至少15萬(wàn)億！中國(guó)將對(duì)房子實(shí)施價(jià)值提升，現(xiàn)在賣(mài)房或等于白送人錢(qián)

最近是不是刷到好多人說(shuō)樓市不景氣，攥著二手房的朋友都在犯嘀咕，要不要趕緊低價(jià)出了落袋為安？我勸你先把掛出去的房源撤下來(lái)緩兩天，這倆月各地出的政策密得不像話，好多人沒(méi)讀懂里面的信號(hào)，稀里糊涂賣(mài)了房，最后吃虧的是自己。

成都今年4月已經(jīng)施行了新版城市更新條例，明明白白就是奔著存量住房提品質(zhì)去的。海南給2027年定了目標(biāo)，要打造20個(gè)城市更新重點(diǎn)片區(qū)，養(yǎng)老托育設(shè)施是核心中的核心。山西的城市更新條例五月份也要正式落地，安徽更直接，老舊小區(qū)改造早早寫(xiě)進(jìn)民生重點(diǎn)項(xiàng)目，財(cái)政資金早就到位了。

這么多省份一起動(dòng)手，絕對(duì)不是巧合。核心的信號(hào)來(lái)自頂層設(shè)計(jì)，新聞聯(lián)播播過(guò)的專(zhuān)題里，官方明確說(shuō)了，未來(lái)五年城市更新的投資規(guī)模至少15萬(wàn)億元。這個(gè)數(shù)字后來(lái)發(fā)改委和住建部官網(wǎng)都轉(zhuǎn)載確認(rèn)了，是實(shí)打?qū)嵉牡拙€數(shù)字，不是預(yù)估也不是爭(zhēng)取來(lái)的目標(biāo)，說(shuō)的就是至少。

15萬(wàn)億到底是什么概念？很多人對(duì)這個(gè)體量沒(méi)感覺(jué)，我給你掰碎了說(shuō)你就懂了。十五五期間，全國(guó)要改完50萬(wàn)套危舊房，11.5萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)要做整體提升，還要更新1500個(gè)老舊街區(qū)和老廠區(qū)。最大的一塊投入是77萬(wàn)公里的城市地下管網(wǎng)更換，光這一項(xiàng)就得砸進(jìn)去差不多5萬(wàn)億，平均每年1萬(wàn)億花在看不見(jiàn)的腳底下。

就這15萬(wàn)億還是官方給出的最低額度，中誠(chéng)信國(guó)際做過(guò)測(cè)算，實(shí)際的投資空間說(shuō)不定能到35萬(wàn)億。就算取個(gè)中間數(shù)25萬(wàn)億，拿去跟2025年全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售額比，去年全年新房才賣(mài)了7.3萬(wàn)億，25萬(wàn)億頂?shù)蒙先臧氲娜珖?guó)新房成交總額。換成GDP來(lái)算，差不多等于江西、重慶、遼寧、陜西這十來(lái)個(gè)省份一整年的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出加起來(lái)，體量真的超乎想象。

這輪城市更新跟以前的拆遷完全不是一個(gè)路子。不搞大拆大建，也不走貨幣化安置那套，不會(huì)把房?jī)r(jià)炒得忽上忽下亂晃。所有的錢(qián)都花在已有住房的品質(zhì)升級(jí)上，加裝電梯、翻新外墻、更換管網(wǎng)、升級(jí)消防，還新增車(chē)位和公共活動(dòng)空間，說(shuō)白了就是國(guó)家掏錢(qián)給你家小區(qū)做了一次全方位的大翻新。

肯定有人會(huì)說(shuō)，不就是改個(gè)小區(qū)環(huán)境嗎，跟房?jī)r(jià)能有多大關(guān)系？給你看幾個(gè)已經(jīng)改完的小區(qū)真實(shí)成交價(jià)，你立馬就懂了。北京西城區(qū)好幾個(gè)老舊小區(qū)改造完成后，二手房單價(jià)每平漲了5000到8000塊，裝了電梯的樓棟更夸張，漲幅直接到20%到30%，都是買(mǎi)家賣(mài)家實(shí)打?qū)嵆山坏模皇情_(kāi)發(fā)商炒出來(lái)的虛價(jià)。

上海靜安區(qū)有個(gè)六七十年代建的老小區(qū)，做完微更新補(bǔ)齊配套之后，半年時(shí)間成交價(jià)從每平4.8萬(wàn)漲到了將近9萬(wàn)，差不多翻了一倍。房子面積沒(méi)變戶(hù)型也沒(méi)變，就是居住品質(zhì)和周邊配套上去了，買(mǎi)家就愿意多出錢(qián)，就是這么實(shí)在。

