購買動遷安置房最不可控的一大法律風(fēng)險(xiǎn)，不可不知！

動遷安置房由于存在較長的限售期（上海市的規(guī)定是拆遷安置協(xié)議和大產(chǎn)證均滿三年的情況下，可以辦理過戶），因此價(jià)格往往低于市場價(jià)，購買此類房屋有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)，上海杜繼業(yè)律師及其團(tuán)隊(duì)曾多次撰文論及，有興趣的朋友可以查閱往期的文章。本次要談的是動遷安置房被司法查封的法律風(fēng)險(xiǎn)。

我們先從兩個真實(shí)的案例談起：

案例一：

胡某與徐某簽訂房屋買賣合同，購買徐某名下尚在限售期的動遷安置房一套，總價(jià)為240萬元，胡某已支付給了徐某230萬元，尚有10萬元尾款未支付，過戶期到了之后，徐某拒不配合過戶。后徐某因與他人發(fā)生民間借貸糾紛，無力償還的情況下，房屋被司法查封。而胡某向法院提起了執(zhí)行異議之訴。

關(guān)于執(zhí)行異議之訴上海市松江區(qū)人民法院審理后認(rèn)為：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被申請人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

(三)已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，案外人胡某在查封之前，即2017年9月12日之前已與被申請人徐某簽訂了《房屋買賣居間合同》就系爭房屋的買賣達(dá)成書面合意。根據(jù)系爭房屋的裝修合同及水電費(fèi)繳費(fèi)記錄，案外人于2017年8月開始對系爭房屋進(jìn)行裝修并實(shí)際入住。在本案審查過程中，案外人胡某某亦按照本院要求將剩余的100,000元房款支付至本院賬戶。故案外人已滿足了排除執(zhí)行的前三項(xiàng)條件。

關(guān)于案外人胡某某是否應(yīng)當(dāng)就系爭房屋未能過戶承擔(dān)過錯責(zé)任的問題。本院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從兩方面予以考量。

一方面，系爭房屋為動遷安置房，對房屋過戶時間有一定的限制條件，即產(chǎn)證未滿3年的，但動遷安置房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得產(chǎn)證滿3年，且被動遷居民家庭簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議滿3年的，在辦理產(chǎn)證后可以轉(zhuǎn)讓。根據(jù)前述規(guī)定，本案系爭房屋的限售期應(yīng)當(dāng)于2017年8月25日結(jié)束。

本案中，系爭房屋的司法查封時間為2017年9月12日，在系爭房屋禁售期結(jié)束之后。而案外人胡某與被申請人徐某在居間買賣合同中約定于2017年8月28日前辦理系爭房屋的網(wǎng)簽及后續(xù)手續(xù)，可見案外人胡某對系爭房屋的權(quán)利狀態(tài)已經(jīng)盡到審慎了解的義務(wù)，系爭房屋未能及時過戶系因被申請人徐勤華下落不明，而非案外人刻意規(guī)避政策所致。

另一方面，案外人胡某在約定的過戶時間已到，被申請人徐某拒不配合履行合同的情況下，在合理的時間范圍內(nèi)即向法院就房屋買賣合同的繼續(xù)履行提起訴訟，此應(yīng)當(dāng)視為案外人為胡某的履行的積極行為，亦不應(yīng)視為其存在過錯。

綜上，案外人胡某某對涉案房屋提出的執(zhí)行異議于法有據(jù)，本院予以支持。

案例二：

柳某向賀某購買了上海市寶山區(qū)某動遷房屋，且支付了大部分房款，并入住至今，并約定雙方于2017年12月30日前辦理過戶手續(xù)。后因繼承等原因，該房屋一直處于產(chǎn)權(quán)不明的狀態(tài)，一直在進(jìn)行所有權(quán)確認(rèn)訴訟。

直至2019年5月底，上海市第二中級人民法院作出終審判決，確認(rèn)系爭房屋產(chǎn)權(quán)人為賀某。2019年6月27日，該房屋取得不動產(chǎn)權(quán)證，并注明該房屋性質(zhì)為動遷安置房，三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押。

此后，由于賀某所涉案未履行付款義務(wù)，法院于2019年8月對該動遷房屋進(jìn)行了查封。為此，柳先生向上海寶山法院提出執(zhí)行異議。

上海寶山區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，案外人柳某購買系爭房屋時，明知房屋性質(zhì)是動遷安置房，存在交易限制，仍予以購買，理應(yīng)承擔(dān)不能順利過戶的風(fēng)險(xiǎn)。且在法院查封該房屋時，該房屋仍處于限制交易期內(nèi)，故裁定駁回柳某的異議請求，不予解封。

從以上兩個案例可以看出，一旦購買的動遷安置房被司法查封，首先應(yīng)該考慮的是向執(zhí)行法院提管轄權(quán)異議，相關(guān)的法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》的第28條之規(guī)定，該規(guī)定的要點(diǎn)包含4個方面：（1）查封前已存在有效的房屋買賣合同；（2）已經(jīng)合法占有該不動產(chǎn)；（3）已支付全部價(jià)款或未支付全款，但可以將余款交到法院監(jiān)管賬戶；(4)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

對于以上4點(diǎn)，其中第2點(diǎn)通常就是房屋已經(jīng)交付并入住，第4點(diǎn)要特別注意兩方面，一方面是過戶期到了之后，賣方不配合過戶的情況下，買方應(yīng)及時向法院起訴維權(quán)；另一方面是法院查封時，房屋要已過限售期。

綜上所述，購買動遷安置房，除賣方違約，權(quán)利人不明，房屋產(chǎn)權(quán)爭議等風(fēng)險(xiǎn)外，過戶前被司法查封的法律風(fēng)險(xiǎn)也非常值得關(guān)注。

【作者簡介】 杜繼業(yè)，上海國年律師事務(wù)所專職律師，民商法學(xué)碩士，合伙人。