大佬們翻臉的成本越來越低了

上個月，位于廣東佛山的一宗總價約51億元的地塊被萬科收入囊中。兩天后，競拍失利者中海和保利卻聯(lián)合向佛山市自然資源局南海分局告狀，稱萬科跳價奪地不講武德、不合理。

盡管最后官方稱中海和保利的訴求不合理，不予支持，但三家行業(yè)巨頭為了搶奪一塊地而開撕的事情卻驚呆了吃瓜群眾。

有消息人士稱，佛山這宗地塊由保利做前期整理，最后卻被萬科摘了桃子。保利自然心里相當(dāng)不爽。

同樣是為了一塊地，這樣事發(fā)生在杭州，卻有了大反轉(zhuǎn)的戲劇色彩。

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今年5月，杭州本土老牌房企宋都股份競得了杭州5宗地塊，總價45.84億元。其中，8號地塊由宋都全資子公司杭州紹輝競得。但僅僅過了不到兩個月，宋都卻決定退地，代價是損失5000萬元的土地競拍保證金。

隨即，宋都這一行為引發(fā)了上交所的監(jiān)管工作函，要求宋都就此落實核實和自查工作。

8月11日，宋都發(fā)布公告，就這一問題進行了詳細的回應(yīng)。

宋都說，5月7日，自己以17.83億元的價格競得8號地塊是基于公司充分論證、審慎決策的結(jié)果。

在競得8號地塊后，宋都隨即與祥生達成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通初步確定了土地開發(fā)的基本合作模式，即雙方各占50%股權(quán)，當(dāng)晚祥生工作人員到宋都公司現(xiàn)場洽談合作事宜。

5月12日，雙方明確祥生方已向其董事長匯報，合作協(xié)議無需修改并已傳到祥生集團公司簽字蓋章。但第二天，祥生方突然電話通知宋都方，表示不再參與本次合作。

這件事讓宋都大為光火，并委托律師向祥生方寄送律師函，要求祥生承擔(dān)締約過失責(zé)任，并積極妥善處理賠償事宜。

對于這份公告，祥生反應(yīng)也極為迅速。于8月11日火速發(fā)布公告，稱宋都競得8號地塊后，祥生并未與宋都簽訂任何協(xié)議和文件。8號地塊是宋都方單獨競得，后決定放棄導(dǎo)致5000萬元保證金被沒收。

祥生在公告中說，宋都發(fā)布公告后，祥生的名譽受到影響，將保留向宋都就蒙受的任何損害保留啟動法律程序的權(quán)利。

盡管祥生在公告中措辭強硬，但并未回應(yīng)是否曾就與宋都方進行過溝通合作一事。

甚至，祥生董事長陳國祥還公開對媒體表示：“兩家之間沒什么糾紛，是宋都自己無理取鬧。”

跟上個月在佛山發(fā)生的行業(yè)三巨頭因為搶地而告狀一事相比，宋都杭州退地一事讓人大跌眼鏡，好容易搶到手的地，高興還來不及，怎么就突然成了燙手的山芋？

資料顯示，該宗土地樓面價20962元每平方米，溢價率29.86%，自持21%，容積率2.5。

然而，這件事的蹊蹺之處在于，按照宋都的邏輯，拿到8號地塊之前，明知道這筆賬算不過來，為何還要在土拍市場上勇猛奪地？而且是在拿地后就“隨即”與祥生達成合作協(xié)議？雙方到底有沒有在拿地前就曾經(jīng)進行過私下勾兌？到底是勾兌好以后被祥生放了鴿子還是純屬自己投資失誤？

從明面上看，這一問題很可能無解。但從業(yè)內(nèi)潛規(guī)則來看，或許雙方的故事有另一個版本，只是，這個版本雙方不便拿到桌面上來說明。所以，這件事，吃瓜群眾可能永遠無法了解到全部的真相。

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瓜還沒完，在8月11日的公告中，宋都還披露了5月8日拿到的12號地塊問題。

