浙江
你打電話投訴物業了嗎？
前段時間，“紹興物業監督投訴舉報電話”正式公開，為居民解決物業糾紛提供了新的出口。
來源：紹興網
據了解，“舉報熱線”公開后不到半個月，僅越城區就收到了超40件投訴線索。
這些“投訴線索”，主要集中在3個方面：
- 物業費等收取問題
- 物業服務與執法權限的問題
- 開發商歷史遺留問題
值得一提的是，就在前幾天，《紹興市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）完成了最新修正（修正版已批復實施）。（點擊文末“閱讀全文”，查看《條例》全文）
來源：紹興人大
那么，新修正的《條例》能為物業糾紛解開哪些方面的“死結”呢？
01.
破解“質價不符”
物業服務等級標準
成本信息、計價規則將出爐
物業費、物業服務，是投訴的重點區域。
不少市民對費用標準、計價方式、分攤依據、服務標準等提出質疑。
例如，有業主反映小區物業備案價為每平方米1.75元，實際卻收取3.3元。而且，不少小區的業主對于“質價不符”的感受非常強烈。
我們通常說的物業費，其實是包含了“物業服務費+公共能耗費”兩部分，服務費每年收取，但能耗費需按實際使用收取（用完再收，不用完不用收）。
如果能耗費上一年還有結余（資金可以覆蓋全年支出），但物業收費時仍繼續收取能耗費，那么便屬于重復收費，屬于違法。
圖源：越牛新聞
那么，上述“亂象”如何破局？
首先，新修訂的《條例》第三十四條明確提到，物業不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費。
也就是從法律上杜絕了捆綁收費、巧立名目收費（如：會所運維費、升級服務費等）等亂像，避免了“備案價1.75，實際收3.3元”等事情的發生。
若觸犯《條例》，則由市場監管部門責令改正，返還費用，沒收違法所得，并處以罰款。
《紹興市物業管理條例》第三十四條
其次，關于收費標準，《條例》第三十七條提到，物業服務收費應參考有關物業服務等級標準、技術規范等因素在物業服務合同中約定......前期物業服務實行指導價的，按相關規定執行。
至于物業服務等級標準，則由主管部門制定，并每三年至少組織一次評估，根據評估情況及時調整、公布。
同時，物業服務項目的成本信息和計價規則，也需要每三年發布或者調整。
《紹興市物業管理條例》第三十七條
成本信息的披露，能夠讓業主了解到自己為何需要繳納物業費，而物業服務等級標準的制定和評估調整，也可以解決物業“質價不符”但常年不降價的問題。
02.
建立“行政執法協調機制”
化解“違章搭建”等難題
違章搭建、毀綠種菜、樓道堆物……業主發現這些問題，第一反應往往是找物業，但物業并無執法權，主要職能在于勸阻、報告。
一旦問題上報城管等部門后處置不及時，業主很容易將結果歸咎于物業“不作為”，進而拒交物業費，陷入惡性循環。
針對這一難題，《條例》試圖從以下2方面入手解決：
一方面，是明確物業的職責。
《條例》第三十二條提到了“（物業）發現違法行為的，及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理”相關內容。
并增加了物業“排查安全隱患、生活垃圾分類投放管理”等職責。
這一條既要求了物業成為杜絕小區“違章搭建”等問題出現的第一道防線，也明確了物業不是執法者，而是問題的發現者和報告者。
《紹興市物業管理條例》第三十二條
另一方面，是建立行政執法協調機制。
《條例》第四條提到，政府應當對街鎮開展物業管理活動提供人員和經費保障，建立物業管理區域行政執法協調機制和物業管理糾紛化解處理工作機制。
《紹興市物業管理條例》第四條
這是因為許多業主投訴的問題，其實已超出了物業企業的權責范圍，需要城管、消防等多部門聯動解決。
提供人員、經費和建立“協調”、“工作”機制，也是為了當業主/物業提出問題后，能有一個協調平臺，，同時有專人負責，避免推諉扯皮。
03.
明確“質量問題”責任單位
去除物業“托底”身份
“房子沒修好，我憑什么交物業費？”
房屋質量問題，是投訴的“重災區”，不少業主將交房后的質量瑕疵、滲漏水、維修拖沓等問題，直接歸責于物業公司。
至于為何歸責物業公司？
修正前的《紹興市物業管理條例》中提到了“建設單位不履職時，經向主管部門申請后，由物業組織維修”相關內容。
修正前的《紹興市物業管理條例》第五十條
這也是業主歸責物業公司的重要原因之一。
但修正后的《條例》刪除了這一條，也就是說房屋質量問題的第一責任人是開發商，物業可以起到“中間人”的作用，但不承擔房屋維修。
去除物業質量維修“托底”的職責后，減少了業主與物業的矛盾點，可以說是維護了物業的合法權益。
04.
化解物業矛盾
《條例》不僅有“新意”
還有“心意”
除了直面以上幾個痛點，《紹興市物業管理條例》還有哪些值得關注的亮點和內容呢？
1
沒有業委會？
“物業管理委員會”來過渡
紹興很多小區，交付三四年后依然沒有業委會。
沒有業委會，也產生了不少現實問題：公共收益沒人管、維修資金用不了，物業擺爛沒人能約束......
新修訂的《條例》則直接給這個痛點來了個“對癥下藥”：
業主委員會未產生的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當按照規定組建物業管理委員會，由其代為履行業主委員會職責，推動產生業主委員會。業主委員會產生后，物業管理委員會自業主委員會備案之日起停止履行職責。
《紹興市物業管理條例》第十七條
也就是說，沒有業委會的小區，也將有臨時大管家——物業管理委員會，可以對物業進行約束。
2
服務“升級”
鼓勵探索“物業+”
《條例》第三十二條增加了一款：“鼓勵有條件的物業服務人向業主提供養老、托幼、家政、文化、體育等服務。”
這不再將物業局限于“保安、保潔、保修”的傳統“三保”，而是鼓勵其拓展社區服務，向現代生活服務商轉型。
這或許能開辟物業公司新的盈利點，緩解單純依賴物業費的經營壓力。
《紹興市物業管理條例》第三十二條 部分
3
設立應急備用金
解決燃眉之急
《條例》第五十一條明確了物業維修資金應急備用金制度。
主管部門應按照首期交存的物業維修資金總額5%的標準設立應急備用金，用于電梯故障、消防設施嚴重失修、排水設施爆裂、外墻脫落等緊急情況。
若發生上述緊急情況，業委會可向主管部門申請直接撥付額度為50%的備用金（維修完畢后按實結算）。
這也為危及安全的緊急維修開辟了“綠色通道”，避免了因保修單位流程漫長或業主意見不統一而延誤搶修。
《紹興市物業管理條例》第五十一條
以上，就是今天分享的全部內容。
那么，你期待物業服務等級標準出臺嗎？
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