親屬主張借名買房證據不足！北京房產律師精準舉證駁回訴求

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

拆遷安置房引發的家庭糾紛

李德明與王桂蘭夫婦育有五個子女：長子李建國、次子李志強、三子李明輝、長女李麗娟、小女李靜怡。1989年，因拆遷糾紛，王桂蘭將開發商訴至法院，法院判決王桂蘭全家獲得三套安置房：一號房屋（三居室）、二號房屋（二居室）、三號房屋（一居室）。

1994年王桂蘭去世，1976年李德明已先去世。2003年，三號房屋進行房改，需要確定購房人。當時李麗娟與李志強都想要購買這套房屋，但誰也不讓誰。最終，五個兄弟姐妹協商決定，使用沒有實際居住需求的李靜怡的名義購買。

購房款41336元中，李麗娟先拿出4萬元，李志強支付零頭2705.73元。房屋購買后，由李志強實際使用。后來，李志強通過李建國將4萬元歸還給了李麗娟。

糾紛爆發

2020年，李麗娟起訴要求將三套房屋作為母親王桂蘭的遺產進行法定繼承，每人繼承20%份額。在庭審中，李靜怡曾表示認可三套房屋都是母親的遺產，愿意拿出來平分。但庭審結束后，李靜怡又反悔，向法院提交書面材料表示不同意分配。

李麗娟認為，當初五個兄弟姐妹協商時，已經達成口頭協議，三號房屋屬于五個子女共同所有，只是借用李靜怡的名義購買。李靜怡則堅決否認，認為房屋是自己購買的，屬于個人財產。

關鍵證據

李麗娟提供了一份錄音證據，2017年她與李靜怡通話時，李靜怡曾說："我給你寫，要說她的名字是大家伙一致同意讓我用我的名字買的，錢是你出的，不就完了嗎。"但在2020年的繼承訴訟中，李靜怡又改變了說法。

李麗娟還聲稱，五個兄弟姐妹曾簽署過一份協議書，約定房屋為五人共同所有，但該協議書由李志強保管。李志強對此堅決否認。

法院評析

舉證責任的關鍵

法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

借名買房關系的認定標準

法院指出，借名人主張借用他人名義購買房屋的，應舉證證明與出名人之間存在借名買房合同關系。借名人雖未與出名人簽署書面的借名買房協議，但可以通過購房合同簽署過程、購房款支付情況、貸款償還情況以及房屋的居住使用情況、房屋裝修情況等因素綜合認定雙方借名買房關系成立。

本案的證據分析

法院認為，本案中，三號房屋原為公有住宅性質，在進行房改售房時，因原承租人已經死亡，故由李靜怡購買，并取得相應的所有權證。

李麗娟雖主張其與兄弟姐妹共同與李靜怡曾就三號房屋達成五人共有并借用李靜怡的名義購買的協議，但其他當事人對此均不予認可。李麗娟未提交有效證據證明這一事實。

雖然李麗娟曾支付4萬元購房款，但該款項后來已被李志強歸還。李麗娟主張該還款使用的是母親未分割的遺產，但未提供證據支持。

關于錄音證據，法院認為，李靜怡在錄音中的表述并不能證明雙方存在借名買房的合意，且李靜怡在后續訴訟中已明確表示不同意李麗娟的主張。

裁判結果

法院最終判決：

? 駁回原告李麗娟的訴訟請求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

舉證責任的精準把控：成功證明對方未能提供有效證據證明借名買房關系的存在，將舉證責任牢牢鎖定在對方身上，這是勝訴的核心策略。

證據鏈的全面拆解：雖然對方提供了錄音證據，但我們成功論證該證據不足以證明雙方存在借名買房的合意，錄音內容存在多種合理解釋，無法形成完整的證據鏈。

購房款支付的合理解釋：成功證明4萬元購房款已被歸還，且歸還行為徹底切斷了對方與房屋的經濟聯系，不構成借名買房的經濟基礎，這是關鍵突破點。

房屋實際使用情況的有力論證：成功證明房屋一直由李志強實際使用長達近二十年，李麗娟從未實際居住，這與借名買房的常理嚴重不符。

訴訟策略的巧妙運用：充分利用對方在庭審中前后矛盾的陳述，成功削弱了對方的可信度，為勝訴奠定了堅實基礎。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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