石牌村“拆整結合”改造終落地！廣州還有哪些城中村將跟進？

上周天河區公布的方案正式宣告籌劃了二十余年的石牌村改造最終以拆整結合的方式進行。整個石牌村首期改造范圍29.77公頃，其中拆除新建范圍4.08公頃，面積僅占14%左右，除了兩個改造地塊之外，拆除后新建部分主要為滿足消防安全需要的環形道路。

大部分保留整治、小部分拆除建新的改造方式也讓石牌村走出了一條跟目前中心城區其他城中村完全不同的改造道路。官方資料顯示，除了石牌之外，番禺的柏堂村、南沙的塘坑村也都采取了這種拆整結合的方式，它們背后的共性是靠近重點發展區，亟須拆舊建新引入新功能，但是大部分建筑因為歷史或經濟等各種原因拆不了，只能保留整治。

從上述特點出發，未來廣州其他待改造的城中村如果也具有類似特征，很可能也會采取部分保留部分拆除的改造方式推進，拆整結合的改造方式或許也會繼續在中心城區其他城中村中出現。

石牌村拆整結合改造方式的背后

石牌村改造范圍

自從去年年中天河區陸續公示石牌村改造相關資料之后，關于改造方案的大致內容就已經逐步明晰，只等最終落地，而在今年初馬場地塊在歷經200多輪競價成功出讓之后，作為區域聯動開發的考慮，石牌村改造方案正式公布的時機也已經成熟。

根據本次公布的《天河區石牌村城中村保留提升改造項目改造方案（首期）》，項目采取“整治提升”方式進行，改造范圍以石牌村屬用地為主，包含周邊緊鄰亟需改造的邊角其他國有用地，總用地面積29.77公頃，其中拆除新建范圍用地面積4.08公頃，僅占總面積的14%左右，拆除建筑面積10.49萬平方米，主要為廣保豐田地塊和河陽樓兩個地塊，復建安置總量為10.93萬平方米。局部拆除新建部分由屬地街道或由屬地街道會同村集體引入國有企業組建項目公司作為改造主體，其余不拆除部分已納入天河區“百千萬工程”石牌街道村改居社區整治提升工程。

盡管本次天河區的公告并未詳細解釋石牌村選擇拆整結合改造方式的原因，但是結合此前的資料和當前最新的樓市變化，交通和經濟原因是兩個最主要的因素。

由于黃埔大道和中山大道兩條主干道車流量飽和，石牌村內部的建筑密度極高，如實行全面改造將造成建筑面積與交通壓力的大幅增加，在周邊區域已經沒有條件對主干道進行擴容的限制下，強行改造勢必超出整個片區的交通承載力，影響區域功能。

而經濟方面，高昂的改造成本是全面改造難以克服的難題。以前期天河區公布的數據為例，石牌村用地面積29.5公頃，現狀總建筑量111.6萬㎡（3199棟），其中現狀村民住宅面積93萬㎡（2991棟），現狀集體物業面積18.6萬㎡（208棟），按照當前周邊地塊的拆遷補償標準住宅補6萬/㎡、商業補13萬/㎡，整體改造成本預計將超過海珠康鷺片區的300億，考慮到石牌村的整體用地面積只有康鷺片區（約110公頃）的四分之一，在全面改造模式下為了消化高昂的成本，地塊的容積率將高到難以接受，明顯不具有可行性。

而在本次公布的拆整結合改造模式下，整體的項目改造成本在11億左右，兩個新建地塊的體量均不大，其中廣保豐田復建地塊用地面積約1.40萬平方米，河陽樓復建地塊用地面積約0.54萬平方米，整體復建安置總量10.93萬平方米，包括村民住宅6.58萬平方米，市政基礎設施和公共服務設施0.72萬平方米，集體物業3.63萬平方米。

特別是對于本次改造中屬于新增屬于集體物業的商業功能，前期市規劃部門的公示資料顯示這里將建設限高130米的商業綜合體，目前市場也普遍預計將與馬場地塊的高端商業功能形成互補和聯動，為整個區域的核心商務功能提供更為完善的載體支撐。

