廣西柳州這件事，已經不是荒誕的問題了

hi，我是胖胖。

托爾斯泰寫過一句話：凡是好人受苦，一定是因為某種惡的規則尚未被清除。

這兩天刷到這樣一則報道：

一張冷冰冰的法院公告，貼在小區的樓道里，白紙黑字，蓋著印章，遠遠地從浙江杭州飄來，像一口憑空砸下的鍘刀，先斷了她的產權，才通知她一聲。

公告上寫得清楚，申請執行人中建投信托股份有限公司，被執行人廣西三門江置業投資有限公司，執行標的二億六千八百余萬元，擬將坐落于柳州獨靜路大唐觀邸小區的三十五套不動產拍賣變現以償還債務。

龍女士的房子，赫然在列。

二十六億、三十五套、不同樓棟，她只知道自己當年簽了合同，交了全款，裝修入住，過了幾年安穩日子。

她不知道自己腳下的這方水泥地，早在她買下之前就已經被抵押給了信托公司，她更不知道，開發商所謂的房子，在金融資本的賬本上，從頭到尾只是一筆被標注好價碼的擔保物！

龍女士的困惑是：“房開公司欠債關我們什么事呢？”

按照最高法院關于執行中查封財產的規定

被執行人將名下需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，即便第三人已經支付了全款、實際占有房屋，只要產權尚未過戶到買受人名下，法院仍然可以查封、扣押、凍結。

換句話說，在不動產登記簿這本國家認可的大賬本上，誰的名字寫在那里，房子就算誰的。龍女士住了幾年的房子，只要登記簿上寫的還是房開公司，那就是房開公司的財產，法院要拿去抵債，天經地義。

這是物權法的鐵則，登記保護的是交易安全，是那些看著登記簿放心把錢借出去的債權人。初衷呢，可以說是現代財產制度的基石之一。一個社會如果連登記簿都不能相信，那借貸、抵押、擔保全部無從談起，經濟活動便要倒退回熟人社會的口頭約定里去。

可問題在于，這套邏輯在龍女士這里徹底失靈了。

她不是沒去辦過戶，是開發商遲遲不給她辦。她不是沒交錢，是錢早就一分不少交到了開發商賬上。

她不是抱著僥幸心理不去登記，而是根本不掌握登記的主動權，在商品房買賣這樁交易里，購房人只是被動的一方，辦證的鑰匙從頭到尾攥在開發商手里。

真正付了錢的人住在房子里，而真正享有所有權的卻是那個早已把房子抵押、早已資不抵債、早已把購房款揮霍一空的開發商。

法律看的是賬本，賬本記錄的是形式，形式之下掩蓋著的是什么，法律暫且不管。

當然，最高法院還留了一扇小門。

《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》為善意購房人設了一條特殊通道：

如果購房人在法院查封之前已經簽訂合法有效的買賣合同，支付了大部分或全部價款，實際占有房屋，并且沒有過錯，那么他可以以自己的債權對抗其他債權人，請求排除強制執行。

這條規定，是給被規則夾住的普通人留的一線生機，也是無數業主在類似噩夢中唯一的稻草。

律師告訴龍女士，她符合條件，可以提異議，可以申請解封。

但是，一個完全合規的交易，一個完全無辜的買受人，為什么要靠特殊規則才能保住自己本應天經地義的財產？

一個已經住了幾年的家，為什么要通過一道司法程序才能確認它是自己的？

中建投信托二十六億的債權，顯然不是一天兩天積下來的。

廣西三門江置業投資有限公司被執行總額近二點七億，執行法院除了杭州中院，還有廣州天河、柳州城中——多地起訴、多方追債，意味著這家公司的資金鏈早已千瘡百孔。

一家開發商走到這一步，中間必然經歷了漫長的借貸、挪用、拆東墻補西墻，直至徹底崩盤。

可在這條崩盤的時間線上，開發商一邊向金融機構抵押樓盤融資，一邊向購房人銷售同一批房產收款。

兩頭吃，兩頭瞞。

信托公司以樓盤為抵押物放出巨款時，樓盤里住著的業主毫不知情，業主交出畢生積蓄簽下合同時，也不會有人告訴他，這套房子其實已經躺在另一家公司的資產負債表上作為質押。

信息在制度安排里是嚴重不對稱的。

信托公司有專業的盡調團隊，有登記查詢的便利，有金融機構之間相互通氣的渠道，它清清楚楚地知道自己借出去的錢是什么底子、抵押物是什么狀態、開發商同時還在賣房。

它不可能不知道，可它選擇默許，因為一旦開發商還不上錢，它隨時可以拿著判決書走到業主門口，貼一張公告，把房子拍賣變現。

它的風險，通過制度完美地轉嫁給了最末端的購房人。

購房人呢？購房人查不到抵押信息嗎？理論上可以查，實際上呢？

實際上購房時開發商會拍著胸脯保證沒有任何抵押，開發商的銷售合同里會寫保證房屋產權清晰，監管部門也會背書這家公司的預售資格。

普通人面對一整套制度化的信譽擔保，會懷疑？

于是乎，金融機構放款時，賭的是出事了還有房子抵債，開發商賣房時，賭的是反正錢先到手再說，購房人買房時，賭的是總不至于連住的地方都給我沒收了吧，三方之中，前兩方都是精于算計的專業玩家，只有第三方是赤膊上陣的素人。

