深圳大學租房當宿舍背后：當公共教育需求與私人居住空間發生沖突

新京報記者 李聰 編輯 胡杰 校對 盧茜

深圳大學2026年秋季學期尚未開學，一場圍繞“研究生住在哪里”的風波，已經在校內外展開。

3月下旬，深圳大學麗湖校區在研究生復試階段向考生發放告知書，提到新生將統一安排至校外住宿，暫定地點為距離校區約2至3公里的漢園茗院。這個位于深圳南山區、毗鄰多所高校的新建住宅小區，交房接近一年，二手掛牌均價6.6萬元/平方米，小區均為超100㎡的大戶型，套均總價超800萬元。

在坊間，“高校擬租套均800萬房子當宿舍”的話題迅速引發關注。

有學生驚呼“太爽了”，開始盤算將來的入住安排；網友們則態度不一，也有不少網友表達了羨慕之情。而小區業主群內，更多的是反對的聲音，業主們嘗試通過各種途徑表達反對意見。有業主發帖稱，不希望自己的小區貼上“群租房”的標簽，也有人擔心人口密度與公共資源承載問題。

將校外房源納入高校宿舍體系，并非個案。在高校擴招與宿舍供給緊張的背景下，近兩年，多所高校通過購買存量房改造宿舍，以緩解床位不足，同時盤活周邊存量房；在此之外，整租社會房源，也開始成為新的探索路徑。

當高校以“公共需求”的名義進入小區，現有規則是否已經準備好應對這種改變？

有專家表示，這不再只是一個簡單的供給問題，而是“公共教育需求”與“私人居住空間”的現實碰撞，這更像是一面鏡子，映照出城市高速發展過程中，不同主體在空間資源分配上的博弈。

業主擔憂打上“群租房”標簽

3月下旬，陳月在深圳大學研究生復試現場，收到一份“深圳大學麗湖校區2026級研究生住宿安排告知書”。

告知書寫明，“麗湖校區2026級全日制研究生統一安排在校外住宿；住宿地點為漢園茗院（暫定），至麗湖校區距離約2-3公里；房型為多室套房，由學生合住；住宿費用標準將參考學校統一規定執行。”

隨后的一個周末，陳月專門去看了這處暫定的住宿點。

▲ 漢園茗院小區，樓棟密集，A區樓高約45層。受訪者供圖

漢園茗院位于深圳南山區桃源街道，緊鄰地鐵5號線長嶺陂站，周圍還有南方科技大學、港中大深圳西麗校區等。

小區樓棟密集。她沿著小區外圍走了一圈，發現臨街的樓棟緊貼主干道，白天大貨車、卡車往來頻繁，鳴笛聲不時傳來。馬路對面是一條地鐵軌道，列車進站時，有明顯的轟鳴聲。

陳月記得，在面試現場，招辦老師曾口頭提到住宿形式為“套房合租，一人一個房間”。但她也隱約擔心，在實際分配中會不會變成兩人一間，甚至上下鋪。到學校的距離不遠也不近，她還在考慮是否需要購買一輛電動自行車。

這種不確定性同樣籠罩著漢園茗院的業主們。

多位業主告訴新京報記者，他們最初是從新聞報道以及社交平臺上，看到自家小區即將被深圳大學租賃當宿舍，“完全沒有人提前告訴我們。”

漢園茗院于2024年8月開盤，分為相距不遠的A區和B區。小區以建筑面積約109至185平方米的三居、四居戶型為主，整體定位偏中高端。其中，A區由5棟高層住宅組成，樓高約45層，每層4至5戶，地下三層為共享車庫，二樓設有平臺花園；B區則由3棟住宅樓構成。

業主趙可向新京報記者展示了一份統計清單。他了解到，此次深大計劃租用的是由本地村股份公司——深圳市常源實業股份有限公司持有的回遷房，其中A區內有一整棟為回遷房，另有一棟樓的15層及以下為回遷房，上部為商品房，共計264套。

