昆明樓市乍暖還寒：有人確實吃到了肉，有人喝湯也困難

今年春節(jié)后的一個多月，昆明有不少房地產(chǎn)項目都說賣得不錯，比預(yù)想要好，比如中鐵央著、大華錦繡麓城、遠(yuǎn)大云錦壹號等，成交量都有增長。至于新開樓盤就更不用說了，今年首個開售的新項目萬科棠月東方，到3月底為止已經(jīng)賣了快2億。萬科自己公布的數(shù)據(jù)則是首開2.8億。邦泰觀云一二期聯(lián)推，一季度成交金額更是高達(dá)6.85億。就連許久不在市場上發(fā)聲的舊規(guī)老盤金茂府，一季度也悄悄賣了1.63億。

萬科棠月東方延續(xù)了桂語東方以來的熱銷勢頭（圖源：萬科）

對此，有自媒體說昆明樓市迎來了“小陽春”，同期國內(nèi)多個城市的新房成交也都有所增長，似乎進(jìn)一步印證了樓市回暖是個普遍現(xiàn)象。

但統(tǒng)計數(shù)據(jù)似乎并不支持這一說法。今年春節(jié)后至今，只有3月是個完整的銷售月，以3月的銷售數(shù)據(jù)看，今年昆明新房（住宅）成交量還不如去年。克而瑞的統(tǒng)計顯示，今年3月昆明新建住宅成交面積為29.11萬平米，而去年3月的成交面積為33.22萬平米，今年比去年還少了4.1萬平米，降幅達(dá)12.4%。

有人說今年春節(jié)晚，3月份的銷售還沒有徹底從假期狀態(tài)恢復(fù)，但今年截至上周末的銷售數(shù)據(jù)，仍然不如去年同期。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年1月1日到4月5日，昆明累計住宅成交量比去年同期少21%，差距還比較大。

今年以來（截至4月5日）累計住宅成交面積比去年同期少21%

由于今年一季度銷量趕不上去年，所以截至3月底，昆明住宅的去化周期也從去年同期的15.1個月，增加到今年的16.2個月。

這也就是說，就算開年真有什么小陽春，今年的溫度也不如去年。

為什么統(tǒng)計數(shù)據(jù)和部分開發(fā)商的自身感受差距這么大？原因很可能是市場分化加劇了，今年春節(jié)后市場購買力的確增加了，但主要受益的是新規(guī)項目，還有些地段和配套比較好的老項目，相反，普通老盤、舊規(guī)樓盤，以及短板明顯的樓盤，競爭力卻進(jìn)一步下降，銷售并沒有多大改善。

即便有些老項目、舊規(guī)樓盤看上去似乎也有不錯的銷售數(shù)據(jù)，但那是以大幅度降價為代價的，比如近期偶爾出現(xiàn)在昆明銷售周榜前列的綠城云筑臻邸，近期推出的特價房才賣8228元/平米，比開盤時每平米便宜了上千元，而且是現(xiàn)房。還有金茂府，最近促銷的房源才賣1.5萬/平米，要知道金茂府當(dāng)年是2萬+的高端樓盤。

降價后的龍江金茂府成交量賣得不錯

對于老項目來說，如果能以價換量已經(jīng)算是不錯，還有些樓盤早就現(xiàn)房交付，可是沒有賣掉的尾房即便降價，銷售也一般，比如呈貢的中交錦瀾府，在旁邊邦泰新規(guī)樓盤的沖擊下，即使特價只賣6600元左右，成交也一般。還有經(jīng)開區(qū)的中糧鴻運，已經(jīng)將價格降到了6000元出頭，是目前昆明主城區(qū)最便宜的新房，但在經(jīng)開區(qū)黃土坡一帶大量低價次新二手房的沖擊下，去化也不容易。

現(xiàn)在的情形是，因為房價已經(jīng)很低，貸款利率更是歷史最低，有些城市的租售比已經(jīng)提高到了3% 左右，租金不但能覆蓋房貸利息甚至還有結(jié)余，以至于出現(xiàn)有人批量購買二手房當(dāng)包租公的情況，所以熱點城市、大城市的房地產(chǎn)熱度的確有所提升，重點房企今年一季度的業(yè)績也有改善，但市場回升的受益者主要是這兩年推出的新規(guī)項目，去年以來各地新出現(xiàn)的抬板式住宅，更進(jìn)一步拉大了新項目和老項目的產(chǎn)品代差，讓老樓盤不得不加快割肉去化。

一句話總結(jié)，房地產(chǎn)市場正在以犧牲一批舊項目開發(fā)商利益的方式，換來溫度回升。

建投春城恒府新推的抬板式住宅