。

▲阿那亞?黃金海岸社區(qū)項目實景圖

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)復(fù)核、URI調(diào)研及data bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:繁花

內(nèi)容復(fù)核:韓曉

運營編輯:樹懶