一份重磅文件，如何改寫主城土地價(jià)值？

按理說，國家給全年房地產(chǎn)定調(diào)的時(shí)刻，應(yīng)該是每年3月的“兩會(huì)”，從2023、2024年的“防風(fēng)險(xiǎn)、促需求”，到2025年的“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，明確、權(quán)威。

但今年不同，一份對(duì)房地產(chǎn)影響力更大的文件，發(fā)布于“兩會(huì)”閉幕后的第4天：《自然資源部國家林業(yè)和草原局關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》。

其實(shí)有關(guān)樓市的內(nèi)容只有一條，加上標(biāo)點(diǎn)符號(hào)才324個(gè)字，核心就一句話 ：新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

但依然一石激起千層浪：“以后，不會(huì)再有新房了嗎？”

在回答這個(gè)問題之前，請(qǐng)大家認(rèn)真看看《通知》中出現(xiàn)的“土地”。

一種，是“新增建設(shè)用地”，另一種，是“存量土地”——前者嚴(yán)控，后者盤活。

也就是說，過去已經(jīng)被定性為“住宅”用途的土地，繼續(xù)賣；而還沒有確定用途的土地，未來應(yīng)該不會(huì)規(guī)劃為住宅了。

在UP君看來，《通知》真正想傳遞的信號(hào)就很明確了：控增量、去庫存。雖然這些年國家一直在提，但今年，是調(diào)控手段最“硬”、態(tài)度最堅(jiān)決的一次。

這份堅(jiān)決，將兩個(gè)真相擺在我們眼前：

第一，未來出讓的土地，尤其是傳統(tǒng)核心區(qū)土地，將進(jìn)入“賣一塊少一塊”的時(shí)代，價(jià)格攀升基本是板上釘釘?shù)内厔?shì)；

第二，過去已出讓的土地，尤其是市場化房企基于專業(yè)價(jià)值判斷競得的土地，擁有了更強(qiáng)的確定性，也更值得珍惜。

現(xiàn)在問題來了：成都23個(gè)區(qū)市縣，幾十個(gè)板塊，到底哪里更值得聚焦？

UP君認(rèn)為，看三項(xiàng)指標(biāo)足矣：一是近年土地供應(yīng)量更少的行政區(qū)；二是不可復(fù)制資源更多的板塊；三是換房需求更高的區(qū)域——越稀缺，越供不應(yīng)求，越珍貴。

放眼全城，三項(xiàng)指標(biāo)皆高分的青羊，一定是繞不開的焦點(diǎn)。

2025年，青羊區(qū)的平均樓面價(jià)位列全城第三，僅次于高新與錦江。

即便如此，UP君還是認(rèn)為，青羊的土地價(jià)值，被大大低估了——因?yàn)樗娜?xiàng)指標(biāo)，每一項(xiàng)都足夠優(yōu)異。

01

供應(yīng)：五城區(qū)最“缺地”的行政區(qū)

2025年，成都中心城區(qū)共計(jì) 成交105宗、4682.5畝涉宅用地，其中青羊僅6宗、200畝，占比約5%，為五城區(qū)供應(yīng)最少的區(qū)域。

02

資源：不可復(fù)制性最強(qiáng)的區(qū)域

青羊擁有代言成都的絕對(duì)底氣，與徐匯代言上海、東西城區(qū)代言北京一樣，對(duì)核心資源，尤其是不可復(fù)制的資源的占有率，難逢敵手。

它是全國唯一的古蜀文明發(fā)源地、太陽神鳥的出土地， 主城區(qū)80%以上文化資源的聚集地， 省政務(wù)中心、省黨校等省級(jí)黨政軍文教醫(yī)始終不離的 駐扎地， “五朵金花”“四七九”半數(shù)本部的孕育地， 人民公園、浣花溪、百花潭等城市IP級(jí)公園的聚集地……

▍ 金沙遺址博物館

任何一個(gè)“身份”單拎出來放在他處，已可稱“王”， 擁有全部的 青羊，無愧“成都千年領(lǐng)頭羊”之名。

03

換房需求：改善客群嗷嗷待哺

從浣花、金沙到光華，青羊一直以來都是成都的人居高地。

但由于開發(fā)時(shí)間過早，那些房齡動(dòng)輒超十年的 房子，或許占據(jù)了最核心的地段，但受制于當(dāng)時(shí)的規(guī)劃理念和建筑標(biāo)準(zhǔn)，在容積率、得房率、戶型功能、社區(qū)環(huán)境等方面，已無法滿足當(dāng)代家庭對(duì)“低密、高功能、強(qiáng)體驗(yàn)”的終極改善需求。

