借名買房售房款歸屬之爭！法院判決駁回返還請求｜北京借名買房律師深度解析

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案情介紹

趙梅向法院提出訴訟請求：判令孫明返還趙梅一號房屋的售房款350000元；本案訴訟費由孫明承擔。

案件背景：

趙梅系孫明之嫂子。2002年12月17日，孫明代趙梅與甲公司簽訂了《商品房買賣合同》，以趙梅名義購買位于北京市昌平區回龍觀鎮的一號房屋經濟適用房一套。2003年2月12日，孫明向趙梅支付170000元用于支付甲公司購房首付款，并以趙梅的名義辦理了房屋尾款的貸款手續。后案涉房屋登記于趙梅名下。

2007年8月20日，趙梅與他人簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將案涉一號房屋出售，售房款350000元，該售房款趙梅已交付給孫明。房屋登記于趙梅名下，孫明并非房屋所有權人，且孫明不具備購買案涉一號房屋的資格，占用趙梅經濟適用房購房資格，導致趙梅不再享有購買經濟適用房的資格，給趙梅造成損失。現涉案房屋的售房款遠高于孫明當初支付的購房款，故應當將其取得售房款350000元返還給趙梅。

被告孫明辯稱：

不同意趙梅的訴訟請求。2002年購房時候我不具有北京市戶口，在京不能購買經濟適用房，當時政策并未限制借名買房，故我借用嫂子趙梅的名義購買了一號房屋。購房首付款及貸款還貸都是由我支付的。房屋是我買的，后來賣房的錢給我也是合理的。

關鍵事實：

2002年12月17日，趙梅（買受人）與甲公司（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，約定：趙梅購買一號房屋，建筑面積97.98平方米，房屋總價款254748元。

2004年5月14日，一號房屋取得房屋所有權證，產權登記于趙梅名下，房屋性質為經濟適用住房。

2007年8月20日，趙梅（出賣人）與張蕾（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將一號房屋出售給案外人張蕾。趙梅主張該房屋售房款為350000元，并已全部交付給孫明。孫明對此予以認可。現房屋已過戶登記至張蕾名下。

庭審中，雙方均認可一號房屋購房首付款170000元由孫明出資支付，剩余房款以銀行貸款方式支付，房屋貸款亦由孫明負責償還。房屋交付后，孫明對房屋進行了裝修，并由其及家人一直居住。該房屋的購房合同、票據、產權證等亦均由孫明持有。

關于房屋的購買，孫明稱2002年其朋友所在乙公司有經適房購買指標，但因其不具有北京市戶籍無法在京購買經適房，故借用趙梅名義申請并購買了一號房屋。現趙梅主張孫明占用其經適房購房資格，導致其本人及家庭不能再享有購買政策性房屋優惠政策的資格，給其造成損失，且孫明所取得的售房款350000元遠高于其購房出資，屬不當得利，應當返還給其。經詢，趙梅、孫明對一號房屋系借名買房的事實均無異議。

法院評析

法院審理后認為，本案的核心爭議在于：孫明接收售房款的行為是否構成不當得利。

關于不當得利的認定：

根據法律規定，因他人沒有法律根據，取得不當利益，受損失的人有權請求其返還不當利益。

關于借名買房關系的認定：

本案中，孫明借趙梅名義購買一號房屋，雙方之間存在借名買房關系。雖然房屋登記于趙梅名下，但孫明作為該房屋的實際權利人，出資購房并對房屋進行裝修且長期居住使用。

關于售房款歸屬的認定：

2007年房屋出售后，趙梅亦自愿將所得售房款350000元交付給孫明。因此，孫明接收售房款的行為，并非沒有法律依據，不構成不當得利。

關于原告堅持不當得利法律關系的認定：

經法院釋明，趙梅堅持本案以不當得利法律關系起訴。法院認為，趙梅的訴訟請求缺乏法律依據。

裁判結果

法院最終判決：

? 駁回趙梅的訴訟請求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

借名買房關系的明確認定：成功證明了一號房屋系孫明借趙梅之名購買，雙方對借名買房事實均無異議。

實際權利人的準確認定：成功證明了孫明作為該房屋的實際權利人，出資購房并對房屋進行裝修且長期居住使用。

售房款交付的自愿性認定：成功證明了2007年房屋出售后，趙梅自愿將所得售房款350000元交付給孫明，該行為有法律依據。

不當得利法律關系的準確把握：成功證明了孫明接收售房款的行為并非沒有法律依據，不構成不當得利。

證據的有效運用：充分利用了《商品房買賣合同》、房屋所有權證、《北京市存量房屋買賣合同》、銀行交易明細等關鍵證據，形成了完整的證據鏈。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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