廣州永慶坊片區(qū)改造完成后，周邊老小區(qū)的單價(jià)從4.2萬(wàn)漲到了5.8萬(wàn)。杭州浙工新村走原拆原建的路線，房?jī)r(jià)直接從2.7萬(wàn)每平升到4.5萬(wàn)，漲幅超過(guò)66%，這些都是市場(chǎng)走出來(lái)的真實(shí)數(shù)據(jù)，不是哪個(gè)中介編出來(lái)博眼球的。

為啥改造完房?jī)r(jià)就能漲？道理其實(shí)一點(diǎn)都不復(fù)雜。片區(qū)化更新做的是整體升級(jí)，15分鐘生活圈、養(yǎng)老中心、社區(qū)醫(yī)院、口袋公園、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，全都給你配齊。配套齊全住得方便了，自然有人愿意出更高的價(jià)接手。房子值多少錢(qián)，從來(lái)都不只看那堆鋼筋水泥，附著在上面的公共資源和生活便利才是真金白銀。

住建部的專(zhuān)家也說(shuō)過(guò)，同地段的房子，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)化更新的存量住房，保值能力比沒(méi)改造的小區(qū)高出15%到30%，租金漲幅普遍超過(guò)30%。說(shuō)白了就是哪怕兩家門(mén)對(duì)門(mén)，改過(guò)和沒(méi)改過(guò)的房子，身價(jià)已經(jīng)不在一個(gè)檔次了。

其實(shí)這條路發(fā)達(dá)國(guó)家早就走過(guò)一遍了。美國(guó)有房主援助基金，砸了近100億美元進(jìn)去，就是為了穩(wěn)住社區(qū)價(jià)值和住房產(chǎn)權(quán)。紐約搞了開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移制度，拉社會(huì)資本保護(hù)歷史街區(qū)，順帶把周邊房子的價(jià)格也托住了。德國(guó)、法國(guó)、荷蘭這些歐洲國(guó)家，長(zhǎng)期用稅收減免和低息貸款推動(dòng)老房子的節(jié)能改造和適老化升級(jí)。

日本韓國(guó)路線不太一樣，主要靠抗震加固補(bǔ)貼和電梯加裝補(bǔ)貼，再加上容積率獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)市場(chǎng)主動(dòng)參與老舊小區(qū)再開(kāi)發(fā)，韓國(guó)還專(zhuān)門(mén)弄了社區(qū)營(yíng)造基金，讓居民自己主導(dǎo)微更新。各國(guó)玩法不一樣，核心思路都一樣，存量時(shí)代，就得靠更新來(lái)維持房產(chǎn)價(jià)值。

對(duì)比下來(lái)，我們這輪城市更新的投入強(qiáng)度和推進(jìn)速度，比這些發(fā)達(dá)國(guó)家都要快得多。中央直接撥款加上多元籌資，同時(shí)兼顧了穩(wěn)就業(yè)、促轉(zhuǎn)型、惠民生好幾個(gè)目標(biāo)。住建部反復(fù)提的住房全生命周期管理，核心意思就是一個(gè)，房子不是賣(mài)完就不管了，要通過(guò)持續(xù)更新讓它一直保值。

我也不跟你玩虛的，現(xiàn)在樓市確實(shí)還在底部磨，這一點(diǎn)咱們不回避。但你要看清楚，底部不等于沒(méi)有希望，15萬(wàn)億的資金正在一筆一筆撥下去，改造正在一個(gè)小區(qū)一個(gè)小區(qū)地推進(jìn)。這些投入傳導(dǎo)到市場(chǎng)需要時(shí)間，品質(zhì)好的存量房會(huì)先跑出來(lái)，周邊沒(méi)改的小區(qū)也會(huì)跟著片區(qū)升級(jí)慢慢受益。

這個(gè)時(shí)候把房子低價(jià)甩出去，你甩掉的不只是一套房，是后面那筆確定性很高的增值空間。等改造完了，品質(zhì)上去了，你再想買(mǎi)回同地段的房子，價(jià)格已經(jīng)不是今天這個(gè)數(shù)了，置換成本會(huì)比你想象的高得多。手里有核心地段、有更新潛力的房子，真沒(méi)必要急著出手。

城市從鋪攤子轉(zhuǎn)向練內(nèi)功，這個(gè)方向已經(jīng)定了，回不去了。15萬(wàn)億砸下去，不是為了把房?jī)r(jià)炒上天，是為了讓老百姓住得更好，也是為了守住大多數(shù)家庭最值錢(qián)的那份資產(chǎn)。我們能做的，就是看懂方向，拿穩(wěn)手里的東西，別在最不該賣(mài)的時(shí)候把籌碼交出去。

參考資料：新聞聯(lián)播 十五五新圖景專(zhuān)題