太多金沙、光華的居民，一直在尋求一個(gè)合適的換房機(jī)會(huì)。

但他們不得不面臨的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是：青羊二環(huán)內(nèi)外土地開發(fā)殆盡，上一次供地已是2017年。與此同時(shí)，高層住宅居多，城市更新難度很大。因此，想要改善，只能向外遷徙——下一站，是哪里？

UP君認(rèn)為，金沙百仁片區(qū)，一定是最值得關(guān)注的板塊之一 。

首先看區(qū)位，它能讓青羊人“不離老金沙又近享新繁華”。

對(duì)于金沙人而言，這里不僅完美匹配其「不離開自己生活了十幾年的“舒適圈”」的需求 ，同時(shí)向內(nèi)可快速抵達(dá)西宸天街，向外可擁享青羊萬達(dá)、華潤萬象系商業(yè)（規(guī)劃）等大型購物中心。

▍ 金沙交通配置示意圖

其次看教育，步行范圍內(nèi)皆是青羊老牌名校。

僅是2019～2023年，短短4年便落成三所名校——“71年老牌示范性幼兒園”成都市第六幼兒園 （百仁園區(qū)）、“五朵金花之首”成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)（尚雅校區(qū)）、泡桐樹中學(xué)（百仁分校）。住進(jìn)「本部直屬」K15名校圈 ，何愁子女教育？

▍ 來源：泡桐樹中學(xué)百仁分校

再者看環(huán)境，千畝綠肺，推窗見綠。

被譽(yù)為「全新城市名片」的 環(huán)城生態(tài)區(qū)，在此留下濃墨重彩的一筆——約1700畝的百仁城市文化公園，相當(dāng)于9.2 個(gè)人民公園！ 在主城土地嚴(yán)控開發(fā)的當(dāng)下，這片地處主城芯的千畝綠肺，與這份“出則繁華、入則自然”，相當(dāng)奢侈 。

▍ 百仁城市文化公園實(shí)景圖（來源：@錦繡青羊）

無論是物理距離還是心理距離，金沙百仁片區(qū)都高度契合青羊人“不離金沙”的需求。

最后看產(chǎn)品，保利今年在成都主城東西各推出一座「新天序」作品，其中之一便在金沙百仁片區(qū)——保利·金沙天曜，成為點(diǎn)燃區(qū)域市場2026年的第一把火。

這把火，其實(shí)也不完全是今年才點(diǎn)燃的，去年“雙十一”就已有苗頭，也就是保利拿地那天。

用一位青羊朋友的話來說：“位置很絕”——與K15名校圈一街之隔，步行到百仁公園僅需200余米，周邊還規(guī)劃有多處綠地及社區(qū)綜合體……還有比這更理想的居住地嗎？

▍保利·金沙天曜 地塊位置示意圖

而在保利「新天序」的產(chǎn)品力加持之下，金沙天曜亦擁有了強(qiáng)悍的市場號(hào)召力。

01

保利做高改，一個(gè)字：穩(wěn)！

保利的高端產(chǎn)品力，在此前的花照天珺與新川天珺兩大標(biāo)桿項(xiàng)目中，已得到過印證——它們無一不是所在區(qū)域高端人居之標(biāo)桿，并同時(shí)擁有市場的廣泛擁躉與高度認(rèn)可。

以花照天珺為例：起筆城西二環(huán)，憑借「海派風(fēng)情」在區(qū)域市場脫穎而出，自登場便屢創(chuàng)奇跡——亮相首日超1500組客戶到訪，未開先火，引發(fā)“排隊(duì)看房”盛況；首開熱銷15.6億 ，徹底點(diǎn)燃成都樓市。

▍ 保利·花照天珺實(shí)景圖

而作為延續(xù)并迭新保利豪宅DNA的「新天序」代表作，金沙天曜亦成為其“進(jìn)階產(chǎn)品力”的展示窗口。

02

沒有人比保利更清楚，青羊改善家庭需要什么

金沙天曜的產(chǎn)品迭新，有據(jù)可依。

為了摸清楚青羊改善家庭的痛點(diǎn)，保利的領(lǐng)導(dǎo)班子親自帶隊(duì)，深入內(nèi)金沙和內(nèi)光華，走訪了幾十戶家庭和周邊幾十家二手房中介門店后發(fā)現(xiàn)，這些改善家庭需要的不是多超前、多登峰造極的豪宅，而是真正回歸生活、提升生活品質(zhì)的室內(nèi)與戶外空間。

