字節變“重”：從知春路民宅，到六年砸300億買地

作者：高恒

2016年，字節跳動（以下簡稱“字節”）搬進中航廣場后，創始人張一鳴曾在一封內部信里說，自己并不重視辦公環境是否精致，簡單、干凈就好；優秀的人并不太在意辦公環境，“何況許多公司搬到好的總部就萎靡了，比如SUN公司、雅虎公司、Evernote……”

十年后的今天，字節兩個月在北京海淀連拿兩宗地塊，合計花掉61億元。據界面新聞不完全統計，過去六年，字節累計買樓買地已超過300億元，總建筑面積高達約157萬平方米。張一鳴沒變，但一個擁有15萬名員工、每年要為AI投入1600億元的字節，已經裝不進租來的寫字樓了。

01：900平米塞200人的日子，回不去了

字節的辦公史，某種程度上也是一部中國互聯網公司從“輕”走向“重”的縮影。

2012年，張一鳴在北京知春路租下一處民宅，字節跳動的創業故事由此開始。次年元旦，產品DAU突破160萬，團隊迅速擴張到三四十人，民宅很快就不夠用了。2013年5月，字節搬到一公里外的盈都大廈第十層辦公。

但公司的增長速度遠遠超出預期。不到兩年，字節又陸續租下盈都大廈的八層、十一層和三層。當時的場景頗為夸張：一層900平米的空間里，密密麻麻塞進了200多名員工。而同級別的互聯網外企，類似規模的人數，辦公面積通常在3000平方米以上。

張一鳴對此并不在意。他甚至還主動“上價值”，試圖說明辦公環境和公司發展之間存在某種反向關系。2016年，搬進中航廣場后，他在內部信里頗為得意地寫道：“我們是少有的在北京中心知春路的公司。”在他看來，年輕人應該在城市中心工作和生活，下班后不必把時間浪費在地鐵通勤上。字節把辦公地點放在北三環，“不像那些在上地、通州等城鄉接合部的公司”。

但現實變化比理念更快。搬進中航廣場不到兩周，這座已經大到讓人容易迷路的新辦公樓，又一次出現了空間不足的問題。此后，字節以知春路為圓心，開啟了從一棟樓搬到另一棟樓的頻繁搬家模式。

真正的轉折發生在2019年。

這一年，字節花費約90億元，收購了位于北京海淀大鐘寺的中坤廣場。但由于中坤廣場存在產權糾紛，第二年字節又花50億元買下附近的方恒廣場。這才算真正擁有了第一處完全屬于自己的辦公地。

這個時間點很有意思。字節第一次在北京置業，和抖音的崛起幾乎同步。而這兩座寫字樓，后續也主要由抖音團隊使用。

從那之后，字節“建城”的腳步就沒停下來。

2020年，抖音集團斥資10.82億元，在深圳南山后海總部基地拿下一宗商業用地，建筑面積6.26萬平方米。2025年7月，這一項目正式啟用，成為抖音首個“自持自建”的區域總部，抖音集團后海中心。

2021年，抖音集團又以20.4億元競得上海楊浦區平涼社區地塊，打造上海濱江中心項目，總面積19394.5平方米。據上海市人民政府官網文章，抖音集團上海濱江中心總建筑面積約11.5萬平方米，保留了上海船廠4座歷史建筑，包含1.2萬平方米商業綜合體和3000平方米演藝中心。主體結構目前已封頂，預計2026年5月底交付。

在廣州，抖音以12億元競得海珠區地塊建設華南總部；在杭州，字節投資27億元建成145米高的雙子塔作為華東總部；在廈門，字節總部大樓已通過竣工備案，承載火山引擎、西瓜視頻、本地生活、飛書等多個板塊辦公。

再看人員數據，和買地節奏幾乎同步。

天眼查顯示，字節旗下北京字跳網絡技術有限公司2018年僅有162人參保；四年后的2022年，這一數字迅速膨脹到1.6萬人以上。公開數據顯示，截至2026年初，字節全球員工總數已超過15萬人。

