動遷安置房買方未獲得在上海的購房資格，買賣合同也并非不能履行

購買動遷安置房，除了因房價上漲賣方千方百計阻止過戶外，買方自身存在的法律風險之一是限購的法律風險。從接觸到的當事人情況看，最常見的是社保因各種情況中斷后，在房屋限售期已過，可以過戶的時候，買方仍然不具有購房資格，這種情況該怎么辦呢？

上海杜繼業律師團隊根據上海法院的判決案例，關于動遷安置房的限購情況的裁判思路進行匯總，供遇到此類問題的朋友參考：

一、系爭房屋暫不能辦理過戶手續系因政策變化所致，不可歸責于當事人雙方。但限購只是房地產調控政策中的行政性措施，違反該政策所導致的后果僅是房地產登記部門暫時不予辦理物權登記，并不導致合同無法履行，雙方可在買方符合過戶條件時辦理過戶手續。

二、只有夫妻一方簽訂買賣合同，另一方認可的，可視為家事代理行為，有權主張將房屋過戶到夫妻雙方名下。

三、買方在簽訂房屋買賣合同時不具有購房資格，而且在房屋限售期已過，可以過戶時也不具有過戶資格的，則法院不支持合同繼續履行，判決解除房屋買賣合同。

四、“國家和本市住房限售規定”根據文意應理解為已經頒布的限購政策，否則雙方無從“知曉”，對于未來的限購政策雙方也無法預知。且限購政策僅是暫時限制原告在上海市購房，待原告符合限購政策中的條件，連續繳滿五年的社保即可過戶，雙方的合同目的可以實現；同時，該政策也不構成不可抗力，雙方雖不能預見、不可避免，但是可以克服，被告并不符合合同約定及法律規定的單方解除合同的情形，故被告反訴要求確認合同解除，本院不予支持。

五、購房人簽訂買賣合同當時具有購房資格，即使目前的政策對于非滬籍人士在房產購買上進行了限制，但該政策對本案不具溯及力，賣方仍應全面履行自己的義務。

六、動遷安置房買賣，雙方應明確交易本身存在較大風險，合同履行過程應更加謹慎，不能苛求合同積極履行一方無限等待對方條件成就而無需考量條件尚未成就之具體原因。如果沒有積極繳納社保而導致中斷，法院可能不會判決對方無限制地等下去。

以上六條裁判規則是筆者從上海市法院裁判的真實案例中總結而來，代表了幾種實務中最常見的幾種情況。如果我們再看一下上述5條裁判意見的共性，我們可以得出如下結論：動遷房買賣，如果買方遇到限購，則只要簽約時具有購房資格，一般情況下，法院有可能支持合同繼續履行，新的限購政策不應溯及到簽約當時。但同時也要考慮雙方對過戶時間的約定和雙方真實的意思表示，以及不能及時過戶的具體原因，雙方是否具有過錯等。

【作者簡介】 杜繼業，上海國年律師事務所專職律師，民商法學碩士，合伙人。