解析成都酒店市場之未來開發(fā)潛力及全新發(fā)展機遇

說到成都，除了吃喝玩樂，“新一線城市”這個概念也是不得不提的城市標簽之一。如果您讀過由第一財經發(fā)布《2017中國城市商業(yè)魅力排行榜》，就不難欣喜地發(fā)現蜀都打敗了南京、杭州、武漢、重慶，一躍成為新一線城市中的王者。對于多數酒店人來說，這是成都酒店業(yè)的重大利好，但也有人審慎看待。PLUS本期將為您解析成都酒店市場。

成都城市概況

2017年，成都的GDP躋身全國前8名，同時也邁入了萬眾矚目的“萬億”俱樂部。再觀縱軸，近5年經濟增速可謂強勢，遠超全國平均水平。成都的產業(yè)結構調整以先進制造業(yè)和現代服務業(yè)為重點方向，引領以電子信息業(yè)為標志的成都各大支柱產業(yè)攜手共進。而在外商投資方面，截至2017年，落戶成都的世界500強企業(yè)已達281家之多。盡管成都與一線城市存在差距，但也暗示了這顆新星未來仍有發(fā)展?jié)摿涂臻g。

成都旅游總到訪人數和旅游總收入皆呈現可喜增長。值得關注的是，旅游收入增長遠大于旅游到訪人數增長，證實了成都旅游消費水平有提高趨勢，游客層級逐漸優(yōu)化。而“門戶城市”也因為“72小時落地免簽政策"而真正實現打開國門面向全球，吸引更多國際游客到訪。

從外部看，“成渝國際城市群”的發(fā)展戰(zhàn)略必然加快實現成都內陸開放型經濟高地的目標。特別對交通樞紐、產業(yè)建設的重點投入，無疑為旅游酒店產業(yè)發(fā)展奠定了基礎。

從內部看，“雙核發(fā)展，一城多市”的規(guī)劃體系體現了更宏偉的城市布局。“雙雄鼎立”【即城市核心區(qū)與天府新區(qū)】的格局也拓寬了成都酒店業(yè)的版圖。特別值得一提的是，“建設以現代服務業(yè)為主，宜居宜業(yè)的城市核心區(qū)”的城建目標為成都市中心區(qū)域的酒店業(yè)帶來政策優(yōu)勢。這此，PLUS先從成都中心區(qū)域入手，帶您一覽該區(qū)域的酒店市場。

成都市中心區(qū)域高端酒店市場

• 出租率

在經歷集中爆發(fā)的新增供給后，近年成都市中心區(qū)域高端酒店新增供給放慢步調，也使得出租率在2017年有明顯回升，并在2018年得到穩(wěn)定持續(xù)的上漲趨勢。這一增長也同時得益于在商業(yè)、旅游業(yè)的扶持政策，以及部分由于天府新區(qū)尚未建設成熟而外溢的需求。

• 平均房價

在出租率的瓶頸階段，該區(qū)域高端酒店市場平均房價也曾相應受挫；而同樣受益于新增供給的減少，平均房價也在2016年之后開始反彈。此外，市場形勢的轉變帶來機遇的同時各酒店積極應對，以其戰(zhàn)略管理手段結束平均房價的持續(xù)低迷。

• 主要需求

由于區(qū)域內國際大型企業(yè)密集而商務協(xié)議散客需求旺盛。區(qū)域內眾多主力行業(yè)值得關注，也不乏表現突出的新興行業(yè)。一般散客市場【直接預訂&OTA散客】需求則更得利于該區(qū)域內近年涌現綜合商業(yè)體帶來的購物休閑游客需求，以及該區(qū)域熱門商圈屬性所吸引的游客流量。

• 次要需求

受限于與會展場館的距離以及會議規(guī)模，該區(qū)域對會議團隊需求吸引力相對較弱。此外，由于會議團隊的特殊屬性，高端酒店市場僅將會議團隊作為次要需求。

• 補充性需求

旅游團隊及政府需求皆受到預算限制，難以匹配該市場平均房價策略而僅僅作為淡季期間必要時的補充需求。

成都市中心區(qū)域中高端酒店市場

• 出租率

相較于高端酒店市場，該區(qū)域內的中高端酒店在出租率的表現上相對平穩(wěn)，并未經歷跌宕，也體現其對新增供給消化能力較好。在整體市場利好驅動下，該市場出租率自2017年以來增加幅度較大。

• 平均房價

盡管中高端市場平均房價呈現持續(xù)性增長，但該市場仍受困于“以低價換房量”的局面。究其根本，該市場需求客源對房價敏感度較高，且受壓于部分高端市場競爭。此外，該市場品牌酒店優(yōu)勢難以凸顯。

• 主要需求

與高端市場不謀而合，中高端市場主要需求也來自于商務協(xié)議散客及一般散客需求。不同的是，中高端市場所獲取的商務協(xié)議散客需求多來自中小企業(yè)且對于在一般散客需求而言，性價比更受關注。

• 次要需求

與高端酒店市場情況類似，該市場會議團隊需求獲取能力較弱。且對于大部分中高端酒店而言，會議設施對于獲取該市場尤為關鍵。

• 補充性需求

由于區(qū)域優(yōu)勢并非旅游團隊需求及政府需求的主要考慮因素，在銷售策略上只作為必要時補充需求。

成都新增酒店供給

根據STR公布的酒店客房簽約數據表明，2018年-2022年期間，成都整體市場已簽約的客房數占現有客房數的22%之多。成都短期內主要新增供給將集中于南部天府新區(qū)區(qū)域。而對于市中心區(qū)域而言，盡管市場利好因素眾多，近期新增酒店入駐仍有放緩趨勢，這也將為該區(qū)域的平均房價增長留有一定空間。從長遠看，未來成都新增酒店將著眼于“小而美”定位，以滿足該日趨細分的需求市場。

成都酒店市場未來展望

在一個如此急速發(fā)展的新一線城市中，酒店業(yè)必然將獲得積極政策和經濟發(fā)展所帶來的紅利。

招商引資、人才引進等經濟規(guī)劃將進一步優(yōu)化成都商業(yè)格局，也為酒店市場獲取商務及會議市場需求帶來機遇。

而2020年即將建成的天府機場，高鐵出川通道的建設，市域內內“二環(huán)十二射”高速公路工程的開展以及市內軌道交通的完善等交通規(guī)劃無一不視為未來成都旅游業(yè)的重大利好因素，更有機會驅動整體酒店業(yè)入住率與平均房價共同增長。

打造“國際會展之都”的會展業(yè)政策，勢必帶動成都地區(qū)，特別是天府新區(qū)酒店業(yè)會議團隊需求增長，而市中心區(qū)域也將獲得部分溢出需求，以及由會展業(yè)衍生出的旅游休閑需求。

此外，大眾消費能力增長，消費意識的轉變將加速成都酒店業(yè)結構向聚焦于品牌和產品個性化的方向調整。針對高端及中高端酒店市場而言，客群的消費意識也一定程度上影響未來平均房價走勢。

而從另一方面，PLUS認為，酒店業(yè)也不能忽視可能面臨的挑戰(zhàn)，例如國際形勢緊張造成的經濟下行，城市內自然旅游資源的缺乏以及由于市場向好而可能面臨的再一次新增供給集中入市等。

對于成都酒店市場，我們有諸多期待，未來我們將逐一介紹成都其他區(qū)域市場，敬請關注！