亦莊"大擴區"：誰將成為"大贏家"？

在2022年7月14日的北京經開區《2022年第三批擬入市地塊推介會》上，針對“亦莊經開區”的未來變化釋放出了三個重要消息：

第一，亦莊新城的“臺湖和馬駒橋”的“通州購房雙限”問題目前正在有序推進中，這兩個地方“放開雙限”指日可待。

第二，以亦莊經開區名義引入的臺湖“北小”和“臺湖北京八中”兩個優質學校已經確定，經開區將推進加快動工。

第三，臺湖地區將會迎來大規模開發，在未來三年內將會迎來10塊地的供應開發，臺湖面貌將煥然一新。

這些消息其實都明確的說明了一個趨勢：北京經開區的“大擴區”似乎已經成為定局，而“臺湖”確實是北京經開區擴區的重要目標之一。

北京亦莊新城一共有225平方公里，但是其中真正屬于“北京經開區直管”的范圍僅有60平方公里左右，這個“60平方公里的直管區”也被稱之為“亦莊獨立學籍區”。

所以如果你在亦莊買房，買在了“60平方公里獨立學籍區”以外的地區，相當于“掉進了坑里”，不僅配套發展速度會比較慢，同時“普高率”會比較低，難以享受到亦莊經開區的“發展紅利”。

但是“60平方公里的亦莊獨立學籍區”這幾年有非常明顯的“擴區傾向”，所以如果你能買在“擴區范圍之內”，那自然也會享受到亦莊的發展紅利。

那么，未來“亦莊新城”哪些片區最有可能并入“亦莊獨立學籍區”呢？

根據2022年7月北京公布的《北京軌道交通第三期建設規劃》中的示意圖表明，北京經開區“大擴區”已經基本成型。

擴區后的“北京經開區”將整個S6號線都包進去了。

那么，有哪些板塊是這一次“北京經開區”擴區的“最大贏家”呢？

根據我們針對擴區前和擴區后的范圍對比，以下四大片區是最有可能進入本次“亦莊獨立學籍區”的擴區范圍的：

第一個“最有可能的擴區片區”：涼水河以西，南海子公園以東。

這個片區目前有許多高品質的二手房住區，包括中海北京世家、紫禁壹號院、鳳丹壹號、中信新城，同時還有北京小學亦莊學校，是目前亦莊新城品質很高的板塊。

但是這個片區在第一次“亦莊獨立學籍區”劃分時，鬼使神差的居然被“劃出了亦莊學籍區”。

后來在業主的“一致要求下”，北京小學亦莊學校的孩子才得以能夠在人大附經開區上中學。

這一次“擴區”后，這個片區可能將“得愿以償”，順利劃入“亦莊獨立學籍區”，算是彌補了業主們的心愿。

毫無疑問，如果這個片區能夠順利劃入亦莊獨立學籍區，這個片區的房價肯定要上漲的。

第二個“最有可能的擴區片區”：東五環南側，科創一街北側的亦莊鎮板塊，大概率劃入亦莊獨立學籍區。

這個“亦莊鎮”板塊也是非常冤枉的一個板塊，在第一次亦莊獨立學籍區劃分中，居然被“剔除了出來”。

這個板塊擁有遠洋天著、金色漫香林等品質住宅，還有北京八中亦莊分校，劃入“亦莊獨立學籍區”也在情理之中。

這個片區一旦劃入“亦莊獨立學籍區”，二手房房價也會有所提升，北京八中也就納入亦莊學籍管理。

第三個“最有可能的擴區片區”：京津高速以西的臺湖片區。

將整個京津高速以西的“臺湖地區”全部納入“亦莊獨立學籍區”，是本次經開區擴區的最大看點。

臺湖地區擁有兩大核心優勢：17號線地鐵+足夠的土地儲備。

這對于亦莊經開區的持續發展提供了“無限的可能”，尤其是17號線在2024年全線開通后，臺湖可以30分鐘直達“國貿CBD和望京”，堪稱東部“最牛地鐵線路”。

最重要的是，臺湖地區擁有非常多的“土地儲備”，可以為北京經開區提供“產業引進空間”和“土地財政”。

所以“臺湖地區”納入“北京獨立學籍區”，只是遲早的事情，甚至可以說，這是最明顯的“趨勢”。

隨著臺湖地區“松綁雙限”+“納入亦莊獨立學籍區”，臺湖地區的房價必將7萬+起步了。

而未來臺湖地區的“真正核心區”，既不在“次渠北”，也不在“兩站一街的次渠”，而重在“嘉會湖站”。

依靠“嘉會湖站”打造面積超過700萬平米的“信創園”，才是亦莊經開區拿下臺湖的“重大野心”。

未來整個“嘉會湖站”片區將會擁有17號線、S6號線、城際聯絡線線等多條線路，是亦莊的第二個“河西”。

北京小學、北京八中、景山學校等名校云集，一旦納入“亦莊獨立學籍區”，房價“指日可待”。

第四個“最有可能的擴區片區”：整個馬駒橋片區。

馬駒橋片區包括了馬駒橋鎮區、金科產業基地、物流產業基地，這一次大概率將全部納入“亦莊獨立學籍區”。

馬駒橋原來只是一個“外地人云集”的“集中區”，很多人并不看好，發展慢，配套差，無產業，沒地鐵。

但是馬駒橋最大的優勢就是“土地多”，而且距離天津港口距離近，這個地區不管是“制造業”，還是“物流業”都非常合適。

亦莊經開區看重正是這一點。

小米汽車制造總部、芯片集成電路產業園等中高端制造業已經確定將會在馬駒橋金科產業基地“落定”。

這些產業都是“高端產業”，最容易產生GDP和稅收，亦莊經開區拿下馬駒橋后，GDP規模和稅收將會出現“暴漲”。

所以盡快發展馬駒橋，打造中高端制造業基地，推動北京經開區成為“北京第一產業地位”，是北京和亦莊必然的選項。

所以S6號線來了，小米來了，芯片制造業來了。

后面馬駒橋地區還將會引入大量的優質學校、醫院等配套，推動馬駒橋的產業發展，留住中高端人才。

馬駒橋的未來，隨著經開區的介入，已經不能小看。

綜上所述，亦莊獨立學籍區本次的擴區，我們認為是“基本確定的”。

有可能將會從目前的“60平方公里”擴區到“100平方公里左右”，最大可能是將“涼水河西地區”，“亦莊鎮地區”，“臺湖地區”和“馬駒橋地區”全部納入本次擴區的主要范圍。

而“舊宮”和“瀛海”這兩個地區，目前看短期內已經基本無緣“亦莊獨立學籍區”，可能還需要相當長一段時間或許才有機會。

隨著“亦莊獨立學籍區”的擴區，經開區的產業規模和教育水平將會得到迅速提升，尤其是“教育資源”將會得到迅速擴張。

我們判斷在未來的3年左右的時間，隨著亦莊獨立學籍區的高中學校陸續招生，亦莊獨立學籍區的“普高率”將會達到90%以上。

亦莊獨立學籍區，將會成為僅次于東西城，超過海淀的“最強學籍區”之一。

【直播預告7月29日下午2點】

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