買房實操篇 | 教你在嚴重分化的北京樓市，用不到500萬買朝陽北四居墅區洋房

作者｜地產十一郎

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

在北京樓市這個最引人矚目的市場里，2022上半年，全市新盤集中推送，新地集中放量，讓原本競爭異常激烈的市場更加白熱化。

現在賣房子有多難，幾乎成了全民共識。

這是一個最壞的時代，也是一個最好的時代。

就在大多數人只見其表不見其里的認知里，只有那些真正讀懂房產的人，才能真正明白當下出手買房的價值。

告別了 “閉眼買都能賺”的時代，如何從眾多的新房源里尋找出既能滿足生活品質又功能性齊全的剛性改善產品，成了一門技術活兒。

沙里淘金

這一年，北京樓市的嚴重分化是局外人看不懂的。

這與人們的認知相關，也與其所處的環境相關。

圈外的人看到的是房地產大勢已去，只有在這個圈里混跡多年的人，才多少會了解官方給的銷售數據以外，還有著另一番景色——

在北京疫情最嚴重的4月份，有一個聚集了吳亦凡、范冰冰等眾多頂級明星，號稱帝都最貴的豪宅，一個月內賣出去23套房，個個都是幾百平的大戶型，套套價格都上億。

在房企頻頻暴雷、爛尾樓處處可見、賣房成為歷史最難時刻的今天，一邊是普通的房子賣不出去，一邊是頂級豪宅的脫銷，這樣的不均衡，史上罕見。

十一郎不禁思考一個問題：

——現在的房子是真的難賣嗎？

以我在圈里積累了多年的經驗觀察，現在的房子從供求關系上看，的確到了一個銷售的瓶頸期，但那些把房子與人做了更好匹配的房源，則會在這時候脫穎而出，成為不愁賣的產品。

豪宅的暢銷是基于客戶定位的精準。可以買得起豪宅的人，都是一個圈層的，對于這個圈層的人而言，豪宅不僅是可以住的房子，還是可以在這個圈層里流通的投資品。

而對于普通類的住宅，想要把與自己產品對應的潛在客戶群體找出來，并打動他們，不是件容易的事。這也是眼下房子不好賣的癥結所在——在供給多需求少的局面下，如何把那群潛在客戶找出來，是最需要下功夫的事情。

而普通人的基數那么大，這個事情相當于沙里淘金。

品質剛改

讓我們把焦點放到北京的新房市場。

十一郎最近跑盤時跟很多業內人士聊天，都在贊嘆現在北京市場的新盤，很多的細節做的都很好，比如說戶型都方正沒有太多浪費空間，比如面寬都比較大，比如園林綠化都設計精妙，比如房子的能耗都達到了一流水平……

這樣的產品相較于前五年來說都進步不小，但為何依然賣不動呢？

這其中的因素很多，十一郎認為有一個因素是至關重要的，那就是定位。

我們從很多樓盤的產品類型可以看出來，不論是產品類型還是面積段，都是“全覆蓋”的，這背后映射出的是開發商的想法是“通吃”。

在過去大盤操盤時代下，一個幾千戶的小區可以做這種“通吃”項目，但對于現在都是小地塊開發的背景下，一個小區只有一千來戶，那產品的精確定位或者說細分定位，就顯得更重要。

朝陽北在2022年是眾多開發商廝殺的主戰場，也成為剛需和剛改人群關注的重點。

從這一點上，朝陽北的定位相對清晰。

那對于這個區域里產業、人群、交通及未來發展等多個要素我們做了一個重要梳理后，十一郎把目光放在了朝陽北仁和板塊。

仁和板塊在龍湖、旭輝、路勁三兄弟共同力推之下，成為了未來可期的發展區。

這個板塊有著它獨特的特點。

第一，產業比較集中，臨空經濟區的帶動了不少500強企業的進駐，繼而帶動了該板塊的就業狀況。而以北京現代為中心的汽車產業帶，還有燕京啤酒、北京航空產業園，高順云港科技園等，都讓仁和板塊成為實際意義上的職住平衡板塊。

中德產業園

機場臨空經濟區

其次，從前該板塊距離最近的地鐵是15號線的順義站，直線距離也要5公里。如果是去年，十一郎不會關注到這個板塊，因為對于剛需或剛改來說，交通的通達性至關重要。

今年上半年，《北京市軌道交通第三期建設規劃》中，地鐵20號線進行了第二次環評，在20號線的規劃中，臨河路站的設立讓仁和板塊與地鐵站的距離更近了，雖然地鐵站最終的位置沒有確定，但讓項目距離地鐵站的距離縮短至1公里左右。

地鐵20號線2022-2027規劃路線

20號線一旦開通，從臨河路站乘車20分鐘即可到達望京，半小時內即可換乘國貿站。地鐵一響，黃金萬兩，可以想象，20號線對仁和板塊的后市發展有著怎樣的意義。

要知道，隔壁的后沙峪板塊，基于地鐵與配套，現在的房價是每平米至少在50000元以上，今天的朝陽北，就是明天的后沙峪。

第三，該板塊的休閑公園十分的豐富，有公共配建的4.3萬平米的公園里，有足球場、籃球場和慢跑道，此外，仁和公園、順義新城濱河森林公園，潮白河、溫榆河也離得不遠。豐富的生態資源為更好的生活品質提供保障。