業主們收房都在一年左右，大多入住不久。趙可表示自己2025年11月正式搬入，“剛住穩。”也正因此，大家對小區可能發生的變化格外敏感。

業主張先生在接受媒體采訪時表示：“我們首先想到的是‘群租房’這個標簽，”張先生坦言，“一旦貼上這個標簽，小區的價值將嚴重受損。”

也有業主稱，一旦整棟樓被用作學生宿舍，影響的是日常生活節奏。“我們很多人都是掏空六個錢包買的房，就是為了一個安穩的家。”業主安妤說。

業主凱麗提到，學生群體與上班族、老人家庭的作息存在差異，如果大量學生集中入住，夜間活動、作息時間的不一致，可能帶來持續的噪聲干擾；而人口密度驟增，還會對電梯、停車位、快遞點、兒童活動空間等公共資源形成壓力。外賣車、電動車亂停亂放等問題也可能隨之增加，進而影響整體居住體驗。

她提到，“本來是一戶人家住一套房，如果變成宿舍，可能一套房會有六七個人。”小區門前早晚高峰出行本就擁堵，學生每日往返通勤、夜間返校也存在安全隱患。她認為，校區周邊并非沒有更近、更適配的宿舍型房源。

安妤認為，如果改成學生宿舍，又無法封閉管理，人員流動會變得更復雜；即便對部分樓棟進行單獨改造，小區內的綠地、消防設施等仍屬于全體業主共有空間，難以完全分割使用。

還有業主從政策層面提出反對。趙可表示，漢園茗院建造時是規劃明確的普通商品住宅，在消防標準、疏散條件、建筑結構荷載等方面，均不符合集體宿舍的使用規范要求。他還提到宿舍租賃事項涉及高校公共資金使用，但租賃價格、合作方選定、決策依據等關鍵信息均未向社會公開。

一場討論迅速擴散

“高校擬租套均800萬豪宅當學生宿舍”沖上熱搜后，社交平臺上討論熱烈，不同立場的聲音交織在一起。

贊同者認為，將房源租給學生并不意味著對小區性質的根本改變，“房子本來就會出租，租給學生和租給普通住戶有什么區別？”有網友稱，如果按四人合住計算，“一套房的人數并不一定超過普通家庭”，不能僅因“學生身份”而被區別對待。還有網友從生活層面出發，表示“順便還能找個家教”。

反對的聲音更多關注居住體驗與安全邊界的變化。有網友提出，要是成了群租宿舍，承載人數翻倍，消防問題如何解決？小區公共設施一下多了兩三千人超高頻使用，會老化很快。作息差異也被認為是潛在矛盾來源，“學生大多晚上十二點之后才睡，對有孩子的家庭影響很大。”

▲ 在深圳大學麗湖校區研究生復試現場，多位考生收到了住宿安排告知書。 受訪者供圖

還有一部分討論，集中在更現實的利益層面。

有人認為業主的反對與資產價值有關，買有回遷房的小區就應該接受這樣的結果。也有人反駁稱，深圳大部分商品房小區里都有回遷房，即便是混合小區，也不意味著業主需要接受居住品質的下降。

在情緒之外，也不乏帶有調侃或折中意味的聲音。

有人建議通過物理隔離的方式，將學生宿舍與原有住戶從物理層面隔開，分開管理；也有人半開玩笑地表示，如果學生入住，“不如在樓下擺攤做生意。”

而業主們則表示，他們反對的不是學生，而是整個不透明的流程。

安妤提到，4月2日下午，社區方面曾組織了一場由村委、校方與業主參與的溝通會。

但他們在溝通會上還是沒有得到確切信息，例如每套房安排多少人、是否涉及改造等；程序層面的審批路徑、主管部門及手續進展，也缺乏公開信息。

新京報記者多次致電深圳大學、深圳市南山區桃源街道、深圳市常源實業股份有限公司，均未獲得正面回復。

公共性和私人性的沖突

在專家學者看來，深圳大學租房風波指向了一個具體問題：將住宅集中租賃用作學生宿舍，在現有規則下究竟如何界定？

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這兩年高校創新性收購庫存商品房改造為宿舍，已成為一種趨勢。深大這次租房事件，本質上也是在推進存量商品房的收儲工作。

