拒交物業費的業主，把物業逼走了？

越來越多的物業，正在撤離小區。

中指研究院研報顯示，2024年至2025年，全國TOP 50品牌物業在管項目主動撤場率同比上升37%；克而瑞物管的統計顯示，2025年全年物業撤場項目達173個，其中第三、四季度合計130個，占全年七成以上。

曾幾何時，物業憑借穩定收費、低資本開支、充沛現金流，被視作房地產行業安全的“現金奶牛”。如今，物業服務也漲不動了。2025年57家上市物企整體營收增速僅4.49%，近半數企業營收下滑，凈利潤雖同比增長12.53%，實現三年來首次正增長，但多為減值減少帶來的修復性增長。

曾經“趕也趕不走”的物業，如今正大規模普遍退場，到底發生了什么？

圖/圖蟲創意

業主繳費越來越少

業主不繳費，是物業大撤退的最直接原因。

克而瑞物管研究中心發布數據顯示，全國500強物企平均收繳率已從2020年的93%跌至2025年的71%，連續四年下滑。

物業費收入越來越少的同時，物業公司的成本并沒下降多少，甚至還有上漲。

其實和很多人想的不同，物業公司并非“躺著賺錢”，這是一個微利且重運營的行業。

從上市物業公司財報披露口徑看，營業成本中，員工成本（含外包）通常占比50%—70%，是最大的剛性支出；其次是設施設備運行維護、清潔綠化及秩序維護等運營費用，合計占20%—30%。與之對應，行業平均毛利率為5%—20%。

以萬物云為例，其2025年財報顯示，公司營業成本327.1億元，人力成本（含外包）占比超65%；新盤空置率高企帶來大量無效運維，進一步侵蝕利潤。在收繳率下滑與新項目爬坡期雙重壓力下，全年毛利率仍微降至12.2%。

而中國物業管理協會曾指出，物業費收繳率85%是行業公認的運營警戒線，達到這一比例才能覆蓋基礎運營成本。這意味著很多小區的物業經營實則在“盈虧線”掙扎。

而欠繳的物業費，成為物業公司財報上的應收賬款。應收賬款主要包括物業公司已提供服務但未收回的款項，包括業主欠繳的物業費、開發商應付的空置房及前期物業費等。

據中物智庫數據，2025年物業行業應收賬款甚至成為財務風險的焦點。57家上市物企應收賬款總額達891.75億元（占營收30.58%），平均回款周期拉長至131天，這意味著物業公司的大量利潤僅停留在賬面。

映射到物業“退場潮”，多家物企上市公司管理層在談到退出項目時，都將其形容為低效或低質，其核心衡量標準即“無法實現扭虧”。

其實過去十年，物業管理行業經歷了從“跑馬圈地”到“虧損退場”的劇烈反轉。克而瑞物管指出，在行業快速發展階段，不少物企規模化擴張，承接了大量先天不足的項目——要么定價過低，要么配套不完善，要么開發商遺留問題突出，從一開始就處于虧損或微利狀態。

而今，這些問題項目持續虧損，成為財報中拖累盈利、擠壓現金流的主要包袱之一。

滿意度越來越低

而這背后，是業主對物業服務滿意度越來越低。

中物智庫數據顯示，2025年行業住宅物業服務滿意度僅73.2分，創下近年新低。安保、保潔、綠化、維修等基礎服務的投訴率顯著上升，其中“響應不及時、標準不統一、解決不徹底”成為業主詬病的焦點。

58安居客研究院院長張波對中國新聞周刊分析，一部分物業存在小區收支不透明的現象，包括物業費使用、公共收益分配公示不足，導致業主對費用去向存疑不愿繳費。而物業費收繳率降低，讓受成本約束的物業公司難以持續兌現承諾，二者矛盾不斷加深，陷入了某種惡性循環。

業主對物業服務不滿，和物業費價格有莫大關系。

中國新聞周刊發現，不同小區物業費存在明顯分化，高端新盤（尤其是一線城市）因服務、基礎設施溢價，物業費可以突破4—8元甚至更高；老舊小區不乏“提質提價”案例；而大量次新房處于較為尷尬的局面，受房價下行及業主情緒影響，其物業費面臨降費壓力甚至“價格戰”。

張波介紹，在物業費長期漲價的背景下，次新房物業費偏高，導致在同一區域的新舊小區物業費收取水平差異巨大，引發業主的不滿情緒，導致收繳率降低。

拉長時間維度，近年來新房物業費持續走高，據中指研究院數據，過去十年全國重點城市物業費累計上漲31.4%，從2015年的每平方米每月2.07元漲到2025年的2.72元。

事實上，面對物業費漲價，業主在一定程度上較為弱勢。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師對中國新聞周刊解讀，依據《中華人民共和國民法典》與《物業管理條例》，業主個人可提出議價建議但無最終定價權；物業費調整屬于業主共同決定事項，需按“提案公示—業主大會三分之二參與表決、雙過半數同意—簽訂合同并公示備案—履行公開義務”的法定流程執行。

換句話說，業主想調整物業費，特別是降價并不容易。

換物業不是解決辦法

問題是，物業撤場給小區帶來的短期沖擊是巨大的。

物業服務行業雖然是充分競爭行業，但不必然意味著有退出就會有進入。西南某市的李丹購置一套次新房僅4個月后，就收到了物業發來的“退場通知書”。據她介紹，小區自2021年交付以來，業主端物業平均收繳率僅34%。“這其實是個爛攤子。”

物業服務不僅關乎居住體驗，更影響房價水平。而用于做婚房的房子正在裝修，賣掉不太現實。李丹發帖感嘆。評論區里，不少“同病相憐”的業主大倒苦水：物業離場后小區陷入失序，垃圾清運、亂停車都成為問題；電梯甚至停運，門禁也失效了；后續競標沒有物業公司愿意進來……

王玉臣指出，針對物業撤離引發的管理真空，街道與社區負有糾紛調解、指導協助成立業委會、監督交接與選聘新物業等法定兜底責任；業主可通過明確并依法行使共同表決權、細化物業服務合同、推動多方協作建立良性溝通機制。

換物業并非解決問題的根本辦法，更重要的是讓物業服務質價相符、透明可感。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對中國新聞周刊分析，僅更換物業無法根治核心矛盾，小區極易陷入“失管—引入—再失管”的惡性循環，行業亟須從對抗博弈轉向多方共治與科技轉型。

在業主訴求與政府限價政策的雙重驅動下，重慶、武漢、南昌等部分城市自2024年起出現了物業費的結構性下調。據行業監測，部分前期定價偏高或受指導價約束的小區，物業費降幅普遍在20%—30%區間。

中國新聞周刊關注到，2026年全國兩會已將“實施物業服務質量提升行動”寫入政府工作報告。而當前物業企業也在持續推進“物業服務質量提升行動”。

從機制層面看，已經有了積極探索。一種強調公開透明、結余返還的物業服務模式——酬金制，正在成都、武漢等多個城市加速試點推廣。在該模式下，物業服務企業僅按約定收取固定比例的酬金，小區繳納的全部物業費本金（除去酬金部分）將獨立核算、專款專用，年度結余原則上歸屬全體業主。

張波判斷，物業行業格局發生變化，“好房子”中的“好服務”競爭會進一步加劇，物業企業的競爭將全面從規模轉向質量。

“物業已進入再定價與再分化的關鍵階段。行業的發展，不再單一地聚焦規模增長，而是同時面對深耕存量經營、重構市場能力兩條主線。”張波說道。

記者：于盛梅

（yushengmei1231@126.com）

編輯：余源