人把公司撐大了，公司再把樓撐大。張一鳴當年那套“好總部會讓公司萎靡”的邏輯，不是被證明錯了，而是被15萬人的現實直接碾了過去。

02：AI不能飄在云上，得落在地上

如果只是員工變多、工位不夠，買幾棟現成的寫字樓其實就夠了。但字節最近這一輪拿地，背后的邏輯顯然比“辦公空間不夠用”更深一層。

2026年2月，字節旗下北京云月長石科技有限公司以28億元底價，拿下海淀區藍景麗家收儲項目兩宗地塊。地塊土地面積3.95萬平方米，地上建筑規模9.68萬平方米，規劃用途為綜合性商業金融服務業用地。該地塊位于北三環聯想橋東北角，前身是運營超過28年的藍景麗家大鐘寺家居廣場，如今已被納入“人工智能創新街區大鐘寺先導區”。項目已列入2026年北京市重點工程，規劃4200個工位和288間酒店客房，并要求全部自持20年。

一個月后，字節全資控股的北京云岫長石科技有限公司再次出手，以33.05億元拿下海淀區學院路東升科技園三期0807-604地塊。該地塊占地4.89萬平方米，建筑面積12.8萬平方米，用途為辦公研發，出讓年限50年。合同約定開工時間為2027年3月31日，竣工時間為2030年3月30日。

兩個月、兩宗地、61億元，占地接近9萬平方米。真正值得注意的，其實不是價格，而是背后的拿地門檻。

早在去年4月，北京市規劃和自然資源委員會海淀分局就已公開出讓海淀東升科技園三期0807-604地塊，并明確設置申請條件。根據當時披露的公告，受讓土地的企業，其產業定位必須屬于人工智能、集成電路、互聯網3.0、智能網聯汽車、基礎軟件、5G/6G、智能制造等數字經濟重點產業領域，或者元宇宙、腦機接口、量子信息、人形機器人、未來顯示、新型儲能等未來產業領域。

同時，公司還需符合相關文件所列的十大高精尖產業標準，并在海淀區持續經營；自申請年度起，按單位建筑面積測算，在海淀實現的年收入不低于6億元/萬平方米/年，對區級財政貢獻不低于1200萬元/萬平方米/年。或者，企業需屬于符合相關文件要求、并經北京市或海淀區政府授權的園區開發企業。

這不是普通意義上的賣地，而是地方政府用土地做產業篩選。能跨過這道門檻的企業，本身就已經是AI賽道上的頭部玩家。

而字節在AI上的投入，也在同步抬升。

據投中網、伯虎財經等商業科技媒體2025年初報道，字節2024年資本開支達到800億元，接近百度、阿里、騰訊三家總和的水平（約1000億元）。2025年，字節跳動資本開支達到1600億元，目標是打造自主可控的大規模數據中心集群，其中約900億元用于AI算力采購，700億元用于IDC基礎設施和網絡設備。雖然隨后字節跳動相關負責人曾向媒體表示，上述信息不實，但近期《金融時報》又披露，字節跳動已做出初步規劃，2026年資本開支擬達到約1600億元人民幣，用于AI業務發展。

對于資本開支，字節目前并沒有官方明確回應。但以字節當前在AI領域的投入姿態看，持續增加資本開支幾乎是必然的。錢會繼續砸向算力、砸向數據中心、砸向網絡基礎設施。這些東西不是代碼，不可能只飄在云上，它們最終都要落到實實在在的物理空間里。

所以，字節拿下的不只是辦公樓的地，更是AI基礎設施的容器。

據媒體報道，在字節跳動估值已被抬升至4800億美元、外媒預計其2025年凈利潤有望達到約500億美元的背景下，還有知情人士透露，字節在最新股權交易中的估值進一步升至6000億美元的歷史高點。持續抬升的估值，也給字節大規模“建城”提供了充足的資金后盾。

