恒大一條紅線是如何變綠的？

許家印再次成功兌現(xiàn)了自己的承諾。

6月30日，恒大集團(tuán)對(duì)外透露，截至目前恒大凈負(fù)債率已降至100%以下，順利實(shí)現(xiàn)一條“紅線”變綠。

另外，恒大目前的有息負(fù)債亦已降至約5700億元，與去年最高時(shí)的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

這意味著，恒大如約兌現(xiàn)許家印“6月30日，恒大有息負(fù)債總額將降至5字頭，至少實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠”的承諾。

對(duì)于小型企業(yè)來說，船小好調(diào)頭，但對(duì)于超大型房企來說，其實(shí)每下降一個(gè)點(diǎn)的負(fù)債都很困難。好比大象走鋼絲，如何把握好平衡是最重要的。稍有不慎，則可能滿盤皆輸。

但不管怎樣，恒大作為行業(yè)的頭部房企，已然成功兌現(xiàn)了當(dāng)初對(duì)外界的承諾，值得點(diǎn)贊。

前不久，市場(chǎng)還在紛紛傳言恒大資金緊張的問題。但就在幾天前的6月24日，恒大發(fā)布公告稱，已安排自有資金約136億港元匯入債券還款賬戶，用以償還今年6月28日到期的14.5億美元債，以及所有境外美元債到期的應(yīng)付利息近3億美元，合計(jì)約17.5億美元。

至此，到2022年3月前，恒大再無到期的境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券。

這已是恒大自去年3月實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的新戰(zhàn)略以來，累計(jì)歸還的第7筆境外債券本息，合計(jì)約106億美元（折合超823億港幣），全部以自有資金償還，沒有做任何一筆發(fā)新還舊。

也就是說，恒大此次不僅提前償還了美元債，而且這些資金并非“拆東墻補(bǔ)西墻”的錢，全部是企業(yè)自有現(xiàn)金。這就很難得了。

有人說，恒大就是不死鳥，每次眼看遭遇危機(jī)時(shí)，恒大總是能化險(xiǎn)為夷，平安過關(guān)。

去年4月1日的恒大的年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，許家印對(duì)外回應(yīng)了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)關(guān)于恒大現(xiàn)金流緊張的傳言，許家印霸氣回應(yīng)說：

“今年有人說恒大現(xiàn)金流非常緊張，要斷了？好了，你說要斷了是吧，我（2020年1月）立即打了20億美金到證券公司賬上買債去，再?zèng)]有人說我們現(xiàn)金流緊張。而且我是剛剛還完16億美元債，就打了20億美元去證券公司。”

近兩年來，尤其是去年8月國家監(jiān)管部門出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”政策以來，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯得以徹底轉(zhuǎn)向。

識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰，永遠(yuǎn)都不要跟趨勢(shì)和監(jiān)管對(duì)著干。這才是許家印和恒大發(fā)展到今天這個(gè)規(guī)模所能成功的最根本原因。

從去年以來，恒大就提出堅(jiān)決降負(fù)債的目標(biāo)。2020年3月31日，許家印宣布恒大從2020年開始啟動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略，并表示將“用最大的決心、最大的力度，把負(fù)債降下來”。

在這次的表態(tài)之前，中國剛剛經(jīng)歷了疫情的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售幾乎進(jìn)入冰封狀態(tài)，但是，恒大一馬當(dāng)先，率先在行業(yè)內(nèi)啟動(dòng)全面網(wǎng)上售房的行動(dòng)，啟動(dòng)相關(guān)的促銷活動(dòng)并取得了良好的效果。

此后，恒大的打折促銷活動(dòng)一直延續(xù)至今，只不過是在不同的階段相應(yīng)的促銷力度不一而已。

對(duì)于房企來說，面臨大環(huán)境的變化，打折促銷以盡快回籠資金是明智的自救之舉，而并非是“不行了”的征兆。否則，2008年行業(yè)遭遇嚴(yán)重沖擊的時(shí)候，萬科帶頭打折降價(jià)促銷甚至導(dǎo)致售樓處被砸，時(shí)至今日也并未見萬科倒下。