這些一線需求，被直接用在了金沙天曜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中。

譬如建筑審美，融入了青羊人的精神圖騰——金沙文化元素。

金沙文化，讓一句“我住青羊”更有底氣。而今，它們也被運(yùn)用到了金沙天曜建筑與公區(qū)的細(xì)節(jié)之中。

可以想見，未來業(yè)主帶客人在小區(qū)內(nèi)散步、講解一些細(xì)節(jié)上的小巧思時(shí)，自豪感便油然而生。

▍ 保利·金沙天曜意境想象圖

尤其是那扇出自國家級(jí)非遺“銅雕技藝”的代表性傳承人——朱炳仁之手的電動(dòng)銅門，不僅規(guī)格驚人 （ 高7.2米、寬3.6米，單扇門重近1.5噸） ，并 且用材考究 （ 15mm厚黃銅精雕+琺瑯彩上色+定制五金） ，排面和質(zhì)感直接拉滿！

▍ 保利·金沙天曜意境想象圖

再如園林設(shè)計(jì)，讓每一次“下樓逛逛”，都更富樂趣。

過去的項(xiàng)目，園林是平面的，不外乎草坪、大樹和花叢，逛幾天也就膩了。

金沙天曜直接從根源把這種“膩”給排除在外：以川蜀“峽谷式立體景觀”，營造富有層次“峽谷浮島”。不僅視覺上是一種享受，體驗(yàn)更是有趣——同一層景觀，隨視角高度變幻；游覽動(dòng)線也可以有很多條，每一條都風(fēng)景各異。

▍ 保利·金沙天曜意境想象圖

最后， 是回歸生活的產(chǎn)品理念，被真正用到了戶型設(shè)計(jì)上。

在金沙天曜看來，青羊家庭所追求的 改善，絕非大到有些浪費(fèi)、空曠到有些冰冷的超級(jí)大平層，而是溫馨且不雜亂，同時(shí)每一位家庭成員都不被忽視。

于是在面積配置上，他們沒有一味追求“大”，而是設(shè)計(jì)了建面約127～143㎡戶型，搭配新規(guī)產(chǎn)品的高得房率優(yōu)勢(shì)，做到了越級(jí)的空間感。

而在房型布局上，他們也沒有像上一代產(chǎn)品那樣去用臥室面積換客廳面積，而是做到了均衡，同時(shí)更注重收納空間，最小戶型都設(shè)計(jì)出了四房雙衛(wèi)以及“800庫”，建面約139㎡戶型則幾乎可媲美老規(guī)180㎡產(chǎn)品。

如此一來，每一位家庭成員都擁有舒適的個(gè)人空間，主臥套房也有足夠享受感，同時(shí)也盡可能規(guī)避了“住得越久屋子越亂”的問題。

以建面約128㎡戶型為例——在主臥+兩間次臥+餐廳+客廳五開間朝南的基礎(chǔ)上，做到了主臥套房衣帽間與衛(wèi)生間均有獨(dú)立采光，微風(fēng)與陽光就此成為家中常客。雙重入戶帶來更強(qiáng)的私密感，室內(nèi)玄關(guān)處的“800庫”更讓行李箱、外套、換鞋凳等外出時(shí)才需使用的物品，也有了獨(dú)立的收納空間，從此告別雜亂無章。

▍ 保利·金沙天曜建面約128㎡戶型示意圖

而建面約139㎡戶型則擁有更強(qiáng)享受感：三衛(wèi)配置，直接實(shí)現(xiàn)「雙套房」生活；豪宅產(chǎn)品中常見的空中島院也被安排在這里，搭配X空間，形成家中可變性最強(qiáng)的部分——可以是超大空中花園，也可以是陽光明媚的書房、琴室、游戲間；超級(jí)方廳的設(shè)計(jì)也讓全家人的互動(dòng)有了更為開闊的空間……若非手拿戶型圖，我們很難相信這是一個(gè)130㎡級(jí)的產(chǎn)品。

▍ 保利·金沙天曜建面約139㎡戶型示意圖

值得一提的是，金沙天曜還將推出18套主城絕跡多年的真·聯(lián)排，并且是新規(guī)聯(lián)排，實(shí)得率或?qū)⑦_(dá)到160%～170%，讓豪改家庭直接一步到位！

在UP君看來，從地段、品牌到產(chǎn)品，保利·金沙天曜可謂“0短板”——近日，它已正式登頂“青羊 區(qū)30日關(guān)注榜”，也從側(cè)面說明了青羊改善家庭，有實(shí)力，更有眼光！

▍ 保利·金沙天曜意境想象圖

千呼萬喚始出來，據(jù)悉，保利·金沙天曜臨時(shí)展廳已開放，示范區(qū)將于本月正式亮相——不離青羊，不出金沙，生活的萬般美好，與其想象，不如親臨體驗(yàn)。

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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