重磅！上海宅地供應再砍23%

來源：市場資訊

（來源：瞰華東）

苗野丨發自北京

4月初，上海市規劃和自然資源局正式發布2026年度國有建設用地供應計劃。

這份年度土地“總清單”提出，2026年上海國有建設用地計劃供應規模為1140～1500公頃，供地中值1320公頃，較2025年同比下降10%。這是繼2022年上海供地規模達到階段性高點后連續第四年優化收縮。

值得注意的是，本年度計劃明確存量建設用地占比不低于70%，新增用地優先保障重大項目和民生事業。

上海易居房地產研究院咨詢中心總監姚臘認為，總量優化并非簡單壓減規模，而是在城市開發強度接近上限的背景下，通過集約節約用地實現資源高效配置，推動住宅供給更多依靠存量盤活、城市更新和低效用地再開發。

從2026年度供應計劃的頂層設計到一季度土拍市場的實際表現，“減量提質”成為核心關鍵詞，上海正以更精細化的供地節奏，在嚴控增量和激活存量之間尋找新的平衡點。

宅地大幅收縮

五年降幅超40%

從供地結構來看，2026年上海各類用地的供應計劃呈現鮮明的“有收有放”特征。

商品住房用地大幅收縮是今年供地計劃最顯著的變化。2026年商品住房用地計劃供應275～385公頃，按中值計算較2025年減少約100公頃，降幅達23.3%。近五年上海商品住宅用地供應上限從2022年的647公頃一路降至2026年的385公頃，降幅超過40%。“減量”已經成為上海宅地供應的主旋律。

在住宅用地整體縮減的同時，保障性住房的供給力度并未削弱。2026年上海保障性住房用地計劃供應70～105公頃，保障性租賃住房用地計劃供應30～55公頃。商業辦公用地連續兩年維持穩定，計劃供應35～65公頃不變。

產業用地成為今年供地的“壓艙石”，計劃供應730～890公頃，中值僅微降約1.2%，與2025年基本持平。上海主打“好項目不缺土地，好產業不缺空間”，這一承諾在產業用地供應上得到了充分體現。2026年上海面向全球集中推出62塊優質產業用地，總面積超過1.1萬畝，預計可帶動總投資近1500億元。

“收縮宅地供應是為積壓的樓市庫存創造消化空間，從根本上穩定市場預期。”姚臘認為，商品住房用地規模合理優化與當前上海17.8個月的商品房庫存去化周期相匹配，有助于緩解外圍區域庫存壓力，同時優質地塊占比提升將帶動產品品質升級，更好滿足改善性住房需求。

對于購房者而言，供地收縮意味著未來新增商品住宅的稀缺性將進一步凸顯，尤其是在核心城區可以獲得更穩定的房價預期。對于開發商而言，優質地塊的競爭將更加激烈，對產品力和綜合規劃能力的考驗也將更為嚴苛。

臨港宅地“斷供”

各區宅地供應分化加劇

從區域分布來看，各區宅地供應量分化顯著，傳遞出不同的市場信號。

大幅縮減的區域以徐匯區和楊浦區最為突出。徐匯區商品住房用地從2025年的25～35公頃驟降至10～15公頃，降幅約58%，成為全市降幅最大的區域，主要因為2025年東安新村地塊一次性高基數供應，今年回歸常態。

楊浦區從30～35公頃降至10～20公頃，降幅約54%，去年楊浦區是上海全市宅地出讓數量最多的區域，主要集中在楊浦濱江和新江灣，今年主動控速，意在消化庫存，夯實市場基礎。

浦東新區計劃供應35～45公頃的商品住房用地，雖較2025年有所下降，仍是全市供應量最大的區域，其中包含15～20公頃城中村用地。閔行、寶山計劃供應量同步縮減約18%，但30～40公頃的體量仍屬全市供地主力。臨港今年商品住宅用地計劃供應量為零；嘉定、松江、青浦也均有約30%左右的降幅，供應總量均為25～35公頃，位列第三梯隊。

逆勢上漲的區域集中在靜安區和普陀區，各自計劃供地10～15公頃，較去年的10公頃增長約25%。靜安區今年的供地主力預計集中在大寧板塊，普陀區將在石泉等斷供多年的板塊發力。遠郊方面，金山計劃供應量大幅增加67%，成為全市增幅最大的區域。

市場人士認為，從區域層面看，上海供地的精準化特征愈發明顯。中心城區優質地塊仍是稀缺資源，靜安、普陀等區域的小幅增長，意在激活斷供板塊的改善性需求；徐匯、楊浦等去年的供地大戶主動“踩剎車”，為消化既有庫存留出了空間。

供地計劃的方向，已在今年一季度的土拍市場中有所體現。上海延續“少而精”的供地策略，一季度共出讓9宗涉宅地塊，數量居全國首位，且均順利成交。

3月30日，長寧中山公園地塊經41輪競價，由保利發展以59.22億元競得，溢價率6.43%。這一地塊是長寧近17年來首次大體量出讓，也被業內稱為“壓箱底”宅地，華潤置地、保利發展、中國金茂三家央企同臺競技，體現了頭部房企對上海核心地塊的信心。

中指研究院上海數據總經理張文靜認為，從土拍熱度來看，房企資金繼續向確定性較強的優質資產集聚。三批次土拍也已定檔4月21日，徐匯長橋、普陀石泉、金山新城三宗地塊總起拍價65.5億元，均為區域優質純住宅地塊，市場關注度不減。

綜合來看，2026年上海供地計劃呈現出“總量收縮、結構優化、區域分化”的鮮明特征。“少而精”不僅是土地供應的策略，更將成為整個市場運行的主旋律。

值班編委：李紅梅

責任編輯：禾苗