哪些城中村可能選擇拆整結合

相比獵德、楊箕、三元里等采取全面改造拆舊建新的城中村，石牌的拆整結合改造方式也讓這種改造模式正式進入公眾視野，而在石牌村之外，滿足什么條件的城中村會采取類似改造方式也備受矚目。各區官方資料顯示，目前確定通過拆整結合方式的還有番禺的柏堂村、南沙的塘坑村等項目，這些項目跟石牌村相同之處在于都位于重點功能區且現狀功能亟需通過改造提升，但是一部分地塊因為種種原因不能拆除。

番禺化龍鎮柏堂村拆整結合改造范圍

番禺區公布的資料顯示，柏堂村所在的蓮花灣片區是廣州活力創新軸的樞紐核心地區，是服務廣州“兩洋南拓、兩江東進”城市發展戰略的重要節點，依托化龍鎮周邊智能網聯和新能源汽車產業和高校科研資源，未來將新增創業創新、科研、現代商業服務等功能。

為此在柏堂村217.61公頃的改造總用地面積中，劃定了拆除新建范圍119.73公頃、綜合整治范圍77.03公頃、保留范圍20.85公頃，其中保留的部分主要有南華電商園、南華汽配園等，這些產業園是整個番禺的電商物流配送中心，本身產業功能較為完善，現狀可以滿足片區發展的需要，因此在改造中保留下來無需拆除。

相比柏堂村的“無需拆”，南沙塘坑村拆整結合背后的原因則是“拆不得”。塘坑村位于港灣街道西南側，明珠灣起步區的慧谷西組團，全村有逾650年歷史，是典型的嶺南近海古村，海洋文化和嶺南文化融合的代表。塘坑村擁有廣州地區最早期的現代教育機構代表明德學堂，是南沙文教傳統的發源地，還有獨具特色的古村傳統風貌和“山-村-田-海”的自然格局，村內有不可移動文物11處、歷史建筑1處、傳統風貌建筑11處、其他傳統建筑24處、歷史環境要素14處，這些豐富的文史自然資源在改造中全部得到保留，不得拆除。

綜合上述案例，可以看到選擇拆整結合改造的城中村大致有三種類型：或者是因為經濟原因的“拆不動”，或者是因為文史自然資源的原因的“拆不得”，或者是因為現狀功能符合需求的“無需拆”，這些類型也基本落實了2023年7月國務院公布的《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》提出的“從實際出發，穩中求進、積極穩妥，具備條件的城中村實施拆除新建；不具備條件的不可強行推進，要開展經常性整治提升，防控風險隱患；介于前兩類之間的實施拆整結合”。

對于拆整結合的城中村改造方式，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這一做法顯示了新一輪城中村改造摒棄大拆大建的特點，拆舊建新的前提是公共短板缺失嚴重、消防安全隱患大、居民改造意愿強烈，且征拆補償方案成熟的項目，不滿足這些約束條件的對于其他城中村項目就可以采用整治提升、拆整結合的方式推進，對于市場主體而言，拆整結合的方式對項目資金規模的要求更低，風險也更低，可以吸引更多的主體愿意參與其中。

南都記者注意到，在今年初天河區召開的全區城中村改造工作會議上，提到采取拆整結合、保留提升方式實施的項目除了石牌村外，還有位于燕塘的銀河村，跟番禺柏堂村情況類似，銀河村范圍內的建筑如天平架水果交易市場、銀利茶葉博覽中心也屬于現狀產業功能較為完善、符合發展需求，因此沒有被列入改造范圍，目前在推進的東莞莊片區改造將與東莞莊路拓寬工程同步推進。

有了石牌村、銀河村等樣本在前，可以預計拆整結合的改造方式還會繼續在中心城區其他區域中出現，而部分建筑具備“拆不動”“拆不了”“無需拆”特征的城中村或許是最為可能的對象。

采寫：南都N視頻記者 魏凱