開(kāi)盤(pán)3.6萬(wàn)/㎡，現(xiàn)2字頭拋售，深業(yè)頤澤府高端夢(mèng)碎

曾經(jīng)的南沙橫瀝島，是廣州樓市最炙手可熱的板塊之一，新盤(pán)一個(gè)接一個(gè)，價(jià)格屢創(chuàng)新高，甚至官方也得出手，將全島新房限價(jià)在3.6萬(wàn)元/㎡左右。

但后來(lái)的事，大家都知道了。

潮水退去，橫瀝島上“一地雞毛”，開(kāi)發(fā)商都不好過(guò)。

特別是那些高價(jià)拿地，體量又大的項(xiàng)目，處境就更加尷尬了。

其中以40億元拿地，被深業(yè)集團(tuán)寄予厚望的“大灣區(qū)戰(zhàn)略關(guān)鍵一步”的高端盤(pán)深業(yè)頤澤府，就是橫瀝島上最尷尬的存在之一。

它于2022年首次入市，據(jù)公開(kāi)信息，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)3.6萬(wàn)元/㎡，如今卻貼著地價(jià)賣(mài)2字頭。

即使這樣，去化也是很慘淡，開(kāi)盤(pán)至今4年，拿了8張預(yù)售證，一共805套房只網(wǎng)簽了307套，去化不足4成。

圖源陽(yáng)光家緣網(wǎng)，時(shí)間截至2026.4.16

更要命的是，項(xiàng)目屬于島上體量較大的盤(pán)，總貨量過(guò)千套，還都是大戶型改善四房，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，去化更加艱難。

這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的樓盤(pán)滯銷(xiāo)故事，而是一場(chǎng)從拿地節(jié)奏、產(chǎn)品定位到開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略的全方位“翻車(chē)”。

最近，項(xiàng)目全新推出了僅13層高的小高層板樓14棟，據(jù)說(shuō)在橫瀝島上屬于稀缺產(chǎn)品。

樂(lè)居君到現(xiàn)場(chǎng)試探，看看項(xiàng)目是否有逆風(fēng)翻盤(pán)的能力。

繼續(xù)走高端路線，這次深業(yè)頤澤府新推的是14棟的低密板樓，為建面約145㎡產(chǎn)品，兩梯兩戶。

從位置上看，14棟處于整個(gè)小區(qū)中間位置，前面望江區(qū)域被9棟、10棟遮擋。

據(jù)介紹，13、14棟這兩棟板樓“內(nèi)部南北皆為中心園林景觀”。

翻譯成大白話就是：板樓雖然樓間距寬，但你看到的只有園林，不是江景。

那些沖著江景大盤(pán)來(lái)買(mǎi)板房產(chǎn)品的購(gòu)房者，難免會(huì)有心理落差。

再來(lái)看看具體戶型圖，它是常規(guī)的豎廳戶型，好處是動(dòng)靜分離，但畢竟不是新規(guī)產(chǎn)品，做成四房還是略顯緊湊。

至少樂(lè)居君實(shí)地看了，建面都145㎡了，但客廳實(shí)感還是不夠舒展，主臥倒是挺大。

比較讓人驚喜的它的價(jià)格，單價(jià)僅約2.2-2.5萬(wàn)/㎡。

要知道項(xiàng)目曾經(jīng)刷新南沙地價(jià)，成交總價(jià)40億元+23200㎡配建面積，折合樓面地價(jià)19140元/㎡，開(kāi)發(fā)商深業(yè)置地還得靠搖號(hào)才能拿下。

如今2字頭價(jià)格賣(mài)板樓產(chǎn)品，可以說(shuō)是貼著地價(jià)賣(mài)房了。

另外，項(xiàng)目還在售觀海組團(tuán)：9棟、10棟、11棟、12棟、13棟；聽(tīng)海組團(tuán)：16棟、18棟、19棟；望海組團(tuán)：5棟。產(chǎn)品為建面約103-257㎡戶型。

