北京房產律師：集資房借名買房糾紛，如何通過法律途徑解決？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

引言：一場姻親間的集資房借名買房糾紛

集資房能否借名購買？當姻親關系遇上借名買房，法院如何認定？本案是一起典型的集資房借名買房糾紛，涉及姻親關系、集資房、購房發票、實際占有等多個要素。法院在全面審查證據后，明確認定了借名買房關系的成立，并判決名義產權人協助辦理過戶，為集資房借名買房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在集資房借名買房糾紛中，律師如何幫助當事人抓住核心證據，實現合法權益的維護。

一、 案情回顧：集資房借名買房的來龍去脈

本案的當事人王建國、李秀英系夫妻關系，二人育有一子王強。王強與趙麗華之女趙小麗原系夫妻（2004年離異）。

2001年，趙麗華告知王建國、李秀英，其母親趙秀英的單位集資房擬出售，每平米價格為2500元，其母親趙秀英也不買集資房，所以推薦王建國、李秀英購買該集資房。當時王建國與李秀英的自住平房因面臨拆遷，急需找到新的住處，覺得新房地理位置不錯，就決定自己出資購買一號房屋。

2001年12月28日，王建國、李秀英支付購房款23萬元，2002年8月28日支付購房款9475元、公共維修基金7184.25元。上述費用支付后，二原告看購房款發票抬頭名稱是趙秀英，便立刻找到趙秀英要求將發票名稱改為二原告，趙秀英表示如果更改名稱需要再支付8萬到10萬元。二原告同意支付8萬元，表示不夠再交，后交給趙小麗3萬元，5萬元存入趙玉峰的賬戶，之后發票改為趙小麗，趙秀英表示，都是一家人，寫誰都一樣，并且辦理房本是需要用購房發票申請的，辦理房本時再改為王建國的名字或者再配合王建國辦理過戶手續。王建國、李秀英決定下發房本時，在更改房本業主信息，2003年，二原告搬進訴爭房屋。

2004年，王強與趙小麗協議離婚，但并未告知雙方家長，并且仍每周定期看望二原告，在重大節日也照常聚會。2008年8月4日，趙秀英在未通知二原告的情況下，且未取得購房發票原件的情況下，取得涉案房屋的《不動產權證書》。2009年以書信方式告知二原告，二原告因持有購房發票原件并不相信。知道2018年，二原告才在北京市煤炭總公司查詢到爭議房屋的房本已辦理在趙秀英名下，便要求趙秀英配合辦理過戶手續，但趙秀英拒絕辦理過戶。

王建國、李秀英基于借名買房關系要求趙秀英協助辦理過戶登記手續。趙秀英稱雙方之間不存在"借名買房"相關協議及事實的合同關系，房屋是為趙小麗與王強購買的婚房，且王建國、李秀英的起訴已經超過法律規定的訴訟時效。

二、 爭議焦點：集資房借名買房是否有效？

本案的爭議焦點極具代表性，也是此類案件的難點所在：

雙方是否存在借名買房的合意？ 王建國、李秀英與趙秀英之間是否存在借名買房的合同關系？

購房款的支付情況如何認定？ 購房款及公共維修基金由誰支付？

房屋的實際占有使用情況如何認定？ 房屋由誰裝修并實際占有使用？

購房發票等重要資料由誰保管？ 購房發票等重要資料的保管情況如何認定？

訴訟時效是否已過？ 王建國、李秀英的起訴是否超過訴訟時效？

三、 法院判決：明確認定集資房借名買房關系成立并判決過戶

法院的裁判觀點：

法院認為：對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。

本案的爭議焦點系王建國、李秀英與趙秀英之間是否存在借名買房的合同關系。

根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十條：下列事實，當事人無需舉證證明：……根據已知的事實和日常生活經驗法則推定出的另一事實。結合上述規定，法院分析如下：

