北盈律所·王超律師：警惕！“以租代征”，千萬別簽“租金”協(xié)議

“租地建廠，年年拿租金”聽起來是不是挺劃算？地還是你的，每年還能領(lǐng)一筆“租金”，不用一次性失去土地。

如果你也這么想，很可能已經(jīng)掉進(jìn)了征收方設(shè)下的“隱形陷阱”。

“以租代征”就是用地單位避開法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收審批，通過簽訂租賃合同、按年支付“租金”的方式，占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

常見形式有：用地者直接租地建廠、政府租地修路、以“農(nóng)業(yè)園區(qū)”名義建廠房、村委會(huì)統(tǒng)一租地后轉(zhuǎn)租給企業(yè)。

無論披什么“外衣”，本質(zhì)只有一個(gè)：規(guī)避法律監(jiān)管，非法占地。

紅線一：農(nóng)用地不得直接出租用于非農(nóng)建設(shè)，必須經(jīng)法定轉(zhuǎn)用審批

《土地管理法》第四十四條（節(jié)選）規(guī)定：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須由國務(wù)院批準(zhǔn)。

“以租代征”完全農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批程序，屬于典型的“未批先占”違法行為。。

紅線二：征收必須“先補(bǔ)償后征收”，一次性支付補(bǔ)償款

合法征收按“綜合區(qū)片地價(jià)”一次性補(bǔ)償，保障長遠(yuǎn)生計(jì)。而“以租代征”用每年幾千元的“租金”替代一次性補(bǔ)償，讓農(nóng)民永遠(yuǎn)拿不到足額補(bǔ)償款。

1. 租賃合同無效，不受法律保護(hù)

違反《土地管理法》強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同，自始無效。農(nóng)民可隨時(shí)主張合同無效，要回土地。

2. 用地者面臨行政處罰，甚至刑事責(zé)任

依據(jù)《土地管理法》第七十七條，非法占用土地的，責(zé)令退還土地，限期拆除新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，并處罰款。

《刑法》第二百二十八條、第三百四十二條規(guī)定：非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，或非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大、造成耕地大量毀壞的，最高可處七年以下有期徒刑。

3. 農(nóng)民可能“錢地兩空”

租期內(nèi)土地被用于非農(nóng)建設(shè)，到期后往往無法復(fù)耕；一旦被認(rèn)定為違法用地，地上建筑被拆除后，恢復(fù)耕地的任務(wù)仍要農(nóng)民自己承擔(dān)。

第一步：守住簽字關(guān)

任何涉及土地的文件，看清用途、期限、租金。改變農(nóng)業(yè)用途、租期超過20年、租金遠(yuǎn)低于征收標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決不簽。

第二步：核實(shí)合法性

向征收方或村委會(huì)索要農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件、征地批文。拿不出？基本可判定違法。

第三步：固定證據(jù)

收集租賃合同、租金轉(zhuǎn)賬記錄、溝通錄音，向自然資源局申請(qǐng)信息公開，查詢土地用途規(guī)劃。

第四步：多渠道維權(quán)

向自然資源部門舉報(bào)（12336熱線）違法用地

向上級(jí)政府申請(qǐng)行政復(fù)議，要求確認(rèn)“以租代征”違法

向法院起訴，主張合同無效，收回土地或要求補(bǔ)足合法補(bǔ)償

第五步：盡早咨詢專業(yè)律師

維權(quán)關(guān)鍵在“早”。土地未施工、未轉(zhuǎn)用途時(shí)介入，勝訴率較高。

租金≠補(bǔ)償。短期小利，換的是你長遠(yuǎn)的土地權(quán)益和生活保障。

如果你正遇到“租地”建設(shè)的情況，別慌，也別硬扛。法律站在你這一邊，關(guān)鍵是——你要懂得用法。

法條原文：

1.《土地管理法》第四十四條　建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

2.《土地管理法》第七十七條　未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對(duì)非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

3.《中華人民共和國刑法》第二百二十八條　【非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪】以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額5%以上百20%以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價(jià)額5%以上20%以下罰金。

4.《中華人民共和國刑法》第三百四十二條　【非法占用農(nóng)用地罪】違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地、林地等農(nóng)用地，改變被占用土地用途，數(shù)量較大，造成耕地、林地等農(nóng)用地大量毀壞的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

本文旨在法規(guī)之一般性分析研究或信息分享，不構(gòu)成對(duì)具體法律的分析研究和判斷的任何成果，亦不作為對(duì)讀者提供的任何建議或提供建議的任何基礎(chǔ)。作者在此明確聲明不對(duì)任何依據(jù)本文采取的任何作為或不作為承擔(dān)責(zé)任。