注意！北京樓市"也要松了"！

在全國所有的城市中，北京樓市政策是“最嚴(yán)厲”的。

原因非常簡單，北京是全國的首都，作為全國資源最密集的超級城市，北京樓市政策具有“風(fēng)向標(biāo)”的意義。

也就是說，如果北京持續(xù)收緊政策，說明“樓市依然處于收緊”政策周期；而如果連北京都放松了，說明“樓市救市信號強(qiáng)烈”。

2022年8月4日，北京樓市政策正式“破防”：針對主城區(qū)60歲老人京戶家庭“疏解到近郊區(qū)新城”實(shí)施“首付降低+接力貸”的政策試點(diǎn)。

2022年8月24日，國常會召開發(fā)出政策指令：允許地方“一城一策”利用信貸政策，支持剛需和改善住房需求。

這相當(dāng)于把樓市政策調(diào)整的權(quán)力“全部下放”。

2022年8月25日，北京通州區(qū)傳出“雙限定向松綁”的消息。

根據(jù)“第一財經(jīng)”的報導(dǎo)，最近北京市正在推動一項(xiàng)樓市政策的實(shí)施，那就是針對“部分定向人群”在通州買房實(shí)施“雙限松綁”。

根據(jù)記者的電話訪問，確定能夠有“兩類人”會享受到“通州購房雙限松綁”的政策：

第一類是非首都功能疏解項(xiàng)目名單中的部分企事業(yè)單位員工。

第二類是招商引資的相關(guān)人員。

以上兩類人只要擁有“北京購房資格”，“擬同意在通州購買一套住房”。

這樣一來，通州堅持了接近12年的“雙限政策”終于可以松動了。

其實(shí)通州“雙限松綁”的政策消息最早是來自于“臺湖和馬駒橋”。

北京經(jīng)開區(qū)在7月份的《2022年度第三批擬入市地塊土地推介會》，就已經(jīng)明確表態(tài)：已經(jīng)申請將“臺馬地區(qū)”的限購條件和北京其他區(qū)等同。

這說明“臺馬地區(qū)”的雙限政策很快就會打開。

如果通州這一次再次推動針對“疏解單位員工”和“招商引資人員”的雙限松綁，那么整個通州的“雙限政策”其實(shí)已經(jīng)明顯“定向松動”了。

這對于通州區(qū)的“樓市”顯然是有刺激作用的。

根據(jù)北京總體城市規(guī)劃的要求：北京城市副中心到2035年人口控制目標(biāo)為130萬，將會承接北京中心區(qū)疏解人口40萬-50萬人。

如果按照3-4個人/套房的需求來計算，那北京城市副中心至少也需要準(zhǔn)備10-12萬套住房才能夠滿足需求。

那么155平方公里的“北京城市副中心”未來的房子恐怕是要上漲了，尤其是到了2035年，那么幾十萬“主城區(qū)常住人口”遷進(jìn)來。

很顯然，只要“雙限松動”，2035年隨著主城區(qū)人口的大規(guī)模涌入，北京通州房價長期看漲是必然的。

所以在通州買房投資，只要有“常持”的準(zhǔn)備，隨著“雙限定向松動”，通州房價有望迎來“新一輪爬升期”。

除此之外，最近一則“是否可能放開大學(xué)生集體戶的購房資格”的新聞被高度關(guān)注，北京12345答復(fù)“將會同有關(guān)部門認(rèn)真研究”。

這條建議提出“是不是可以考慮給外地在京的在校大學(xué)生購房資格”，“尤其是本科、碩士、博士等學(xué)歷在校大學(xué)生”，“給予這些在校大學(xué)生購房資格，有助于北京留下人才”。

這條建議看似“幾乎不可能”，但是隨著天津在8月22日出臺“搶人新政”，針對“在天津的在校生也可以直接落戶濱海新區(qū)”。

這說明天津雖然“搶不到畢業(yè)生”，但是已經(jīng)開始搶“在校生”了，這就是相當(dāng)于直接給“天津在校生購房資格”。

由此可見，中國城市的“搶人內(nèi)卷”已經(jīng)非常嚴(yán)重了。

所以未來北京考慮給予“本科、碩士、博士”以上學(xué)歷的在校生購房資格，其實(shí)也未必不能實(shí)施，相當(dāng)于提前“引進(jìn)人才”了。

另外，北京還有“兩類人”大概率會在下半年得到購房政策的松綁。

第一類是“多孩家庭”，家里如果擁有2個及以上未成年孩子的家庭，我們判斷下半年極有可能會迎來“首付下降”的政策優(yōu)惠。

因?yàn)樵?月16日，國家衛(wèi)健委就聯(lián)合17個部門下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步完善和落實(shí)積極生育支持措施的指導(dǎo)意見》，里面就明確提到：

住房政策向多子女家庭傾斜。

各地可結(jié)合實(shí)際，進(jìn)一步研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策。

所以北京針對“多孩家庭”的購房政策松綁，我們認(rèn)為是基本確定的，大概率北京“多孩家庭”將會迎來首付下降的優(yōu)惠。

第二類是“職住平衡的疏解家庭”，如果工作社保是在郊區(qū)，同時將主城區(qū)房子賣掉，搬離主城區(qū)的家庭，去郊區(qū)買房也有望得到“優(yōu)惠政策”。

這一類人群主要跟北京的“城市常住人口疏解導(dǎo)向”有關(guān)，充分利用住房政策來引導(dǎo)常住人口從“城區(qū)疏解到郊區(qū)”，是未來北京樓市政策的重要調(diào)整方向。

所以舍不得“城區(qū)住房”的群體，自然也就不能享受“優(yōu)惠政策”了。

綜上所述，我們認(rèn)為隨著“824國常會”的召開，北京的樓市政策目前看，也要“松了”。

但是北京這一次的“樓市松綁”不會是全面的“松綁”，比如說直接取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，比如“直接下降首付比例”，這種調(diào)整已經(jīng)不太可能。

也就是說，不是所有的買房人都可以享受到未來北京樓市的松綁政策。

北京未來的“政策松綁”大概率只是“定向的”，只是針對“部分人”的。

比如針對“多孩家庭”，比如針對“從城區(qū)搬到郊區(qū)的家庭”，比如針對“疏解到通州的企事業(yè)單位”等等。

北京的這種“政策的定向松綁”會帶來市場非常明顯的“分化行情”。

比如針對疏解人口給予“政策松綁”，會讓城區(qū)的老破小迎來“拋售潮”，而讓近郊區(qū)新城的“房價上漲”，從而推動城區(qū)人口持續(xù)向外疏解。

在比如針對“多孩家庭”的政策松綁，會讓“改善戶型”的市場變好，而“小戶型”的前景相對看空。

北京房價全面上漲的時代也結(jié)束了，未來的北京，注定了也是一個高度分化的市場行情了！

【直播預(yù)告8月28日下午14點(diǎn)】

【主題：824國常會政策解讀】

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