潮白河公園

教育配套自不必提，除了開發商配建的幼兒園、小學、中學，附近的公里學校也比較多；商業上面有龍湖配建的3萬平的微天街，還有一個1.9萬平的商業MALL，吃喝玩樂不愁。

北京首個山姆店

順義一中

朝陽北仁和板塊，作為發展潛力巨大的地段，吸引了不少購房者的關注。三個開發商一起，把仁和板塊運作成為一個用剛需房的價格享受到的品質生活的風水寶地。

板塊的定位更精確，三個項目的產品也相對清晰。若要從品牌、產品、服務等角度，選出兼具生活品質與功能性齊全的項目，十一郎首推的是龍湖的云河硯。

兼美之作

龍湖·云河硯，是板塊內惟一以別墅+洋房業態打造的低密墅區，別墅面積150-375㎡，洋房面積90-120㎡，如果說其他項目是以小面積產品實現剛需走量，那么云河硯就是以純粹改善定位，依托品牌帶來的園林、服務，兼顧品質與功能性，來實現客戶的進階居住需求。

8月13日，龍湖云河硯推出了它的洋房至尊王牌——120平米的四室王座。

所謂“王座”，其實指的是項目81地塊的2＃120平米樓棟。81地塊僅有3棟樓，整個地塊也僅有180戶，每戶面積均為120平米。這應該是朝陽北圈層最純粹的獨立地塊了。

并且，樓王樓棟的樓間距約70米左右，基本上是樓體高度的兩倍。此外，樓王位置不臨路，視野更開闊，萬余平的園林景觀盡在眼前，推窗即可觀賞銀杏主題的園林景觀。

這樣的純粹度，在板塊內所有項目產品里都是很少見的。

這樣的設計，將潛在的剛改同類客戶都集中在一起，形成一個圈層效應，周邊的鄰里有著共同標簽，更容易形成共鳴，高階為鄰更純粹。

120平的戶型在很多的產品設計里都是三居室的，而云河硯的設計把功能性與生活品質放在同等重要性去考量。四居室的設計對于第一次改善需求的家庭而言，更實用。

在北京打拼的年輕人，往往都是需要老人幫忙來帶孩子的，這樣，孩子和老人都需要有獨立的空間；在外忙碌一天的爸爸回到家，時常有要加班的需求，為了不打擾家人，也需要有獨立的空間來工作。

如何在有限的面積段，設計出一個能夠滿足三代人居住和生活，并且有一個加班和學習的空間？并且保證價格上是剛需改善人群可以接受的呢？

云河硯120平米的墅質別墅，給出了完美答案。

用總價不到500萬，就可以買到四室兩廳，功能性齊全的洋房，在北京市場上，應該也就只有云河硯了。

我們再橫向對比下價格。

與朝陽板塊相比較，位置上比朝陽北距離市中心近了幾公里，價格上卻上升了一大截。以金盞鄉的德賢系項目為例，四居室的面積為117平，貝殼上掛的價格是952萬/套。

與同為大六環維度的項目相比較，通州某綠城項目128平的四居室，總價在740萬/套；以低單價、低總價著稱的金某郡118平的四居室價格也在530萬/套；而大興區某中鐵項目的四居室面積稍微大一些的，134平米總價就達到了780萬/套……

在如今的市場下，若說在500萬以內拿到四居室的墅質洋房，還真的只有云河硯了。

你以為這樣就完了？

不，云河硯120平四室王座，是帶“龍湖精裝”的。

我把房地產的精裝分為“精裝”和“龍湖精裝”。相信，龍湖的品牌，在很多業主心里都是品質的代名詞。做別墅起家的龍湖，對于產品自始至終的不懈追求，讓不少老業主自發地介紹身邊朋友成為新龍湖業主。

那龍湖的精裝，在房地產業內更是令人稱贊的楷模了。

云河硯的精裝系統，每一處都以品質致勝。比如客廳背景墻是仿石紋陶板做成的；廚房則設計成吊軌推拉門，更節省空間，并配備涼霸、洗碗機等科技產品來提升生活品質；還有一些細節，比如過門石放大角，瓷磚美縫劑，予生活實用及美學質感。

在一些細微之處，更見龍湖設計及精裝的功底。像玄關頂面的感應燈，人來燈亮人走燈滅；像廚房的抽拉式高拋龍頭，讓女主人在為家人準備豐盛飯菜時更加方便從容。

在分化嚴重的北京樓市里，龍湖云河硯成為一個特別的項目，將價值與美學、功能與品質很好的融合在一起，成為那些在北京打拼人們，無論是三口之家或是四世同堂，在追求生活品質的路上，可托付身心的選擇。

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