土儲漸空、去化加速，2023年沈陽樓市“尷尬”開場

2022年即將過去，縱觀全年樓市，真是一言難盡。

據CRIC統計，2022年前11月全國125個重點城市成交面積僅為32437萬平方米，占2021年全年成交58%，目前看來，全年成交接近腰斬已是大概率事件。

但另一個數據顯示，下半年月均成交規模較上半年上漲15%，弱市之中正在醞釀樓市反轉。

1、樓市確定回暖趨勢

樓市數據的轉強離不開年初以來國家對于房地產刺激政策的持續輸出。保交樓、金融23條、金融16條、三支箭等等鼓勵政策不斷推出，金融市場上，地產股行情也是反復出現。

進入12月，樓市利好進一步加碼。

一是利好高密度投放。從中央經濟工作會議大篇幅提及房地產到高層多次正向表態，再到從疫情防控到恢復經濟轉向，無論是行業自身，還是宏觀經濟，短短十數天內，樓市利好山呼海嘯般的釋放。

二是官方表態力度狠。時隔20年，高層再次明確了房地產在國民經濟中的支柱地位。還有中央財辦指出“”住宅消費潛力要予以釋放”，房地產占GDP的比重為7%左右，加上建筑業則占到14%，這樣的表態也是前所未見。可以肯定，明年拉動經濟、穩定就業，房地產將是重要引擎。

三是利好想象空間足。中央經濟工作會議在保交樓、融資、支持剛性和改善性住房需求等方面均有表述，還提出推動房地產業向新發展模式。可以期待，明年還會有房企融資、降首付、房貸利率等進一步的政策出臺。盡管房地產市場沒有走出強勢回暖，但樓市的修復基調已經確立。

2、大開房源賣一套少一套

但在沈陽，面對2023年的回暖趨勢，房企可能要面臨比賣不出房子還尷尬的境地：市場要好了，開發商手中卻沒有存地了。

首先，是土地供應嚴重不足。

今年沈陽成交土地堪稱銳減，整個2022年，沈陽兩次集中供地，共成交14宗宅地。從成交地塊分布來看，沈河區3宗、沈北新區2宗、鐵西區2宗、大東區2宗、皇姑區1宗、于洪區1宗、渾南區2宗、和平區1宗，蘇家屯區0成交。

沈陽不僅沒有完成三次“兩集中”供地任務額度，成交總量也銳減到76.67萬平，對比2021年380.99萬平的土地出讓面積，減少了80%。更重要的是，2022年無一家品牌房企在沈陽出手拍地，也就是說沈陽的品牌房企已經連續12個月沒有增加土地儲備了。

而2023年何時會有土地供應還是個未知數，即使有，開發商從拿地到入市一般需要6-9個月時間，新樓盤的新增供應也需要下半年甚至是2024年入市，而且入市的土地一定就能保證是優質土地讓你選擇嗎？

其二，新房庫存仍在消耗。

2022年雖然市場沒有往年的熱度，但樓市并不是沒有銷量，根據房譜網數據，2022年1-11月沈陽新建商品房成交634萬平，數據同全國一樣，也接近腰斬的水平，但從另一個角度看，市場庫存一直是在去化。

房譜網的數據還顯示，目前沈陽樓市的去化周期為15個月。但這是在市場相對冷靜時期的去化速度。面向2023年，伴隨著各項利好政策的刺激，購房者大概率會加速出手，如果進一步恢復到往年1500萬平成交的銷售熱度水平，以目前各大房企的土地儲備，可能都不夠一年賣的。

所以，這兩方面的數據一對比你會猛然發現一個嚴峻事實，2023年沈陽樓市，想買房的購房者將不得不面對新房賣一套少一套的局面。

此外，在樓市庫存中還有歷年積累下來的劣質庫存，這樣算下來，值得入手的優質房源規模更小了。

因此在2023年的市場恢復期，如果有置業需求，遇到好盤一定要果斷出手，明年越晚出手，就越難買到好房子。

值得一提的是，不管2023年市場是回暖，還是繼續走弱，真正想置業的購房者都將面對這種房難買的困境，因為房地產行業的特殊性決定了供給的缺口無法迅速恢復，但市場庫存的消耗卻會持續。想買房，能做的就是早出手。

供應不足，注定2023年的樓市會呈現賣方市場的態勢，或許有人會說，購房者大可以說等到土地供應上來再買，但有些需求無法等，當前的政策、促銷紅利也不會等，而等到市場供應回到正常水平，又是市場變熱的時候，好房源又得搶了。作為購房者，伺機尋底無可厚非，但別為了抄底卻很可能錯失買房時機。