等到潮水退去，前兩方早已在岸上數好了籌碼，只剩素人一個人光著身子愣在沙灘上。

開發商與金融機構之間的交易是合法的，信托貸款抵押物是合法的，法院查封執行也是合法的——鏈條上的每一環都戴著法律的面具，為什么恰恰是這種鏈條合法最令人心驚？

一筆筆合規的操作，串聯起來卻造就了一樁實質上的不公。

登記在先、抵押在后的規則本沒有問題，有問題的是預售制度下購房人永遠只能后辦理過戶，優先受償權本沒有問題，有問題的是把優先權建立在對購房人的信息隔絕之上，執行查封本沒有問題，有問題的是查封的刀鋒最終總是落在最無力反抗的那根脖子上。

每一環都說自己只是依法辦事，每一環都能拿出一本厚厚的法條自證清白。

可這些法條拼接在一起，卻織成了一張普通人看不見、掙不脫的網。

開發商之所以敢這么玩，是因為這套玩法成本極低、收益極高，是因為預售款監管形同虛設，是因為挪用資金的后果由業主承擔。

信托公司呢，確實精明到冷血，但它的精明不過是在規則允許的邊界內最大化自身利益。

歸咎于法院？

法院它也只是按照登記簿的記載和執行規則的文本在做一件機械的事。

全國究竟有多少像大唐觀邸這樣的樓盤？

有多少像龍女士這樣的業主？

他們中又有多少人連可以申請異議這種常識都不知道，只是在收到法院公告的那一天，愣愣地看著公告紙，然后默默接受了房子沒了的現實？

買房子時哪一個不是掏出了一個家庭全部甚至幾代人的積蓄？

房子對他們來說從來就不只是一項資產，而是半輩子的安穩、一家人的退路、孩子的學區、父母的歸宿。

把這樣的東西抵押給資本的游戲，再在游戲輸了以后讓普通人去承擔結果，這哪里只是財產問題？

這是在典當普通人的命。

律師告訴她可以去異議，可以申請解封，在滿足條件的情況下保住房子，這是在既有規則縫隙里為個體搭一條獨木橋。可獨木橋過得去一個人，過不去千萬人。

千萬人都要靠打官司、靠走程序、靠祈禱自己恰好滿足善意購房人的每一條要件，才能保住一個本應毫無懸念屬于自己的家？這件事本身，又哪里出了問題？

預售制度該不該徹底改造？一邊收著購房人的全款，一邊允許開發商拿房產做抵押融資，這種做法憑什么還能存續？

預售資金監管漏洞百出，幾乎每一個爆雷項目背后都能查出預售款挪用，為什么遲遲不見剛性問責？

產權登記該不該改革？為什么商品房買賣合同備案不能具備對抗第三人的法律效力？為什么辦證的主動權完全掌握在開發商手里，而不能在購房人實際占有、支付全款的那一刻就自動啟動過戶程序？有些地方已經在探索交房即交證，為什么不能推向全國？

金融機構放貸時的審慎義務該不該強化？

明知抵押物上已有購房人入住、明知開發商在持續銷售這些抵押房產，卻仍然放款并在事后追索——這種行為即便合法，也絕對不道德。法律是不是應當對這種惡意抵押權人設立限制，讓他們對購房人的權益損失承擔相應責任？

執行規則中善意購房人的保護能不能從特殊例外升格為一般原則？

在購房人已經支付全款、實際占有、非因自身原因未過戶的情形下，他的物權期待權能不能直接對抗抵押權人的金錢債權？

為什么要讓弱勢一方去承擔舉證責任、去打官司、去證明自己善意，而不是反過來讓強勢一方去證明自己的抵押權應當優先于一個具體人的居住權？

這些問題一個比一個根本，一個比一個需要回應。

一個人辛辛苦苦攢錢，規規矩矩簽約，老老實實交稅，踏踏實實裝修，到頭來發現自己攢下的東西隨時可以被資本游戲的輸家拿去償債——那這樣的操作，還有什么理由要求他繼續相信規則、相信努力、相信未來？

龍女士如果運氣好、材料齊、主張站得住腳，房子或許能保住，可她失去的不還有幾個月的奔波和焦慮？

龍女士不欠任何人的錢，可她卻在替某個她從未聽說過的資金鏈、某個她從未參與過的交易、某個她從未受益過的游戲買單。

這筆單，本不該她買。

這張公告，本不該貼在她家門口。