宋都稱，5月8日，宋都方競得杭州天目醫(yī)藥港地塊即12號地塊土地使用權(quán)之后，寶龍主動接洽希望雙方合作開發(fā)，雙方簽訂了備忘錄，約定各自占股50%，如任一方違約，則應(yīng)支付守約方2000萬元違約金。

然而，寶龍地產(chǎn)于5月19日明確表示了放棄合作，宋都很快便毫不客氣地給寶龍方寄送了律師函，但寶龍拒絕簽收與協(xié)商。

宋都稱，7月26日，宋都方正式起訴寶龍，要求寶龍支付違約金2000萬元。當(dāng)?shù)胤ㄔ阂咽芾碓摪讣?/p>

對于競得的12號地塊，宋都目前并未決定放棄，只是在公告中表示，由于祥生和寶龍的單方面突然違約，導(dǎo)致自身在短時間內(nèi)無法達成其他商業(yè)機會，并給短期資金安排帶來巨大壓力。因此，最后才決定放棄競得的8號地塊土地使用權(quán)。

換句話說，宋都的態(tài)度十分明確：由于自己被祥生和寶龍放了鴿子，所以導(dǎo)致了上述問題。因此，以后公司在未來尋求合作伙伴時，將尋求商業(yè)誠信度高的公司，提高項目合作違約門檻。

對于這一說法，盡管自己已被宋都起訴，但寶龍也不甘示弱，回應(yīng)說，宋都的確與寶龍簽訂了合作備忘錄。但后期（5月17日之后）在正式溝通合同條款過程中，由于雙方合作條件發(fā)生改變，導(dǎo)致最后未能達成一致。

寶龍說，該合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現(xiàn)，實際細節(jié)需以合同簽訂為準(zhǔn)。另外，此前意向合作的是臨政儲出【2021】12號地塊，該地塊已于一個月前動工開發(fā)。宋都退出的杭政儲出【2021】8號地塊與浙江寶龍并無任何關(guān)系。

把寶龍的話翻譯一下，“上交所問你的是8號地塊的事，你捎帶著說我們12號地塊的事干嗎？”

宋都自然是有苦難言，不管曾經(jīng)的意向合作伙伴是不是有意放了自己鴿子，這5000萬元的損失是無可避免的了。

5000萬，對于大部分國人來說都是天文數(shù)字。但在人們以往的印象中，對于一向財大氣粗的開發(fā)商來說，對于有錢的大佬們來說，這無非就是幾套一二線城市房子的事，可能也就是毛毛雨。然而，這次，5000萬就令3家房企不惜撕破臉，大佬們翻臉的成本真是越來越低了。

按照宋都公布的財報數(shù)據(jù)，這次退地損失的5000萬元，約為宋都2020年凈利潤（3.52億元）的14%，是2021年一季度凈利潤的1.36倍。而宋都在2021中國房地產(chǎn)百強企業(yè)中排名第78位，祥生和寶龍在這一榜單中的排名分別為26位、41位。

3個月前，杭州地產(chǎn)“一哥”濱江集團老板戚金興曾對投資者說，濱江最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。

“一哥”尚且如此，遑論杭州其他開發(fā)商？

某TOP4房企浙江區(qū)域營銷負責(zé)人曾私下說，在杭州市場，表面上看房企無比風(fēng)光，銷售火爆，但事實上能做到一兩個點的利潤就相當(dāng)牛了，如果能做到3個點的利潤，那基本上能被同行當(dāng)做大神膜拜。

杭州很貴，利潤很低，但周轉(zhuǎn)快，最能貢獻銷售業(yè)績。所以，不是杭州的房企不會算賬，而是房企們認了這筆賬。

有杭州當(dāng)?shù)胤科笈笥颜f，杭州首輪集中供地火爆競拍過后，拿到地的很高興，拿不到地的也很高興。甚至沒拿到地的比拿到地的還高興：“因為拿到地的稍不小心，就得賠錢?！?/strong>

這位朋友還說，公司這兩年的目標(biāo)就是，利潤努力向制造業(yè)看齊。