4000人20億！京東超6億元再拿地

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作者 I 江珊 選址960

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“京東集團(tuán)浙江區(qū)域中心”邁出關(guān)鍵一步。

4月20日，杭州京東霽緯信息技術(shù)有限公司以6.63億元競(jìng)得杭州世紀(jì)城核心單元XS010101-08地塊。地塊坐落在蕭山區(qū)，東至亞運(yùn)村路，南至緯二路，西至觀瀾路，北至緯一路。區(qū)位兼具沿江景觀資源、總部辦公承載力和核心板塊配套優(yōu)勢(shì)。

從地塊規(guī)劃和相關(guān)協(xié)議透露出的信息，這里未來(lái)既會(huì)是消費(fèi)者的“科技商場(chǎng)”，也會(huì)是4000多名京東員工辦公的區(qū)域大本營(yíng)——項(xiàng)目計(jì)劃總投資約20億元，未來(lái)將打造集辦公、科技、京東MALL等功能于一體的綜合性建筑群。

地塊成交及地塊全景 （圖源：浙江省自然資源網(wǎng)上交易中心）

掛牌信息顯示，地塊為商務(wù)金融用地，出讓年限40年，占地面積約2.63萬(wàn)平方米，建筑面積約11.83萬(wàn)平方米，建筑高度不高于100米、不低于15米，樓面價(jià)5600元/平方米。地塊商業(yè)商務(wù)用房整體持有比例100%，整體持有部分房屋40年內(nèi)不得分割、不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)土地相關(guān)文件，地塊打造集商務(wù)辦公、商業(yè)于一體的特色商業(yè)商務(wù)建筑，不得設(shè)置專業(yè)市場(chǎng)，不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能的用房，地塊最小分割單元不小于800平方米，且最小分割單元應(yīng)在同一平面（不包括地上一層及地下商業(yè)用房）。

出讓合同中明確，地塊競(jìng)得者需在簽訂合同出讓前與杭州市蕭山錢江世紀(jì)城管理委員會(huì)簽訂地塊投資開發(fā)協(xié)議。根據(jù)協(xié)議：乙方及其在杭控股企業(yè)，在該地塊年度營(yíng)業(yè)收入達(dá)到10億元；2026年至2030年，乙方或其實(shí)際控制人須連續(xù)五年均列入《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單；2026年至2030年，乙方及其關(guān)聯(lián)企業(yè)在錢江世紀(jì)城范圍內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)社零額不低于150億元；確保在該地塊建設(shè)一座建筑面積不少于35000平方米的家電家居綜合中心，并在竣工之日起15個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)開業(yè)。

京東落子杭州早有鋪墊。

2025年6月，杭州蕭山區(qū)政府與京東集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，明確雙方將在區(qū)域中心、物流板塊、零售板塊等領(lǐng)域展開深度合作。

2025年12月29日，京東集團(tuán)浙江區(qū)域中心啟幕儀式舉辦，京東入駐錢江世紀(jì)城核心區(qū)大象國(guó)際中心，該職場(chǎng)作為臨時(shí)辦公場(chǎng)所總面積達(dá)11000余平方米，匯聚了京東物流、零售、科技等核心業(yè)務(wù)板塊。儀式現(xiàn)場(chǎng)，錢江世紀(jì)城管委會(huì)與京東集團(tuán)、蕭山產(chǎn)發(fā)集團(tuán)與京東物流分別簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中明確，京東集團(tuán)浙江區(qū)域中心將整合京東零售（其中包含京東MALL）、京東物流、京東健康、京東科技等業(yè)務(wù)資源，積極在錢江世紀(jì)城規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局。項(xiàng)目項(xiàng)目計(jì)劃總投資約20億元，將打造集辦公、科技、京東MALL等功能于一體的區(qū)域中心，入駐員工超4000人。

浙里京彩簽約儀式 2025年12月29日（圖源：錢江世紀(jì)城）

此次正式摘地意味著京東浙江區(qū)域中心從前期導(dǎo)入、過渡辦公，邁入總部項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性建設(shè)的新階段。

值得關(guān)注的是，京東也以類似的模式在江蘇南京進(jìn)行了布局。

2025年11月，京東在南京成功競(jìng)得NO.寧2025Y05地塊，落地“京東集團(tuán)南京研發(fā)中心”。該地塊以1.84億底價(jià)成交，占地2.6萬(wàn)平方米，建筑面積18.4萬(wàn)平方米。根據(jù)出讓條件，該地塊項(xiàng)目?jī)?nèi)容為“創(chuàng)新研發(fā)中心及區(qū)域總部辦公”，土地及地上房屋自持，建成后須導(dǎo)入不低于5000名的研發(fā)人員，注冊(cè)后10年累計(jì)銷售額不低于400億人民幣。項(xiàng)目承諾總投資不低于15億元，匯聚京東在零售、科技、金融、健康、家政等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊的研發(fā)力量，打造集區(qū)域總部辦公與前沿科技研發(fā)于一體的綜合性研發(fā)中心。

京東南京研發(fā)中心效果圖（圖源：南京發(fā)布）

再向前追溯，京東在一線城市上海和深圳已先一步落子。

信息顯示，京東深圳總部位于深圳灣超級(jí)總部基地，2021年競(jìng)得，占地2.9萬(wàn)平方米（約44畝），交易價(jià)格31.09億元，建筑面積約18.7萬(wàn)平方米。項(xiàng)目2022年開工，預(yù)計(jì)2027年底完工。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將承載京喜總部、京東國(guó)際總部、京東創(chuàng)新中心、京東大灣區(qū)人工智能研究院、京東高端人才基地五大板塊，定位為京東在華南地區(qū)的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。

京東在上海建設(shè)有京東上海中心。該項(xiàng)目用地交易價(jià)格99.1億，聯(lián)手卓越集團(tuán)競(jìng)得，總建筑面積達(dá)54萬(wàn)平方米，規(guī)劃包括1棟高180米的超高層辦公樓、1棟55米高的人才公寓、1棟6層大型商業(yè)綜合體和4棟獨(dú)棟商業(yè)體等。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2028年完工，定位為京東在長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)樞紐。

需要指出的是，京東等科技企業(yè)進(jìn)行重資產(chǎn)線下投入的背后，并非單純的地產(chǎn)投資，而是對(duì)沖租金風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)化區(qū)域根據(jù)、增強(qiáng)體驗(yàn)入口，進(jìn)而融合線上增長(zhǎng)的戰(zhàn)略卡位。同時(shí)，值得關(guān)注的是，與其他科技大廠不同，京東還通過“京東產(chǎn)發(fā)”平臺(tái)建立了投資-運(yùn)營(yíng)-管理-退出的專業(yè)資管能力，這或許也是其最敢于重資產(chǎn)的底氣。不過，重資產(chǎn)也是一把“雙刃劍”，意味著巨大的資本開支和折舊壓力以及被降低的靈活性，需要企業(yè)在收益和風(fēng)險(xiǎn)間取得平衡。