其中，觀海組團(tuán)為樓王組團(tuán)，北向享橫瀝島江景資源。

聽(tīng)起來(lái)很美對(duì)不對(duì)？但仔細(xì)想想，“北向享江景”意味著什么？——戶型的主朝向是北面。

在廣州這個(gè)南向?yàn)橥醯氖袌?chǎng)里，朝北的房子天然就吃虧。

更需要注意的是，低層的建面約127、143㎡北向戶型，有機(jī)會(huì)被之后建起來(lái)的臨江商業(yè)遮擋江景視野。

總體踩盤(pán)下來(lái)，樂(lè)居君沒(méi)有感受到項(xiàng)目特別出彩的地方，倒是有幾點(diǎn)需要購(gòu)房者多加留意：

一、產(chǎn)品過(guò)時(shí)

項(xiàng)目的產(chǎn)品放在2022年開(kāi)盤(pán)時(shí)還算中規(guī)中矩，那放到2025-2026年的市場(chǎng)里，就顯得“老態(tài)龍鐘”了。

競(jìng)品在干什么？

橫瀝島上的招商林嶼境，作為廣州首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，使用率突破140%，首推約150套即售罄。

能建天譽(yù)府主打新規(guī)江景大平層，建面約133-228㎡，使用率約100%，270°IMAX觀景，約150米親江距離，每一項(xiàng)指標(biāo)都在刷新標(biāo)準(zhǔn)。

圖片由金牌案場(chǎng)數(shù)字戰(zhàn)隊(duì)決策專家生成

面對(duì)降維打擊的競(jìng)品，深業(yè)頤澤府平均約9成的得房率、傳統(tǒng)的塔樓設(shè)計(jì)，競(jìng)爭(zhēng)力難以凸顯。

除了直接競(jìng)品，克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)最新發(fā)布的南沙明珠灣板塊改善型住宅競(jìng)品組多維PK榜中，無(wú)論是交通、配套、價(jià)值等維度，深業(yè)頤澤府都沒(méi)有進(jìn)榜，稍顯遜色。

二、配套嚴(yán)重缺失

這個(gè)劣勢(shì)就不是項(xiàng)目能左右的了。

目前橫瀝島建設(shè)還處于緩慢推進(jìn)當(dāng)中，盡管部分樓棟已交付，但島上的商業(yè)配套依然處于雛形階段。

項(xiàng)目旁邊美的江上沄啟商業(yè)裙樓內(nèi)，僅有一些便利店、簡(jiǎn)餐店和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

至于被寄予厚望的18萬(wàn)㎡地下商業(yè)體？至今沒(méi)有準(zhǔn)確的開(kāi)業(yè)時(shí)間，施工進(jìn)展堪憂。

換句話說(shuō)，你花兩三百萬(wàn)買(mǎi)了一套房子，但日常連吃頓像樣的飯、逛個(gè)商場(chǎng)都成問(wèn)題。

這種"高規(guī)劃、低兌現(xiàn)"的落差，足以勸退絕大多數(shù)剛需和改善型購(gòu)房者。

三、板塊置換難度堪稱“地獄級(jí)”

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)（含普通住宅、別墅），項(xiàng)目所處的明珠灣板塊2025年1月庫(kù)存套數(shù)為2772套，此后持續(xù)攀升，4月一度突破3111套，到2026年3月仍有2732套。

按12個(gè)月滾動(dòng)去化周期計(jì)算，板塊去化周期從2025年初的13.6個(gè)月一路攀升至2026年3月的21.2個(gè)月，接近兩年才能消化完現(xiàn)有庫(kù)存。

如果你買(mǎi)入板塊內(nèi)房子，就要做好長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備。

畢竟新房都賣(mài)不完，二手房更加沒(méi)有市場(chǎng)。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商深業(yè)置地在廣州的履歷，簡(jiǎn)直可以用稀薄來(lái)形容。

據(jù)公開(kāi)資料，深業(yè)頤澤府是深業(yè)置地在廣州的第二個(gè)項(xiàng)目，而第一個(gè)項(xiàng)目是2013年開(kāi)發(fā)的金沙洲深業(yè)江悅灣。

從2013年到2020年拿下橫瀝島地塊，中間隔了整整7年，深業(yè)置地在廣州市場(chǎng)幾乎是一片空白。

這種生面孔的身份，直接反映在操盤(pán)節(jié)奏上。

2020年8月拿地，按行業(yè)慣例半年左右就應(yīng)該開(kāi)盤(pán)蓄客，但深業(yè)頤澤府拿地16個(gè)月后才開(kāi)放銷(xiāo)售中心，直到2022年4月才正式開(kāi)盤(pán)。