嚴躍進認為，學生宿舍比較特殊，很難說清楚它是保障房、商業用房還是其他性質，所以定性方面需要明確。至于住宅用地能不能做集體宿舍，嚴格來說過去確實沒有明確規定，這都使得類似項目在實際推進中容易引發爭議。

他進一步指出，此次事件的特殊性還在于其發生在“混合小區”中。隨著既有業主入住，這就帶來了管理上的問題。在實際生活中，業主難免會有對居住質量、房價、管理的擔憂。

▲ 4月2日下午，社區方面曾組織了一場由村委、校方與業主共同參與的溝通會。受訪者供圖

南京大學社會學院副教授、城市科學研究院執行院長胡小武認為，無論是分散租賃，還是整棟集中租賃，只要沒有改變“居住”這一基本屬性，就不屬于法律所嚴格限制的行為。

他同時指出，這類做法并非沒有風險。一是樓宇本身的安全條件，包括消防設施、應急通道及整體管理水平，若存在短板則可能放大安全隱患；二是集中居住帶來的“規模效應”，比如上下學高峰的人流疊加，可能在交通、出行等方面形成局部擁堵，帶來新的安全壓力；此外，高校規模化、集中化租賃，客觀上會改變小區的居住結構，進而造成公共性和私人性上的沖突。

在法律與權利層面，爭議則被進一步具體化。

北京大成（昆明）律師事務所合伙人龍淵認為，業主的擔憂和反對是有法律依據的，尤其是在“學生宿舍”屬性和“規劃用途”上。其關鍵在于規劃用途及相關審批是否完備。如果校方與產權方無法提供用途調整的審批文件，業主的質疑具有現實基礎。

另外，程序層面的疑問也是爭議的焦點。

龍淵指出，盡管現行法律并未明確規定，在住宅小區內設立集中式學生宿舍必須經過業主大會表決，但一旦對公共資源使用或居住品質產生實質影響，業主的知情權與參與權就不應被忽視，相關事項也理應納入共同決策的范圍。

嚴躍進也表示，現實中一旦業主出現集中反對，往往意味著信息溝通存在不暢，需要通過補充程序予以回應。他坦言，這類探索本身具有現實必要性，但很難完全避免爭議，各地在推進過程中普遍面臨協調難題，能否順利運行，取決于后續在管理、溝通與制度層面的完善程度。

高校采購或者租賃房源屬于政府采購內容。嚴躍進提到，從規范角度看，應當符合公開招標、資金審計等基本要求。

截至4月17日，新京報記者在中國政府采購網上，未查到相關信息公示。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾在接受21世紀經濟報道采訪時表示，高校收購或者租賃存量房作宿舍，還要考慮到高校學生可能存在的通勤成本、安全等因素。他建議，在推進相關項目之前，應充分聽取學校與學生的需求，再發布存量籌集、統租的公告，在廣大房源供應方之間進行選擇。

龍淵認為，這不僅是深圳一個小區的問題，也是全國高校在租賃房產時都要面對的城市治理課題。更深層的問題，是“公共教育職能”與“私人業主物權及居住權益”之間的邊界如何劃定。“這更像是一個樣本，反映出城市發展過程中，不同主體在空間資源分配上的新矛盾。在現有規則尚未完善之前，這類沖突，很難通過單一一方的讓步得到徹底解決。”

問題在于“怎么租”

利用校外房源解決宿舍問題，深圳大學并非孤例。

近兩年，全國已有多所高校通過收購或租賃商品房來解決學生住宿難題。資料顯示，湖北大學是國內首個“以購代建”的高校。2025年初，湖北大學以近兩億元的價格，收購武漢城建·水岸352套存量商品房用作學生宿舍，改造后新增2800個床位。

