借名買房律師：拆遷安置房借名購房，法院如何認(rèn)定實(shí)際權(quán)利人？

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

引言：一場跨越近二十年的拆遷安置房之爭

當(dāng)拆遷安置房遇上借名購房，親情與利益的交織往往成為引爆家庭矛盾的導(dǎo)火索。本案是一起典型的拆遷安置房借名購房糾紛，涉及拆遷安置指標(biāo)的分配、親屬間的口頭約定、長達(dá)十余年的實(shí)際占有使用，以及房屋產(chǎn)權(quán)證辦理后的過戶難題。法院在全面審查證據(jù)后，雖然明確認(rèn)定了借名買房關(guān)系的成立，但由于房屋已被過戶至第三人名下，原告的訴訟請求因客觀原因無法得到支持。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在借名買房糾紛中，律師如何幫助當(dāng)事人抓住核心證據(jù)，以及在執(zhí)行層面可能面臨的困境。

一、 案情回顧：拆遷安置指標(biāo)的分配與借名購房

本案的當(dāng)事人王麗與趙建國系表舅甥女關(guān)系，趙建國與趙秀英系兄妹關(guān)系，趙建國系王麗的堂舅。

2003年，趙建國家位于北京市朝陽區(qū)某村的房屋拆遷，根據(jù)安置政策獲得了360平方米的安置房購房指標(biāo)。趙建國一家決定購買一套兩居室和一套一居室，面積約171平方米；趙秀英決定購買一套三居室，面積約110平方米；還剩約80平方米的購房指標(biāo)，安置各方均決定不用。因王麗自小在趙建國家長大關(guān)系親密，趙建國表示剩余指標(biāo)給王麗購房，其他被安置人均表示同意。因各方是親屬關(guān)系，未簽訂書面協(xié)議。

2003年趙建國一家及趙秀英入住安置房屋。王麗因資金不足，選擇購買期房，于2003年向開發(fā)商交付了10萬元定金。2008年10月選房時，因沒有80平方米的兩居室，王麗選擇購買了兩套一居室，位于北京市朝陽區(qū)（以下分別稱一號房屋、二號房屋，并稱涉訴兩套房屋）。上述房屋的購房合同由趙建國出面簽訂，合同及購房資料的原件由王麗持有。兩套房屋交付后王麗進(jìn)行了裝修，目前一號房屋由王麗自住，二號房屋對外出租。因開發(fā)商的手續(xù)存在問題，兩套房屋多年未能辦理產(chǎn)權(quán)證。

2021年3月28日，王麗接到二號房屋租戶的電話，稱趙強(qiáng)拿著房產(chǎn)證復(fù)印件上門要求租戶搬走。王麗向開發(fā)商了解后得知，兩套房屋已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證。兩套房屋為王麗以趙建國的名義購買，現(xiàn)王麗訴至法院要求：趙建國履行合同義務(wù)，將兩套房屋的所有權(quán)登記至王麗名下。

二、 爭議焦點(diǎn)：借名買房關(guān)系能否成立？

本案的爭議焦點(diǎn)極具代表性，也是此類案件的難點(diǎn)所在：

雙方是否存在借名買房的合意？ 口頭協(xié)議是否有效？如何證明借名關(guān)系的存在？

實(shí)際出資和居住使用能否證明借名關(guān)系？ 王麗支付購房款、裝修費(fèi)，以及實(shí)際居住使用十余年，這些事實(shí)能否證明其為實(shí)際權(quán)利人？

拆遷安置指標(biāo)能否轉(zhuǎn)讓？ 趙建國是否有權(quán)將剩余的安置指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給王麗？

房屋已被過戶至第三人名下，原告的訴訟請求能否得到支持？ 這是本案最核心的執(zhí)行層面問題。

三、 法院判決：認(rèn)定借名關(guān)系成立但無法執(zhí)行

法院的裁判觀點(diǎn)：

法院認(rèn)為：根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，本院可認(rèn)定涉訴兩套房屋的購房款為王麗支付，房屋交付后由王麗實(shí)際居住使用至今。王麗主張兩套房屋系其借趙建國之名購買，理由充分，本院予以采信。