不久前，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在第十三屆陸家嘴論壇上發(fā)表演講時(shí)說：那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機(jī)會(huì)發(fā)家致富，正像押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)一樣。

勿謂言之不預(yù)也。監(jiān)管層的表態(tài)給了炒房者一記重?fù)簦瑫r(shí)也給行業(yè)提了一個(gè)醒。

對(duì)于恒大來說，這一年多來做出一切努力的背后都指向一個(gè)原因：

順應(yīng)監(jiān)管趨勢(shì)，狠心大降負(fù)債。

而在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，許家印更是給出了未來三年降負(fù)債目標(biāo)計(jì)劃：2021年6月30日將凈負(fù)債率降至100%以下，2021年12月31日現(xiàn)金短債比達(dá)到1以上，2022年12月31日將資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下，全面達(dá)到監(jiān)管要求，實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全部轉(zhuǎn)綠——現(xiàn)在看來，這也將大幾率順利完成。

從恒大今年前5個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)來看，其實(shí)打折促銷策略已經(jīng)取得了良好的成效，并為紅線轉(zhuǎn)綠提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，恒大今年首5月累計(jì)銷售2851.6億元，回款2507.4億元，回款率高達(dá)87.9%。另克而瑞機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，恒大首5月權(quán)益銷售2727.5億元，穩(wěn)居行業(yè)榜首。同時(shí)，眾所周知，權(quán)益銷售額越高，意味著歸屬于該公司的實(shí)際銷售金額和利潤(rùn)越高，實(shí)際回籠的資金也將越多。

銷售是房企核心造血能力，更是回籠資金的最重要來源。銷售的持續(xù)增長(zhǎng)，回款的不斷增厚，為恒大降負(fù)債充實(shí)了“錢袋子”。

在快速銷售回血的同時(shí)，恒大也在不斷“節(jié)流”，減少大額現(xiàn)金支出。對(duì)于房企來說，最大的開支就是土地儲(chǔ)備。

而對(duì)于恒大來說，截至2020年12月31日，其土地儲(chǔ)備項(xiàng)目共計(jì)789個(gè)，幾乎覆蓋全部一線以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的城市，土儲(chǔ)價(jià)值和性價(jià)比極高。這意味著，恒大全年嚴(yán)控土地儲(chǔ)備，即便暫不“補(bǔ)貨”，能充分利用現(xiàn)有超2億平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備“存貨”，便能足以支撐恒大的未來發(fā)展。

通過銷售的“高增長(zhǎng)”以及土儲(chǔ)的“控規(guī)模”，恒大新的發(fā)展戰(zhàn)略已成為超額兌現(xiàn)市場(chǎng)承諾的頂層設(shè)計(jì)。此次一條“紅線”變綠、有息負(fù)債大降3000億只是起點(diǎn)，未來其降負(fù)債成效或?qū)⒏语@著。

國內(nèi)外多家投行也給恒大近期的表現(xiàn)給予了積極肯定。

法國巴黎銀行分析稱：恒大今年前5個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售2850億元，現(xiàn)金流足以覆蓋短期債務(wù)，加上公司擁有2.31億平方米土地儲(chǔ)備，以及價(jià)值1660億元的投資性物業(yè)與5190億元的非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)股份，遠(yuǎn)超凈債務(wù)，全面降負(fù)債只是時(shí)間問題，給予恒大美元債“買入”評(píng)級(jí)。

建銀國際認(rèn)為，自2020年3月以來，恒大已累計(jì)償還7筆境外債券合計(jì)106億美元，證明公司去杠桿計(jì)劃步入正軌，預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)改善將成為股價(jià)催化劑，維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)23.1港元。

摩根大通則對(duì)恒大物業(yè)給予“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。認(rèn)為恒大物業(yè)強(qiáng)勁反彈動(dòng)力充足。野村證券表示，恒大物業(yè)股價(jià)回調(diào)過度，強(qiáng)勁基本面支撐重估，維持“買入”評(píng)級(jí)和18.5港元的目標(biāo)價(jià)。