中環中心單一最大業主？傳星展銀行超25億港元抄底許榮茂

觀點網 346米高的香港中環中心，依然傲立天際。

但這些年，它的主人卻像走馬燈一樣，換了一撥又一撥。

4月13日，市場傳來最新消息，星展銀行正在洽購世茂集團創始人許榮茂所持的中環中心六層物業。

傳聞稱，這筆交易的代價超過25億港元，平均呎價約1.7萬港元，幾乎只有許榮茂當年買入時的一半。

如果星展銀行這次成功“撿漏”，它將成為中環中心最大的“房東”，一口氣坐擁整整17層樓。

而從香港寫字樓市場的角度來看，這不只是一次抄底，更像是一個響亮的信號。

隨著IPO市場重新活躍，家族辦公室、對沖基金、中資機構紛紛回流，香港甲級寫字樓的租賃需求已經明顯回暖。

而星展銀行此時加倉，更像是在春江水暖之前，提前布下的一步大棋。

星展加倉中環中心

4月13日據市場消息顯示，新加坡最大商業銀行星展銀行（DBS）與世茂集團創始人許榮茂及相關人士達成交易，收購位于香港中環皇后大道中99號中環中心的六層全層寫字樓。

這六層樓，分別是31、32、36、37、56及76樓。市場傳聞交易金額超過25億港元，平均呎價約1.7萬港元。

把時間撥回2017年。那一年，許榮茂聯合幾位投資者，以402億港元的高價，拿下了香港中環中心75%的股份。而他自己更是豪氣地占下了其中整整九個樓層。

但好景不長。一方面，在中美貿易摩擦、社會動蕩以及新冠疫情的多重打擊下，香港甲級寫字樓市場逐步走弱；另一方面，中國房地產市場隨后迎來了調整，世茂集團也深陷債務泥潭。

為了活下去，世茂這幾年不得不賣掉近20處核心資產，包括上海外灘茂悅酒店、北京世茂大廈等壓箱底的寶貝。

2025年，世茂完成了總額約545億元的境外債務重組，暫時喘了口氣。但巨債壓頂、流動性緊張的局面，并沒有真正翻篇。

在此背景下，作為創始人的許榮茂出售手中的頂級物業，更像是“輸血自救”的現實選擇。

去年7月，許榮茂便將中環中心55樓切成了12個小單位，進行分批出售。數據顯示，到2026年2月初，已經賣掉10個，回籠資金超過4.33億港元。

而這一次，他把31樓等六個整層一并賣出，又將帶回超過25億港元的現金流。

再看傳聞中的買家星展銀行，無論從自用還是投資的角度，這個節點加倉，都堪稱“天時地利”。

香港是星展銀行的亞太核心樞紐，它需要一處穩定、集中、夠體面的總部空間。中環中心，顯然是最優解。

從投資角度看，這次加倉更是一個明確信號，意味著這個外資銀行長期看好香港寫字樓市場。

商業客查閱發現，2025年，香港IPO募資2858億港元，重回全球第一。而2026年3月24日，港股IPO融資額便已突破千億大關，創下2018年上市改革以來的最快紀錄。

IPO熱火朝天，家族辦公室、對沖基金、中資機構也紛紛回流，從去年第四季度開始，香港甲級寫字樓的租賃需求，明顯熱了起來。

此前，高力指出，2025年下半年香港寫字樓市場情緒顯著回暖，第三及第四季按季凈吸納量分別為正42.8萬及正123萬平方呎，全年凈吸納量錄得正173萬平方呎，為2018年以來最高。

