訴前財產(chǎn)保全、合同糾紛、出售項目，佳兆業(yè)廣州舊改玩脫了？

2月中旬，合景泰富減持唯一一個明確可以繼續(xù)推進(jìn)廣州舊改項目，疑似做好了退出廣州舊改市場的準(zhǔn)備。

詳情：合景泰富，要準(zhǔn)備退出廣州舊改市場？

這次，佳兆業(yè)廣州舊改項目也出現(xiàn)了問題。

天眼查2月26日信息顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司（下稱：佳兆業(yè)）發(fā)生2則工商警示信息，與廣州荔灣區(qū)海南村、南沙區(qū)烏洲村有關(guān)。

其中，合凡（廣州）股權(quán)投資基金管理有限公司（下稱：合凡資管）對南沙烏洲新城項目廣州市佳業(yè)輝鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱：佳業(yè)輝鴻）及其控股股東，提出了財產(chǎn)保全申請獲得了法院批準(zhǔn)，涉及財產(chǎn)價值1715萬元。

另一件案件是廣州白鵝潭二號城市更新投資發(fā)展中心（有限合伙）（下稱：白鵝潭基金）一紙訴狀將佳兆業(yè)告上了法庭，案由為：合同糾紛。

兩個經(jīng)濟(jì)糾紛，暴露了佳兆業(yè)廣州舊改項目面臨著困境。

01-舊傷與新傷

2021年11月，合凡資管與佳兆業(yè)上演“搶保險箱”事件。

合凡資管看到市場形勢不利、佳兆業(yè)境內(nèi)信用評級下調(diào)，對后者廣州南沙多個項目和銀行賬號提出了訴前財產(chǎn)保全和凍結(jié)；在保管共管賬戶證件、銀行賬戶的保險箱不明下，其果斷選擇了報案。

佳兆業(yè)則譴責(zé)合凡資管超額訴前查封，導(dǎo)致在售項目被迫暫停，其中涉及烏洲新城項目。

并且，佳兆業(yè)解除了與合凡資管的投資協(xié)議，理由是：于2021年5月，合凡資管募集投資基金金額為3.46億元，未達(dá)協(xié)議約定的7億元投資款項。

雙方的糾紛，各說其辭。

2022年3月，法院下達(dá)了上述案件非訴保全審查判定書，并進(jìn)入了司法協(xié)助階段。

如今，終于有了結(jié)果，法院同意了合凡資管的請求。

一般來說，訴前保全有限制范圍，不能超標(biāo)的額進(jìn)行查封、扣押、凍結(jié)，除非資產(chǎn)無法清償確定的債權(quán)額和執(zhí)行費用。

側(cè)面來說，佳兆業(yè)深圳龍華橫嶺舊村改造項目或不足額抵押合凡資管的投資。該項目于2020年9月取得了專項規(guī)劃批復(fù)，目前仍在建設(shè)中，佳兆業(yè)僅為項目三大股東之一，持股比例大概接近30%。

很不幸，南沙烏洲新城也遭此牽連。

2020年6月，佳兆業(yè)以底價26.4億元拿下烏洲新城項目，將建體量達(dá)到46萬平米的商業(yè)綜合體。

然而，這是一個集體用地建設(shè)項目，有消息稱，項目與烏洲村舊村改造進(jìn)行捆綁出讓，有6.2萬㎡建成人才公寓，有7.88萬㎡建成商業(yè)辦公樓并需返還給烏洲村。

這意味著，整個項目對佳兆業(yè)而言獲利空間并不大，背后更加看重的是拿下烏洲村舊村改造項目。

但在廣州舊村改造推進(jìn)計劃中，烏洲村一直不是重點對象，也不在計劃名單中。舊改推進(jìn)暫緩、重新定調(diào)之后，烏洲新城項目調(diào)整設(shè)計方案在2022年底獲批，烏洲村舊改則“徹底消失了”。

