關于房貸利息的真相

事情的起因是朋友問起關于第一期不滿一月的貸款銀行要求只還利息不還本金，是否虧了？

討論過程里發現房貸看似簡單，其實真的不簡單

再聯想到網上很多自媒體或大V，甚至某TOP2學校網紅教授的自媒體視頻里也有錯誤的說法

于是覺得有必要專門寫篇文章厘清關于房貸的種種誤區

01

貨幣的時間價值

厘清誤區的第一課，就是要有貨幣的時間價值概念

時間價值是什么意思呢？

就是因為貨幣會貶值

所以今年的100元，和明年的100元，所蘊含的價值不同

所以今年的100元和明年的100元是不可以直接對比的

在紙幣體系下，今年的100元一定比明年的100元更有價值

那么今年的100元跟明年的105元比誰更有價值？110元呢？

這就涉及到把不同時間貨幣價值統一起來的最重要的概念：利率

利率就是衡量貨幣價值的錨

如何衡量？很簡單

如果利率為5%，今年的100元，到明年就會變成105元

那么今年的100元跟明年的105元的價值就是一樣的

明白了這個道理以后

你就知道，不同年份交的利息是不能直接相加的

因為同樣都是100元，在今年、1年后、2年后、N年后的價值都不同

所以很多大V說

“ 你的利息是你的本金兩倍還多，所以你在給銀行打工 ”

前者是毫無道理的，直接把利息相加是沒有意義的

當然后半句或許有道理，前提是你不能獲得比貸款利率更高的收益

如果你的理財收益比房貸利率高，或房價上漲速度高于貸款利率

那么其實是銀行在給你打工

02

等額本息還是等額本金？

讓我們先看個例子：

我借了100元，每年利息5%，借2年，到期償還本金

那么我的利息支出是第一年末5元，第二年末5元，本金是第二年末還100元

所以我的現金流是這樣的：

第0年：流入100

第1年：流出5

第2年：流出105

那么按照上面教的方法，我流出的錢在未來的價值并不等于現在的價值

所以我們不能直接把三年的現金流相加得到-10元，認為我虧了10元

實際上，使得我流入和流出的價值相等的利率就是我的真實借貸成本

那么這個成本是多少呢？

正好也是5%

我們可以計算一下，5/1.05+105/1.05^2 = 100

所以，按照5%利率借款，先付利息，后付本金，我的借貸成本就是5%

如果我們換一種還款方式，換成等額本息呢？

這里的計算稍微復雜一點，我就把過程省去了

這樣每年的還款都是53.78元

所以我的現金流是

第0年：流入100

第1年：流出53.78

第2年：流出53.78

如果我們計算一下借貸成本，你會發現

53.78/1.05 + 53.78/1.05^2 = 100

借貸成本仍然是5%

事實上，只要貸款利率是多少，不管怎么還款，你的實際成本就是多少

所以，等額本息和等額本金，在借貸成本上完全相同

有一些大V會說，等額本息，先付的大多都是利息，后面才是本金

等額本金一開始就還很多本金

所以等額本金總體的利息比等額本息少，選等額本金更劃算

這就是典型的胡說八道了

利息根本不可加，利息的多少不代表借貸的成本

借貸的成本一定是一個利率，而不是絕對的利息金額

那么等額本金和等額本息有區別嗎？

有的

區別在于現金流的分布不同

還拿上面100元借款的例子舉例

在第一個案例中

我們占用本金占用了2年，第二年才最終還本金

而在第二個案例中

我們第一年就還了48.78元的本金（利息是100*5%=5元，所以本金是53.78-5=48.78元）

第二年再還了剩下的51.22元本金

與其說你借了2年

不如說你其實借了兩筆錢

第一筆48.78元只借了1年

第二筆51.22元才借了2年

這就是為什么看起來等額本金還的利息更少的原因

因為實際借款的時間比等額本息更少

等額本金等同于在等額本息的基礎上提前還了一部分貸款

除此之外，沒有其他差別了

03

要不要提前還款？

究竟想要等額本金還是等額本息？

就看你想不想借更長時間的貸款

本質上就是一個要不要提前還款的問題

我想在過去應該沒有人會想要提前還款

也就沒有人會傾向等額本金

但現在，房價上漲速度如果跟不上房貸利率

那么就只能依靠你自己的投資收益率超過貸款利率來賺差價

如果你的理財收益還跑不過房貸，那提前還款不失為合理的選擇

但眾所周知，股市的長期收益率遠超房貸利率

所以在我看來，沒有必要提前還房貸

很多博主在小紅書等平臺曬自己提前還了房貸

還認為是具備理財意識

更有一些博主明確鼓勵大家提前還房貸

并且說要等還了1/3的房貸以后再提前換房貸

如果還款方式為等額本息，20年的房貸已經還了三分之一，這時候選擇提前還款可以節省利息，用戶如果想要支付更少的利息，那么提前還款是有必要的。而還款方式為等額本金，已經還了三分之一，這時候利息基本上已經支付的差不多了，這時候提前還款就沒有必要了。 某些財經博主

上面滿滿都是槽點，槽多無口

讀完本文的聰明的你應該能看明白其中許多錯誤

-不存在“節省利息”的說法，利息不可加，貸款成本取決且唯一取決于利率

-不應該以“支付更少的利息”為思考貸款劃不劃算的抓手，不應該存有支付了多少利息的概念

-提前還款與否取決于你能否通過用來還款的這筆錢獲得比貸款利率更高的收益，而非已經還了多少錢

那回到最開始的問題

第一期不滿一月的貸款銀行要求只還利息不還本金，是否虧了？

比如我是7月25日銀行房貸，開始計息

還款日為每月20日

那么第一個還款日為8月20日，離7月25日不足一月

銀行說，這個月的還款你就還這25天的利息就行，本金不用還了

而我本來應該是等額本息還款

這樣操作到底虧了賺了？

從貸款利率上說，不虧不賺，它不改變你的貸款成本

但卻推遲了你還本金的時間

等于本來放款后第30天就應該還本金

現在卻要等到第55天才還第一筆本金

所以本質上是你的貸款期限延長了

對我來說，我會覺得我賺了

因為我自信投資能跑贏房貸利率

如果你覺得你跑不過，那你就虧了

希望本文能講清楚房貸利息相關的問題

其實并不用做復雜的計算

核心就是兩句話

貸款利率就是你的真實貸款成本，與你的還款方式和時間無關

還款方式與實際貸款期限有關，越晚還本金貸款期限越長，而是否需要長期的貸款取決于你的投資收益率（包括房價上漲）能否跑贏貸款利率