北京東西城"申請式換租"政策解讀！

2021年12月29日，北京住建委正式發布《關于核心區歷史文化街區平房直管公房開展申請式換租有關工作的通知》。

這意味著在“申請式退租”后，北京東西城直管公房平房的“申請式換租”也正式開始啟動了。

根據這個通知，東西城的“直管公房平房”的申請式換租政策有以下幾個特點：

第一，申請式換租政策目前正在試點中，有望全面鋪開。

比如最近剛剛啟動的“西城白塔寺宮”項目的換租試點工作。

這說明北京的申請式換租已經正式啟動，有望陸陸續續全面鋪開，申請式換租和申請式退租將會同時出現。

但是要特別注意：不管是申請式退租，還是申請式換租，都完全“自愿”，不存在“強迫”和“必須”。

而且就算是“申請式換租”以后，也還可以參加“申請式退租”，并不存在換租以后不能退租的政策要求。

第二，申請式換租主要有兩種方式：

第一種是“換租主體提供租賃房源置換換租人房屋使用權”，這種方式相當于“更換承租房源”。

承租戶先和實施主體“解除承租合同”，然后政府提供新的承租房源，重新簽訂“承租合同”，實現了“承租權的更換”。

比如目前承租戶的住房使用面積是15平米，市場評估價為16萬/平米，政府提供新的承租房使用面積是50平米，市場評估價為14萬。

那么“換租系數”=16萬/平米÷14萬/平米=1.14

那么“換租房源的折算使用面積”=1.14乘15=17平米。

也就是說，當承租戶從15平米的房子換租到50平米的房子后，其中的17平米不用“繳納租金”，剩余的33平米“按照市場租金標準繳納租金”。

具體市場租金標準是多少，由政府委托評估機構來確定。

這種方式大概率只是從“一個直管公房平房更換到另外一個直管公房平房”，甚至可能換租房源還在同一個胡同內。

承租戶只是從一個院落搬到了附近的另外一個院落，但面積有增加，居住改善了。

這種“換租”的優勢是“可以不用搬出東西城”，“居住面積得到改善”，但劣勢是“不能再申請退租”，“多繳納一部分租金”。

尤其是這種“平房換平房”的換租方式，后面可能不能再申請“貨幣退租”，相當于房子不能變現了，拿不到錢了。

根據政策，只有換租人租賃的房屋為政府組織建設的定向安置房，其居住滿10年后，可以向換租主體申請“退租”。

第二種方式就是“換租主體市場化租賃承租人房屋使用權”，也就是說承租人依然保留“直管公房平房的承租權”。

但由實施主體“回租回來”，按照不低于換租房屋市場租賃評估價，向換租人支付換租租金，租期10-20年。

租期結束后，承租人還可以回到自己的“平房內居住”。

假設承租人的平房是20平米，市場租金是3000元/月，每年租金3.6萬，10年即可獲得36萬的租金，20年可獲得72萬。

也就是說，平房依然是“承租人”的，只不過是被實施主體“換租”一下，租期約定至少10年以上，承租人可以獲得租金。

承租人拿到租金后，可以選擇承租政府主管部門提供的租賃住房，也可以自己去租房。

一個換租人家庭只能選擇一套政府提供的租賃住房。

而且換租人租賃的房屋為政府組織建設的定向安置房，其居住滿10年后，可以向換租主體申請“貨幣退租”，購買換租住房。

所購房屋產權登記為共有產權住房，購買價格和份額比例由區主管部門確定。

相對于第一種方式，我們認為第二種方式，其實更加靈活，其本質相當于把承租人的“申請式退租”權利延后十年，代價是承租人需要把自己的平房“換租”給實施主體。

綜上所述，我們認為在“申請式退租”后，增加“申請式換租”政策，確實可以讓一部分不舍得“退租”的老居民改善居住環境。

因為在退租的過程中，確實存在一部分老居民，不舍得“老房子的承租權”，但又想改善居住環境。

那么，換租就是最好的選擇。

因為選擇“換租”的第二種方式，不需要“解除公房的承租合同”，只需要和實施方做一個“房子的互換租賃”就可以了。

同時根據西城區十四五規劃，在2025年以后，整個東西城極有可能要從“申請式退租”過渡到“自愿式退租”。

到了那個時候，直管公房平房的承租人可以隨時提出“退租”，隨時可以改善居住條件，只是目前啟動的時間要延遲到2025年以后了。

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