03：從后廠村到三環邊，大廠地主團正在進城

字節并不是孤例。過去幾年，整個互聯網行業都在經歷同一種轉向：從五環外回到核心區，從租客變成地主。

上一輪大廠置業潮里，遠離市中心的開發區才是主流選擇。面積大、成本低、基礎設施新，各大公司趨之若鶩。北京后廠村就是典型代表。這個位于西北五環外的小區域，曾聚集新浪、騰訊、百度、網易、聯想等一批科技公司。周邊居民也抓住機會，把房子租給大廠員工，賺得不少。

但“五環外”模式的代價很快就顯現出來。

公司把辦公地點放在偏遠區域，確實省下了租金，卻把更長的通勤成本轉嫁給了員工。一些大廠為此推出租房補貼，鼓勵員工就近租房、減少通勤時間，結果很快又被精明的房東吃掉。更大的問題在于，偏遠辦公園區不利于招募優秀人才，也不方便和大學、科研院所保持高頻合作。

2020年之后，風向開始明顯變化。大廠在拿地、買樓時，越來越多地把目光投向市區繁華地段。

2020年，美團斥資65.41億元拿下上海楊浦濱江一宗地塊，作為美團上海科技中心。同年，嗶哩嗶哩以81.18億元拿下與美團項目僅隔一條馬路的地塊，建設新世代產業園。2023年，京東花31億元在北京亦莊拿地。2024年，騰訊以64.2億元拿下海淀區學院路北端地塊，用于滿足辦公需求。

這些公司幾乎都不約而同地選擇了核心區域，尤其是靠近大學和科技商業中心的位置。正如張一鳴當年所說，字節把辦公地點放在北三環，看重的就是周邊高校密集。2019年之后，字節開始在北京買樓置地，選址邏輯依然沒變，還是圍著大學和創新資源走。

大廠回城，也是市場給出的窗口。

近幾年，無論個人還是企業，在城市核心區買房置地的成本都明顯下降。這給手握大量現金的互聯網公司提供了入場機會。把一部分現金配置到不動產上，既能豐富資產結構，也能對沖長期租金上漲風險，增強財務穩定性。與此對應，過去幾年大廠租房補貼逐步退潮，不再是主要互聯網公司的標準員工福利。一方面，這是對房東“薅羊毛”的反制；另一方面，也與辦公樓區位變化直接相關。

一些買對了地的公司，甚至還拿到了意想不到的回報。搜狐多年前購置的搜狐大廈就立在清華大學門外，區位極佳，至今仍是公司最有價值的資產之一，甚至比公司本身更值錢。

放到全球范圍看，大廠“建城”早已是一種清晰趨勢。蘋果在巔峰期修建了環形新總部，外形酷似宇宙飛船；英偉達作為AI新貴，總部大樓采用不規則三角形設計，并命名為“奮進號”；騰訊在深圳的新總部“企鵝島”由4座螺旋上升的塔樓組成；京東也把公司英文名JD直接融入總部建筑外形。

這些嶄新、氣派的園區當然不只是面子工程。進入AI時代，頂尖人才的去留，很多時候就能決定一家公司的創新上限。要吸引這類人才，除了薪酬、期權和內部資源，辦公環境是否舒適、區位是否便利，已經越來越像一種核心軟實力。

更深一層的變化在于，AI正在逼著互聯網公司從“輕資產的軟件公司”，變成“重資產的基礎設施公司”。算力需要機房，研發需要園區，數據中心需要自建，AI公司正在越來越像“有煙囪的工廠”。字節這61億元買地，只是這場轉變浮出水面的一角。

在創辦今日頭條之前，張一鳴早年曾做過房產信息搜索引擎“99房”。后來，字節內部和抖音也多次試水房產業務，但都沒有持續做下去。如今，張一鳴沒有做成房地產生意，字節自己卻已經持有價值數百億元的地塊和房產。當年的創業構想沒能走通，卻在大廠“買房置地”的浪潮里，以另一種方式，隔了十多年重新回來了。