農(nóng)村宅基地房屋歸屬大揭秘！北京房產(chǎn)律師教你避坑

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案情介紹

張建國與妻子李秀英育有五名子女：長子張強(qiáng)、次子張明、長女張麗、次女張芳、三女張華。這個(gè)看似和睦的家庭，卻因一套農(nóng)村宅基地房屋引發(fā)了激烈的法律糾紛。

1993年，張建國取得了村里的一處宅基地使用權(quán)，批準(zhǔn)建房四間。同年，女兒張麗開始在該宅基地上建設(shè)房屋，先后建成了北房四間、南房四間，2000年又建了東西廂房各兩間。張麗稱，所有房屋都是她個(gè)人出資出力建設(shè)的，父母和其他兄弟姐妹均未參與。

2017年11月，張建國和李秀英出具了一份《房產(chǎn)證明》，明確表示："該房產(chǎn)是1993年我們的大女兒張麗用我們的名義新建的，全部出資出力均由張麗一人承擔(dān)，我們夫妻和其他子女根本沒有出過資，因此該院房產(chǎn)與我們夫妻和其他子女沒有任何關(guān)系，因此該院北房四間房屋所有權(quán)和東西廂房各兩間、南房五間的使用權(quán)歸張麗一人所有。"

2021年1月，李秀英因病去世。此后，張強(qiáng)提出要繼承母親的遺產(chǎn)份額，認(rèn)為涉案房屋屬于母親的遺產(chǎn)。而張明、張芳、張華三人均出具聲明，表示同意將房產(chǎn)歸張麗所有。

張麗認(rèn)為，房屋是她出資建設(shè)的，父母生前也明確表示歸她所有，且她對母親盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)，因此堅(jiān)決不同意張強(qiáng)分割房屋份額，只同意給張強(qiáng)適當(dāng)?shù)姆课菡蹆r(jià)款。

法院評(píng)析

法院審理后認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)在于：案涉房屋的出資情況以及張麗是否有權(quán)取得房屋的所有權(quán)。

關(guān)于房屋出資問題，法院認(rèn)為，雖然張麗和張強(qiáng)都提供了書面證人證言，但張建國、張明、張芳、張華對張麗的證據(jù)予以認(rèn)可，對張強(qiáng)的證據(jù)表示不知情。且張麗自房屋建設(shè)后一直居住至今，張建國也稱其一直居住在另一處院落。綜合本案情況，可以認(rèn)定案涉房屋系張麗出資建設(shè)。

關(guān)于張麗是否有權(quán)取得房屋所有權(quán)的問題，法院認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有身份屬性，一般登記在戶內(nèi)某一家庭成員名下，由本戶家庭成員共同使用。構(gòu)成共居關(guān)系的家庭成員在建造、翻建或者改建房屋中出資出力，并主張房屋相應(yīng)份額的前提是具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份。

本案中，張麗雖然在1993年出資建設(shè)了案涉房屋，但建設(shè)房屋時(shí)張麗并非該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，亦無資格享有農(nóng)村宅基地使用權(quán)。因此，張麗并不必然取得案涉房屋的所有權(quán)。

法院最終駁回了張麗的全部訴訟請求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

準(zhǔn)確把握農(nóng)村宅基地的法律屬性：農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有強(qiáng)烈的身份屬性，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格享有。這是本案的核心法律要點(diǎn)。

證據(jù)準(zhǔn)備充分：雖然對方提供了父母的書面證明和錄音錄像，但我們成功論證了這些證據(jù)不能改變宅基地使用權(quán)的法律屬性。

法律適用準(zhǔn)確：正確運(yùn)用了《土地管理法》關(guān)于農(nóng)村宅基地的相關(guān)規(guī)定，特別是第六十二條關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定。

抓住案件本質(zhì)：本案本質(zhì)是宅基地使用權(quán)糾紛，而非簡單的房屋所有權(quán)糾紛。我們始終堅(jiān)持這一觀點(diǎn)，避免了被對方的證據(jù)所迷惑。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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