浙江大學曾發布采購意向，計劃在紫金港校區周邊5公里范圍內租賃社會用房，用作學生宿舍，要求提供不少于3000張床位，并滿足拎包入住等條件。預算為每年2450萬元。2025年12月8日，浙江大學學生宿舍用房租賃中標公告顯示，一家杭州的公司中標。

2026年3月30日，中國政府采購網發布《鄭州大學學生宿舍租賃項目單一來源采購公示》，其中提到，為緩解鄭州大學主校區學生宿舍資源緊張問題，計劃在主校區周邊通勤時間20分鐘內的距離租賃房屋作為學生宿舍。經周邊房屋調查，只有一家智慧產業集群符合實際需求。

這背后，是高校宿舍供給長期緊張的現實。

胡小武提到，在土地、資金及建設周期等限制下，校內新建宿舍難以快速響應需求；如果完全依賴學生自行在市場租房，在安全與管理上存在不確定性。相比之下，由學校集中購買或租賃校外房源，成為一種折中選擇。

政策層面也在為此提供指導。2024年，國家發展改革委等七部門聯合印發《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》，明確“鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源”。

有學者稱，高校通過收購或租賃商品房解決學生住宿問題，這能夠在短期內快速補充宿舍，緩解擴招帶來的住宿壓力。但由于是新生事物，新的問題也隨之出現。

多位專家提及，一旦項目落地，問題還在于“怎么租”。

龍淵提到，比如公共設施損耗如何分擔，費用如何劃分，學校與物業之間的管理邊界如何界定，安全事件發生時責任如何認定。這些，都有賴于更清晰的制度安排。

嚴躍進認為，一旦學生大規模入住校外小區，隨之而來的，往往是運營層面的新問題——例如噪聲擾民、交通安全、日常管理等，這些都不同于校內宿舍的管理邏輯。如果社區、街道及相關主體未能及時跟進管理與協調，小區運行一旦出現問題，不僅會加劇鄰里矛盾，也可能引發新的輿情風險，進而影響這一模式的持續推進。從這個意義上說，如何在推進中同步完善規則與治理，已成為各地需要面對的現實課題。

在具體操作層面，龍淵認為，分區管理是目前相對可行的平衡方式，例如設置獨立出入口和動線，以減少不同人群之間的相互影響。胡小武也提到，如果在協商過程中為小區居民提供一定的配套機會，例如相關服務崗位，或可在一定程度上緩和矛盾。

而深圳近期的一項政策落地，或為破解僵局提供了新思路。

今年4月，深圳發布的《關于既有非居住建筑功能轉換實施辦法》中提到，允許存量商辦、廠房等非居住建筑，經改造后用作保障性租賃住房或高校宿舍，并給予5年過渡期內免繳地價等政策支持。

“這本質上是為高校校外宿舍打開了低成本、高適配的‘第二空間’。”中國城市發展研究院投資部副主任袁帥在接受《南方都市報》采訪中提到，相比租賃分散的商品房，商辦、廠房的改造使用，不僅能盤活更多類型的存量資產，還能避免因租用住宅小區引發的權益沖突，為高校提供了更為靈活的宿舍解決方案。

而當下，不管是深圳大學麗湖校區的研究生，還是漢園茗院的業主，都在等一個確切的答案。

4月19日，南山區桃源街道長源社區一位工作人員告訴新京報記者，當天下午社區方面再次組織了“關于深大租賃漢園茗院A區部分房屋作為學生宿舍事宜協調會”，但未透露具體內容。

參與此次協調會的一位業主告訴新京報記者，參加會議的還有區住建局、南山消防大隊等多個部門的工作人員。

（應受訪者要求，文中陳月、安妤、凱麗、趙可為化名）

值班編輯 康嘻嘻 王丹妮

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