給郊區(qū)房東，敲了一下警鐘

4月1日發(fā)布了《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)（2026年）》，當(dāng)天直播時(shí)就有粉絲問有什么影響。

環(huán)二詳細(xì)查閱了原文件第一反應(yīng)是：這東西關(guān)你們什么事兒？

后來想了想，還真關(guān)系重大。

這次主要更新兩個(gè)內(nèi)容。

一個(gè)是基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整，提高了市區(qū)地價(jià)、降低了郊區(qū)地價(jià)。

另一個(gè)變化文件里沒有，基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)布會(huì)上相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提到了：

黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復(fù)興島及周邊、閔行紫竹片區(qū)等區(qū)域的基準(zhǔn)價(jià)格提升一級(jí)。

黃浦老城廂、徐匯濱江原來是二級(jí)地段，現(xiàn)在提到一級(jí)。

楊浦復(fù)興島及周邊原來是四級(jí)，現(xiàn)在提到三級(jí)。

閔行紫竹片區(qū)原來是六級(jí)，現(xiàn)在提到五級(jí)。

領(lǐng)導(dǎo)大致提了一下板塊，新的基準(zhǔn)地價(jià)成果圖還沒出來，只能看看2020年版的做參考。

為什么環(huán)二第一反應(yīng)是跟大家關(guān)系不大？

因?yàn)檫@東西就不是說給我們聽的。

你看看通知單位，都是賣地的一方。

基準(zhǔn)地價(jià)是土拍時(shí)的價(jià)格錨點(diǎn)，主要決定起拍價(jià)、溢價(jià)空間。

現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，拍的越貴越好，基準(zhǔn)地價(jià)只決定起拍價(jià)。

徐匯濱江原來是二級(jí)用地，參考樓面價(jià)41140元/平。

2024年8月出讓小米地塊，起拍價(jià)就達(dá)到了10.08萬/平，成交價(jià)高達(dá)13.1萬/平。

起拍價(jià)比一級(jí)地價(jià)還貴兩倍多。

你說這個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)我們買房、賣房有什么參考價(jià)值？

之前每年的土拍計(jì)劃都完成的很好，去年壓力開始變大。

去年土拍預(yù)算收入2800億元，想盡各種辦法，全年完成了2804億元。

今年目標(biāo)下調(diào)到2000億元，這是底線，這個(gè)數(shù)據(jù)之上多多益善。

所以基準(zhǔn)地價(jià)的意思是，保下限，上限市場(chǎng)說了算。

既然市場(chǎng)說了算，我們普通居民還是看看新房?jī)r(jià)格、銷售情況、二手價(jià)格、市場(chǎng)熱度最靠譜。

有些地方基準(zhǔn)地價(jià)提升了，土拍成交價(jià)不一定提升，房?jī)r(jià)不一定提升。

現(xiàn)在不是2016年，不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)的時(shí)代。

開發(fā)商高價(jià)拿地，該虧就虧。

而且規(guī)劃是滯后的，看規(guī)劃買也來不及。

2020年徐匯濱江是二級(jí)地價(jià)，跟普陀長(zhǎng)壽路武寧路一樣，那時(shí)該抄底。

2024年徐匯濱江爆火，很多人問徐匯濱江會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)新天地，這時(shí)最高位該拋盤。

現(xiàn)在蓋棺定論，徐匯濱江升級(jí)一級(jí)地價(jià)，你再去買還來得及嗎？

2020年北外灘長(zhǎng)治路到黃浦江一帶是一級(jí)地價(jià)，其他是二級(jí)地價(jià)。

現(xiàn)在潮鳴外灘那里還是二級(jí)地價(jià)，北外灘沒變化。

如果潮鳴外灘也大火，把市場(chǎng)拉起來，說不能也升級(jí)了。

那潮鳴外灘就不能買嗎？如果未來五年北外灘全面建成，下次規(guī)劃可能就是一級(jí)地段了。

那現(xiàn)在反而更像抄底時(shí)間，等升級(jí)一級(jí)地段你又來不及。

更重要的是市區(qū)郊區(qū)的分化，還需要看這個(gè)文件？

環(huán)二早在2020年就講了，未來的分化方向是貴的地方越來越貴、便宜的地方越來越便宜。

2020年初環(huán)線文章截圖

這5年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)已經(jīng)擺在這，規(guī)劃上再次蓋棺定論，承認(rèn)了郊區(qū)房?jī)r(jià)縮水。

尤其是相對(duì)市區(qū)縮水。

現(xiàn)在才反應(yīng)過來拋售郊區(qū)買市區(qū)，是不是太晚了？

所以這個(gè)文件對(duì)我們買房、賣房基本沒有參考意義，我們要看更前置化的市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

但是這是一個(gè)警鐘，敲給那些還有幻想的房東。

這個(gè)文件的重大意義是對(duì)土地出讓方。

土地出讓時(shí)起拍價(jià)不能隨便定，要參考這個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)，市區(qū)基本1:1，部分區(qū)域最低80%。

有了這個(gè)數(shù)據(jù)就能防止賤賣土地，賤賣土地很可怕，損失國(guó)有資產(chǎn)還打壓市場(chǎng)。

有了這個(gè)數(shù)據(jù)，也能控制土地出讓面積，低于下限的地直接不能上市。

間接實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

通過這種方式，這幾年上海新房市場(chǎng)很健康，成交價(jià)不斷上漲，成為全國(guó)一道亮麗的風(fēng)景線。

但是郊區(qū)很難，新房滯銷、土拍停滯。

為了郊區(qū)繼續(xù)出讓土地，只能接受郊區(qū)降價(jià)的事實(shí)，降低土地起拍價(jià)。

畢竟也要照顧到郊區(qū)財(cái)政。

房子不值錢，值錢的是土地。

郊區(qū)的房東們，你們房子的土地價(jià)值下滑了。

原來還有一些房東不認(rèn)栽，附近還有新房提著價(jià)格、提著預(yù)期。

現(xiàn)在地價(jià)降了，下一步新房?jī)r(jià)格也會(huì)調(diào)整。

新房備案價(jià)可能不會(huì)大幅下滑，但是會(huì)變相降價(jià)：

新房?jī)r(jià)格不變，降低容積率；

新房?jī)r(jià)格不變，提高得房率；

新房?jī)r(jià)格不變，提升裝修標(biāo)準(zhǔn)。

明后年這些新房一來，你們手里的房子還能賣得動(dòng)？

2020年1級(jí)地價(jià)是11級(jí)的18倍，現(xiàn)在調(diào)整到了21倍。

隨著分化的繼續(xù)，未來可能還要調(diào)整，30倍、40倍都有可能。

土地出讓還有利潤(rùn)，那就沒理由停止。

最終的局面就是，某些地方100萬一平，某些地方100萬一套。

當(dāng)然這完全不妨礙上海樓市止跌回穩(wěn)，上海新房一直穩(wěn)步上升，沒出現(xiàn)過問題。

止跌回穩(wěn)是全國(guó)戰(zhàn)略，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的必經(jīng)之路，要不惜一切代價(jià)完成。

個(gè)別人當(dāng)當(dāng)代價(jià)怎么了？