美的置業(yè)透露了一個(gè)殘酷現(xiàn)實(shí)

前面文章說(shuō)過(guò)，扛不住融資壓力的房企，活不到現(xiàn)在，扛不住銷售壓力的房企，接下來(lái)仍會(huì)暴雷。

最近銀行間市場(chǎng)和交易所，都在牽頭創(chuàng)立金融工具，為民企發(fā)行供應(yīng)鏈abs增信，碧桂園（02007.HK）、龍湖（00960.HK）、美的置業(yè)（03990.HK）成為首批示范房企。

過(guò)去艱難一年，這三家房企的經(jīng)營(yíng)和融資情況，其實(shí)都還不錯(cuò)。

龍湖和美的置業(yè)的融資活動(dòng)現(xiàn)金流為凈流入。

美的置業(yè)有近百億元銀行融資，得到了大股東何享健家族的擔(dān)保，美的集團(tuán)擁有強(qiáng)大財(cái)務(wù)實(shí)力，這一擔(dān)保效果，可能任何金融工具都要好。

龍湖每年有近200億元經(jīng)營(yíng)性收入，加上穩(wěn)健增長(zhǎng)的銷售額，以及合理的負(fù)債總量與結(jié)構(gòu)，龍湖融資幾乎沒(méi)有受到影響。

境外美元債發(fā)行受阻，碧桂園境外融資有一定影響，但其境內(nèi)銀行融資，同樣沒(méi)有受到大的影響，總體有息負(fù)債有所下降。

碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家都屬民營(yíng)房企，銷售規(guī)模分列于TOP10、TOP20、TOP30，加之發(fā)債類型為供應(yīng)鏈ABS。

顯示出監(jiān)管層保護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈信用的意思，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，這些巨頭房企除了付息債務(wù)之外，還有著龐大的應(yīng)付款項(xiàng)債務(wù)，其中就包含建筑工程款。

此前諸多房企的暴雷信號(hào)之一，即是工地停工，承建方發(fā)布甲方欠款聲明。

眾所周知，中國(guó)房企擁有一張膽大的資產(chǎn)負(fù)債表，資產(chǎn)端對(duì)應(yīng)著龐大土地儲(chǔ)備和在建項(xiàng)目，負(fù)債端對(duì)應(yīng)著付息債務(wù)和應(yīng)付款項(xiàng)。

如果要做到快速縮表，最為關(guān)鍵的是資產(chǎn)負(fù)債表的右邊，將土地和在建項(xiàng)目變?yōu)楝F(xiàn)金。

但就算是美的置業(yè)、碧桂園、龍湖這些示范房企，也正遭遇嚴(yán)重的銷售危機(jī)，縮表停留在一些資產(chǎn)債務(wù)騰挪上。

前四個(gè)月，美的置業(yè)銷售額同比下降54%，碧桂園和龍湖同比下降近40%。

銷售額快速下降，帶來(lái)暫停拿地、裁員、三角債務(wù)等一系列連鎖反應(yīng)。前四月中，除了龍湖拿地稍顯積極外，碧桂園和美的置業(yè)幾乎暫停拿地。

這是房企最后一搏，活下來(lái)將進(jìn)入發(fā)展新模式，否則即暴雷出清。

過(guò)去兩三年里，為了應(yīng)對(duì)融資壓力，以及符合監(jiān)管“三道紅線”，大多數(shù)房企都采用合作項(xiàng)目方式，以分擔(dān)資金壓力與開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

表現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表中，是少數(shù)股東權(quán)益和合聯(lián)營(yíng)權(quán)益的增加，以及應(yīng)收應(yīng)付款項(xiàng)的增加復(fù)雜化。

預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，尤其是市場(chǎng)下行，這樣的模式帶來(lái)資金調(diào)度不靈活、毛利率下降、明股實(shí)債的隱患，其中以美的置業(yè)最為典型。

一季度的資產(chǎn)負(fù)債表里，美的置業(yè)融資活動(dòng)現(xiàn)金流入，已經(jīng)差不多趕上經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入了，這意味著示范房企都在靠著融資續(xù)命了。

當(dāng)然這是一個(gè)殘酷事實(shí)：你得像思聰一樣有個(gè)好爹。

一份機(jī)構(gòu)研究報(bào)告顯示，依賴賣地收入的地方政府，最多能接受房地產(chǎn)行業(yè)銷售額下降20%，否則地方財(cái)政將會(huì)十分被動(dòng)。

這應(yīng)該是最近在因城施策指導(dǎo)下，央行放松房貸利率、地方政府放松限購(gòu)條件的原因。

“經(jīng)濟(jì)，不是地上的卡車，而是天上的飛機(jī)，踩一腳剎車，它不是停下來(lái)，是掉下來(lái)。你想重新起飛，不是踩一腳油門，而是需要跑道和很長(zhǎng)的爬升。”

房地產(chǎn)也是一樣，銷售即使具有季節(jié)性特點(diǎn)，一般集中在下半年，但如今居民收入和預(yù)期在變，市場(chǎng)已經(jīng)完全變樣。

撐到市場(chǎng)回升的那一天，擁有吸引客戶的品牌號(hào)召，才能最終活下來(lái)。