就涉案房屋來說，第一，涉案房屋的購房款及公共維修基金均由王建國、李秀英支出；第二，趙秀英雖辯稱涉案房屋系為趙小麗、王強購買的婚房，但考慮二人登記結婚與購買房屋的時間及房屋的實際居住情況，法院對趙秀英該意見不予采信；第三，王建國、李秀英長期保管購房發票、公共維修基金的收據的原件，上述涉案房屋的重要資料，正常理應保存于真實權利人處；第四，涉案房屋交付后由王建國、李秀英進行裝修，且自購買后至今已近20年，均由王建國、李秀英二人占有使用；第五，王建國、李秀英與趙秀英之間雖無書面合同，但考慮雙方系兒女姻親關系，未采用書面方式對權利義務進行約定符合常理。

綜上，通過以上基礎事實，并結合日常生活經驗法則，法院認為依據民事訴訟證據規則能夠做出法律事實的合理推定。王建國、李秀英持有涉案房屋的重要資料且實際占有使用涉案房屋，如趙秀英為真實的房屋權利人，等同于其將自己所有的房屋放任于自己的管理之外，顯然不符合常理。同時，如涉案房屋系為王強、趙小麗購買的婚房，則該婚房理應由王強、趙小麗占有使用才符合常理，現涉案房屋自購買后長期由王建國、李秀英使用，顯然與趙秀英所述不符。另外，關于趙秀英提供的王強與趙小麗之間的協議，不能證明涉案房屋的實際歸屬情況。就趙秀英所述的王建國、李秀英起訴已經超過訴訟時效的答辯意見，因房屋的使用價值為居住使用，該房屋購買后權利一直由王建國、李秀英享有，故王建國、李秀英不存在怠于行使權力的情形，法院對趙秀英的該項答辯意見不予采納。

判決結果：

趙秀英于本判決生效之日起十日內協助王建國、李秀英辦理坐落于北京市豐臺區一號房屋的所有權變更登記手續。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動的法律實踐課，對處理類似的集資房借名買房糾紛，具有深刻的指導意義：

1. 實際出資的證明作用

本案中，購房款及公共維修基金均由王建國、李秀英支出，成為證明借名買房關系的重要證據。這提醒當事人，在借名買房中，保留好所有付款憑證至關重要。

2. 實際占有的證明作用

房屋由王建國、李秀英裝修并實際占有使用近20年，成為證明借名買房關系的重要證據。這說明，在借名買房糾紛中，實際占有使用情況的重要性不言而喻。

3. 重要資料的保管情況

王建國、李秀英長期保管購房發票、公共維修基金的收據的原件，成為證明借名買房關系的重要證據。這提醒當事人，在借名買房中，保留好所有重要資料至關重要。

4. 書面合同的重要性

雖然雙方系兒女姻親關系，未采用書面方式對權利義務進行約定符合常理，但如果有書面合同，將更有利于證明借名買房關系。這提醒當事人，在借名買房時，盡量簽訂書面合同。

5. 訴訟時效的認定

法院認定王建國、李秀英不存在怠于行使權力的情形，訴訟時效未過。這說明，在借名買房糾紛中，訴訟時效的認定需要綜合考慮各種因素。

給當事人的建議：

如果您正面臨類似的集資房借名買房糾紛，請務必注意：

保留所有付款憑證：保留好所有與購房相關的付款憑證，包括銀行轉賬記錄、收據等。

保留實際占有的證據：保留好與房屋實際占有的相關證據，包括物業費、水電費等。

保留重要資料：保留好購房發票、公共維修基金的收據等重要資料。

及時簽訂書面協議：在借名買房時，務必簽訂書面協議，明確雙方的權利義務關系。

尋求專業支持：集資房借名買房糾紛法律關系復雜，涉及《民法典》物權編、合同編等多部法律規定，需要經驗豐富的專業律師進行精準的訴訟策略規劃。

本案的成功判決，不僅為王建國、李秀英確認了一號房屋的實際權利，更彰顯了司法機關在處理復雜集資房借名買房糾紛時，對公平正義和實質平等的追求。對于每一位遭遇類似困境的當事人而言，相信法律、依靠專業，是維護自身合法權益最有力的武器。

【本文由房產律師靳雙權團隊撰寫，旨在分享專業見解，不構成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯系我們進行一對一咨詢?！?/strong>

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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