按份共有房屋如何分割？北京房產律師解析兄弟爭房案勝訴關鍵

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案情介紹

王建國與李秀英系夫妻關系，兩人共育有四個兒子：長子王大勇、次子王大強、三子王大剛、四子王大明。其中，王大強過繼給了王建國的兄長，并繼承了相應的遺產。

王建國于2011年12月16日去世，李秀英于2019年2月5日去世，二人生前均未立遺囑。李秀英留有遺產一套，即位于北京市昌平區回南路的二號房屋。

為明確二號房屋的繼承份額，王大明曾向法院提起法定繼承糾紛訴訟。法院作出判決，確認二號房屋由王大勇、王大剛、王大明各繼承三分之一份額。該判決生效后，二號房屋已變更登記為王大勇、王大剛、王大明各占三分之一按份共有。

然而，二號房屋雖然按照判決變更了產權登記，但一直由王大剛實際控制使用。由于遺產糾紛，兄弟之間感情更加疏離，王大勇和王大明不可能搬到二號房屋與王大剛一起居住。為了徹底解決矛盾，王大勇和王大明訴至法院，請求判令二號房屋歸其二人所有，由其二人支付王大剛房屋折價款，并要求王大剛騰退房屋并配合辦理過戶手續。

王大剛辯稱不同意分割，理由如下：

二號房屋是在2020年12月左右由其裝修，裝修費用5萬元，且各方同意其入住；

目前各方都沒有按照市場價值支付折價款的能力，要求保持現狀；

不同意通過拍賣或變賣方式處置房屋，擔心房屋價值折損；

其占有房屋是基于對房屋享有所有權份額，是有權占有，要求王大勇、王大明支付房屋三分之一的折價款才能騰退。

法院評析

法院審理后認為，本案的爭議焦點在于：二號房屋是否應當分割，以及如何分割。

首先，根據生效判決書的認定，二號房屋由王大勇、王大明、王大剛按份共有，三人各占有三分之一的份額。根據《中華人民共和國民法典》第三百零三條規定，按份共有人可以隨時請求分割共有物，除非共有人約定不得分割。本案中，雙方并未約定二號房屋不得分割，故王大勇、王大明作為按份共有人，有權隨時要求分割。

其次，關于分割方式，雙方均同意二號房屋歸王大勇、王大明所有，由王大勇、王大明支付王大剛房屋折價款，且確定二號房屋現值300萬元。法院對此不持異議，判令二號房屋歸王大勇、王大明所有，王大勇、王大明應支付王大剛房屋折價款100萬元。

再次，關于王大剛主張的裝修費用5萬元和購買房屋時支出的2萬元，法院認為：

王大剛主張的購買二號房屋時支出2萬元的抗辯意見，已在生效案件中予以處理，且未提交相應證據，不予采信；

王大剛主張的裝修費用5萬元，亦無相應證據予以佐證，不予采信；

王大剛居住使用二號房屋期間所支出的物業費、取暖費，系其使用房屋應當承擔的費用，要求王大勇、王大明支付該部分費用，缺乏依據。

最后，因二號房屋已判歸王大勇、王大明所有，故王大勇、王大明要求王大剛騰退二號房屋并配合辦理過戶手續的訴訟請求，于法有據，予以支持。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

準確把握按份共有分割規則：成功論證了按份共有人可以隨時請求分割共有物的法律規定，特別是《民法典》第三百零三條的適用。

證據準備充分：提交了生效判決書、不動產權證書等關鍵證據，證明二號房屋為按份共有狀態，且未約定不得分割。

抓住案件本質：本案本質是共有物分割糾紛，而非簡單的房屋騰退糾紛。始終堅持按份共有人有權隨時請求分割的觀點。

協商解決思路：雙方均同意二號房屋歸王大勇、王大明所有，由其支付折價款，這一協商結果為法院判決提供了重要依據。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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