佳兆業(yè)與合凡資管的糾紛，在其與白鵝潭基金的合作上重演了。

去年12月，佳兆業(yè)出售了荔灣海南村舊改項目公司近49%股權(quán)，引入白鵝潭基金。

這番操作有著諸多復(fù)雜因素，比如廣州舊改形勢轉(zhuǎn)變、國企進(jìn)場兜底維穩(wěn)、佳兆業(yè)債務(wù)問題，以及荔灣區(qū)政府希望通過資本運作突破轄內(nèi)舊改困局。

白鵝潭基金持股股東中，有佳兆業(yè)集團(tuán)創(chuàng)業(yè)時期的團(tuán)隊成員，即深圳佳誠基金的賴大目。

目前案件還沒有上庭，案由為合同糾紛，尚未清楚白鵝潭基金狀告佳兆業(yè)的具體原因。

02-廣州15個舊改慘淡收場？

不過，從廣州舊改操作模式來看，引入金融機(jī)構(gòu)或私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，是佳兆業(yè)慣用模式。

這種模式在很多深圳舊改項目，都有相似操作方式，比如寶安華寶飼料廠片區(qū)和龍華汽車站更新單元舊改引入深圳森雅投資、龍崗雅駿眼鏡制造廠舊改引入嘉興平佳壹號投資、龍崗寶吉工業(yè)區(qū)舊改與冠華基業(yè)合作等。

這樣的案例比比皆是，寶安區(qū)百靈達(dá)工業(yè)區(qū)舊改、光明三井銀包廠片區(qū)舊改、坂雪崗科技城04/11/15城市更新單元等，都有資本方股東存在。

佳兆業(yè)也將這套改造模式運營在了廣州舊改上。

初步統(tǒng)計，佳兆業(yè)目前在廣州共有15個舊改項目，7個合作項目、7個介入項目、1個完成改造項目。同時，有8個項目查到具體實施主體，并且全都引入了合作方或投資機(jī)構(gòu)。

其中，增城馮村村舊改于2020年6月入局、持有51%股份，具體項目公司工商層面未見先前該村合作服務(wù)商廣州泓博建設(shè)。

其余7個項目均有合作方。本次“主角”烏洲新城項目中，平安不動產(chǎn)控股公司持有股份接近99%，而佳兆業(yè)僅持有1.06%。

再整體看佳兆業(yè)廣州15個舊改項目，也可以發(fā)現(xiàn)其正在面臨著困局。

為什么這么說？具體來看下8個合作項目。

其中，完成改造黃埔玩具城項目是從李嘉誠收購而來，當(dāng)時剩下三期項目未啟動建設(shè)，改造難度不大。

其次，南天酒店用品批發(fā)市場項目、小坪村2個舊改項目，雖然已有部分項目將要完成封頂，但之前頻頻被爆“停工”，舉步維艱。

佳兆業(yè)中心施工情況

海南村、海珠石溪村則一直不是很順利。前者遲遲沒有新的進(jìn)展，后者雖一直得到聯(lián)社的支持、頻頻宣傳佳兆業(yè)沒有推出，但項目也一直處在規(guī)劃方案編制中。

更為重要的是，近期已有消息傳出，佳兆業(yè)將于4月底之前完成退出石溪村舊改，越秀地產(chǎn)已介入其中。

剩余3條舊村中，增城馮村村、霞逕村完成招商之后也“消失”在人們視野中；作為遠(yuǎn)郊的增城，區(qū)內(nèi)舊改計劃推進(jìn)重點項目一直在變化，況且這2條舊村還沒有納入年度計劃。

新莊村舊改屬于“未批已拆”項目，集體物業(yè)開拆之后，同樣“銷聲匿跡”。隱藏在背后的佳兆業(yè)，很少現(xiàn)身公開場合，但近期收到消息中，也是計劃在出售項目公司股權(quán)。

總體一看，佳兆業(yè)15個廣州舊改項目，除了接手李嘉誠項目之外，其余項目要么推進(jìn)遲遲無果、要么在出售的路上，未來如何破局是一個很有挑戰(zhàn)的問題。