這一拖，就拖過(guò)了2021年南沙最火熱的窗口期。

要知道，2021年4月旭輝曜玥灣開(kāi)盤(pán)就創(chuàng)下4萬(wàn)元/㎡的紀(jì)錄，憑一張圖紙就能賣(mài)房的黃金時(shí)代，深業(yè)頤澤府完美錯(cuò)過(guò)。

等到2022年4月姍姍開(kāi)盤(pán)時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)急轉(zhuǎn)直下，南沙收緊了人才購(gòu)房政策，投資客大量退場(chǎng)。

錯(cuò)過(guò)了最佳入市時(shí)機(jī)，深業(yè)頤澤府在后續(xù)的價(jià)格策略上也始終慢半拍。

據(jù)周邊中介反映，深業(yè)頤澤府的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作相對(duì)較少，可以用“高冷”來(lái)形容。

項(xiàng)目在2023年和2024年雖然都進(jìn)行了降價(jià)，但每次降價(jià)速度和幅度均低于周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

當(dāng)橫瀝島其他樓盤(pán)已經(jīng)大幅降價(jià)清貨時(shí)，深業(yè)頤澤府依然在端著。

結(jié)果就是，旁邊的美的江上沄啟、星河江堤春曉已經(jīng)賣(mài)到僅剩零星尾貨，而深業(yè)頤澤府還有數(shù)百套房在苦苦等待買(mǎi)家。

深業(yè)頤澤府的艱難去化，沉重打擊了開(kāi)發(fā)商深業(yè)置地。

資料顯示，深業(yè)置地隸屬于港股上市公司深圳控股（00604.HK）。而深圳控股的近三年財(cái)報(bào)，用四個(gè)字概括就是：越虧越多。

據(jù)深圳控股公告，2023年至2025年，深圳控股股東應(yīng)占虧損分別為2.61億港元、18.23億港元和43.66億港元，虧損規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

2025年，公司雖然營(yíng)收首次突破400億港元大關(guān)，創(chuàng)歷史新高，但利潤(rùn)端卻被巨額減值"吞噬"——存貨減值24.05億港元，聯(lián)營(yíng)公司虧損與減值合計(jì)拖累凈利潤(rùn)21.54億港元，兩項(xiàng)加起來(lái)超過(guò)45億港元。

合同銷(xiāo)售方面同樣不樂(lè)觀。2025年全年，深圳控股合同銷(xiāo)售金額約133億元人民幣（折合約145億港元），同比下降21.6%。

面對(duì)如此困局，管理層自己都把“攻堅(jiān)存量去化、確保現(xiàn)金回籠”和“去庫(kù)存”作為2026年的核心策略，銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定為130億港元。

更直白的信號(hào)是，公司宣布不派發(fā)末期股息。

回顧深業(yè)頤澤府的故事，幾乎每一步都踩在了“錯(cuò)誤”的節(jié)拍上：

·拿地時(shí)踩在了地價(jià)高點(diǎn)，樓面價(jià)19140元/㎡，如今貼著地價(jià)在賣(mài)；

·開(kāi)盤(pán)時(shí)錯(cuò)過(guò)了市場(chǎng)高光期，拿地16個(gè)月才入市，黃金窗口已關(guān)閉；

·定價(jià)時(shí)高估了市場(chǎng)承受力，3.6萬(wàn)元/㎡的開(kāi)盤(pán)價(jià)在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷后成了沉重枷鎖；

·降價(jià)時(shí)永遠(yuǎn)慢人一步，高冷營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)格在存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代毫無(wú)優(yōu)勢(shì)；

·產(chǎn)品上缺乏迭代能力，當(dāng)競(jìng)品已經(jīng)進(jìn)化到"第四代住宅"，自家產(chǎn)品還停留在2022年的標(biāo)準(zhǔn)。

·40億元地價(jià)、1572戶體量、929套未售、19.4%的去化率。

深圳控股管理層已經(jīng)把去庫(kù)存列為2026年核心戰(zhàn)略之一，但對(duì)于深業(yè)頤澤府而言，在母公司連虧三年、競(jìng)品不斷升級(jí)、板塊去化周期超過(guò)21個(gè)月的大背景下，這場(chǎng)逆襲之路注定漫長(zhǎng)而艱難。