趙建國、李秀英、趙強(qiáng)、劉秀英、趙雪主張，趙建國向王麗借款購買了兩套房屋。但趙建國既未與王麗簽訂借款合同約定借款期限、還款方式，王麗也并未將出借款項(xiàng)直接交付給趙建國，這明顯不符合借款合同的履行習(xí)慣，本院不予采信。

趙建國、李秀英、趙強(qiáng)、劉秀英、趙雪主張，趙建國無權(quán)擅自處分屬于全部被安置人的房屋。本院認(rèn)為：王麗在2008年交付了購房款，并入住了兩套房屋，至今已實(shí)際占有房屋十余年，趙建國的家人應(yīng)知曉上述情況。雖然趙建國、李秀英、趙強(qiáng)、劉秀英、趙雪的兩位證人到庭表示，曾與趙強(qiáng)一起找王麗欲要回房屋，但兩位證人亦表示并未見到王麗本人。憑證人證言，無法否定王麗與趙建國之間存在借名買房的事實(shí)。趙建國一家在房屋被占十余年，心有不甘的情況下，未通過法律途徑維權(quán)，顯然不合常理，本院對其抗辯意見不予采信。

判決結(jié)果：

王麗系涉訴兩套房屋的實(shí)際購買人，其在北京沒有其它住房，其要求趙建國履行合同義務(wù)，將兩套房屋過戶至其名下的訴訟請求合法有據(jù)，應(yīng)獲得支持。但因趙建國已將兩套房屋分別過戶給了趙強(qiáng)和趙雪，目前王麗的訴訟請求不具有可執(zhí)行的條件，本院無法支持。王麗可在相關(guān)條件具備后，再要求趙建國為其辦理房屋過戶手續(xù)。

綜上，法院判決駁回原告王麗的全部訴訟請求。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動的法律實(shí)踐課，對處理類似的拆遷安置房借名購房糾紛，具有深刻的指導(dǎo)意義：

1. 借名買房關(guān)系的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

法院在認(rèn)定借名買房關(guān)系時，采用了綜合判斷的方法，而非單一證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。主要包括：

出資情況：購房款的實(shí)際支付人

實(shí)際占有使用：房屋的實(shí)際居住使用情況

雙方意思表示：口頭協(xié)議、證人證言等能夠證明雙方合意的證據(jù)

其他輔助證據(jù)：購房合同、票據(jù)等文件的持有情況

2. 拆遷安置指標(biāo)的特殊性

拆遷安置指標(biāo)屬于特定人群的福利性權(quán)益，其轉(zhuǎn)讓需要符合相關(guān)政策規(guī)定。本案中，法院認(rèn)可了親屬間對剩余安置指標(biāo)的分配，但這也提醒當(dāng)事人，拆遷安置房的借名購房存在特殊風(fēng)險(xiǎn)。

3. 執(zhí)行層面的困境

本案最值得關(guān)注的是，雖然法院認(rèn)定了借名買房關(guān)系的成立，但由于房屋已被過戶至第三人名下，原告的訴訟請求因客觀原因無法得到支持。這提醒當(dāng)事人，在借名買房糾紛中，不僅要證明借名關(guān)系的存在，還要及時采取法律措施防止房屋被轉(zhuǎn)移。

給當(dāng)事人的建議：

如果您正面臨類似的拆遷安置房借名購房糾紛，請務(wù)必注意：

及時收集證據(jù)：保留好所有與購房相關(guān)的文件，包括付款憑證、合同、票據(jù)、聊天記錄等。

明確雙方意思表示：盡量通過書面形式明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

及時采取法律措施：一旦發(fā)現(xiàn)對方有轉(zhuǎn)移房屋的跡象，應(yīng)立即采取法律措施，如申請財(cái)產(chǎn)保全等。

尋求專業(yè)支持：拆遷安置房借名購房糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及《民法典》合同編、物權(quán)編等多部法律規(guī)定，需要經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)律師進(jìn)行精準(zhǔn)的訴訟策略規(guī)劃。

本案的判決，雖然未能支持原告的訴訟請求，但明確認(rèn)定了借名買房關(guān)系的成立，為原告后續(xù)的維權(quán)奠定了基礎(chǔ)。對于每一位遭遇類似困境的當(dāng)事人而言，相信法律、依靠專業(yè)，是維護(hù)自身合法權(quán)益最有力的武器。

【本文由房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)撰寫，旨在分享專業(yè)見解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)行一對一咨詢。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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