而今年3月30日，萊坊發布的《香港每月物業市場報告》提到，中環優質甲級寫字樓的租金升幅速度加快，同比上升6.0%，從年初至今上升2.8%。

此外，第一太平戴維斯也在報告中預測，2026年，在新增供應放緩及金融板塊持續擴張下，中環及尖沙咀優質寫字樓預期將錄得5%至7%的租金反彈。

星展銀行此時加倉，無疑是在市場回暖的前夜，提前落下一枚重棋。

更妙的是，此次交易價格堪稱“腰斬級”撿漏。

傳聞稱，本次交易的代價超25億港元，折合1.7萬港元/呎，比起許榮茂2017年約3.3萬港元/呎的買入成本，整整折讓了48.48%。

價格到位，時機到位。星展銀行這一次加倉，正當時。

單一最大業主？

九年兜兜轉轉，香港中環中心那座地標大樓的“地主”寶座，或再次換了主人。

2017年，許榮茂豪擲約136億港元，從李嘉誠旗下的長實集團一口氣拿下中環中心九個樓層。

如今，六個樓層被傳出售予星展銀行，一個樓層早已拆分散售，他手里只剩下兩個全層和55樓的零星單位，且還在繼續減倉。

而當年和許榮茂組成“富豪聯盟”的兩位大佬——小巴大王馬亞木、磁帶大王陳秉志，也走上了相似的路。

先說說小巴大王的境遇。

從1970年代創立冠榮車行起步，馬亞木家族一路發展，巔峰時期坐擁646輛專線小巴、近60條路線，被市場冠以“小巴大王”的名號。

而在2017年那場交易里，其正是最大的買家，大手筆拿下了中環中心13個全層，風頭無兩。

可惜，好景不長。中美貿易摩擦、社會動蕩、新冠疫情接踵而至，中環高端寫字樓的空置率急劇飆升，租金一落千丈。

市場走弱，馬亞木家族對持倉物業的態度也從“只買不賣”變成了“積極散貨”。

2021年，其將20樓全層賣給了董建華家族，呎價約2.45萬港元，比成本跌了約26%；2024年開始，又開始散售27樓，坊間消息稱，優惠價1.88萬港元/呎起，較成本跌了約43%；2025年11月，52樓全層以5.65億港元成交，呎價2.2萬港元，比起3.3萬港元的收購成本，同樣跌了約33%。

不過，馬亞木家族還算穩得住，至今仍保留著約11層物業，安心收租。

相比起來，“磁帶大王”陳秉志的路，就要坎坷得多。

2017年，他以約55.8億港元購入中環中心七個全層，是當年“400億收購案”中主要的個人投資者之一。

然而，高杠桿疊加寫字樓市場崩盤，讓他從2020年起被迫割肉清倉。

2024年9月和11月，他接連將66樓、75樓賣給了星展銀行，分別作價7億港元和6.46億港元。

如今，陳秉志已清空所有中環中心物業，虧損超過7億港元。2025年，他因8000萬港元債務被四家財務公司申請破產，豪宅也被銀主盤拍賣，成了香港高杠桿地產投資失敗的典型案例。

許榮茂、馬亞木到陳秉志，中環中心的九年沉浮，寫盡了一輪地產周期的冷暖交替。有人被迫離場，有人悄然加倉；有人虧掉數億清倉，有人趁腰斬重倉布局。

而星展銀行得益于早期的持有，疊加2024年以來的接連抄底加倉，如今手持中環中心17層物業，穩穩坐上最大業主的寶座。

數據來源：公開報道，商業客整理

抄底信號

香港寫字樓市場，正悄無聲息地迎來一道分水嶺。

在這波動向中，星展銀行的表現格外突出，2024年兩次增持中環中心，如今又一口氣吞下6個樓層。

借市場底部之際加碼，意圖已擺在臺面上。

但嗅到信號的，遠不止星展一家。無論自用還是投資，一批機構買家，早已悄悄入場。

2025年4月24日，港交所向香港置地購入中環交易廣場一期部分物業，作為集團總部及辦公室。

同年10月17日，阿里巴巴與螞蟻集團聯手，斥資約72億港元，購置銅鑼灣港島壹號中心多層商業寫字樓，作為兩家企業的香港總部；兩個月后，京東也不甘落后，以34.73億港元買下中環中國建設銀行大廈部分辦公樓層。

進入2026年，類似的交易還在持續。其中，云涌游戲創辦人2.08億港元購入上環香港康諾維港大廈全幢；大新金融8.39億港元收購黃竹坑偉華匯辦公樓10層物業……

機構買家們接連加倉，雖然大多是為了自用，但這本身，就是香港寫字樓“結構性復蘇”的一個重要信號。

這股抄底的風，不止吹在香港。

今年以來，中國內地寫字樓市場也迎來了新一輪窗口期，大量的金融資本正逆周期布局一線城市的寫字樓物業。

前不久，東亞銀行完成了對上海陸家嘴東亞銀行金融大廈的收購，拿下12至23層核心辦公區域，交易總價16.8億元，面積約4.2萬平方米，折合單價約4萬元/平方米。交易對手是ESR旗下的亞騰資產管理（ARA）。

這筆交易，成為開年以來上海核心商務區首筆、也是規模最大的金融機構總部自用型大宗交易。

更早之前，全球資產管理巨頭施羅德資本聯合浙江民企西子國際控股，設立了一只30億元的長三角商業地產基金，于今年1月正式落地，主攻長三角核心城市的優質寫字樓和消費類基礎設施。

今年2月，加拿大宏利金融、中國人壽信托、大家保險等機構聯手，共同成立合營企業，入股瑞安房地產位于上海黃浦區的商辦項目。

此外，山東某家族企業19億元接盤中港匯·黃浦，象嶼集團21億元收購基匯資本出售的仙樂斯廣場，陸家嘴國泰人壽8.95億元拿下前灘匯N5棟……

顯然，金融資本抄底一線城市寫字樓的窗口期，已經打開。但基于當前估值與供需結構，真正的“甜蜜點”，還需要耐心等待。

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