江西第一大房企退市留下的黑暗謎團(tuán)

2021年9月20日，中國傳統(tǒng)佳節(jié)中秋節(jié)，內(nèi)地A股休市，港股正常開市。

對于曾經(jīng)的江西第一大房企新力（02103.HK）來說，這絕對不是團(tuán)圓祥和的周一，新力當(dāng)天股價(jià)最高跌去了90%，收市前半小時(shí)，新力才開始短暫停牌。

十天之后，新力的解釋公告姍姍來遲，境內(nèi)兩筆貸款利息0.39億元逾期支付，同時(shí)觸發(fā)境外0.75億美元貸款提前到期。

9月20日的股價(jià)大跌，新力老板張園林所質(zhì)押的1.49億股股份，被債權(quán)人悉數(shù)出售。按照當(dāng)日開盤價(jià)格測算，這部分股份價(jià)值5.88億港元，恰好折合0.75億美元。

新力透露已請法律和財(cái)務(wù)顧問，但自此停牌后再無更多進(jìn)展，出售資產(chǎn)的動作未有實(shí)質(zhì)落地，張園林甚至玩起了消失。

停牌一年半后，聯(lián)交所正式?jīng)Q定，新力將于4月13日退市。

如果不是對房企暴雷太麻木的話，新力退市其實(shí)留下了很多謎團(tuán)，理解了這些黑暗謎團(tuán)，更有助于理解這次房地產(chǎn)危機(jī)。

首先是新力為何徹底躺平？

這個(gè)問題本質(zhì)上很簡單，張老板不想做債務(wù)重組，可能只是簡單的收益成本問題，如果債務(wù)重組成功收益，抵不住過程的成本，那不如躺平。

新力2019年11月成功上市，募資不到20億港元，張老板持股超過80%，上市之后股價(jià)波瀾不驚，在上市價(jià)3.98港元附近游離。

股價(jià)大跌那一天，新力的成交量為3.69億股，占總股份比例超過10%。也就是說，新力的股份被高度控盤。

股價(jià)大跌的前兩個(gè)月，網(wǎng)絡(luò)流傳《新力地產(chǎn)老板求救信》，控訴保薦人、承銷商、金融高利貸集團(tuán)、市值維護(hù)團(tuán)隊(duì)、基金經(jīng)理聯(lián)手榨干張老板。

這是一封粗糙、宣泄情緒的求救信，絕對不是出自專業(yè)人士之手，也沒有展示任何實(shí)質(zhì)性證據(jù)。

不過，這封信給了我們理解張老板的一個(gè)角度，如果這個(gè)上市平臺沒有帶來太多的好處，放棄又有什么為難呢。

其次是新力為何暴雷？

新力最后財(cái)報(bào)是2021年中期，彼時(shí)在手現(xiàn)金是193億元（非受限現(xiàn)金為140億元），一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為133億元。

新力的債務(wù)結(jié)構(gòu)存在巨大隱患，一年內(nèi)到期有息負(fù)債占總負(fù)債比例高達(dá)45%，且需要?jiǎng)們兜墓_市場融資面臨集中到期，再融資壓力巨大。

2021年上半年已面臨再融資壓力，疊加下半年恒大暴雷帶來的信用緊縮，政府加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管資金管理，而新力恰恰合作項(xiàng)目比例巨大，資金調(diào)度更加困難。

可以說，新力暴雷只是早晚問題。唯一應(yīng)該追問的是，新力為什么沒有再努力一下，為什么上市前后，張園林對新力的支持，反差如此之大。

2016-2018年高速擴(kuò)張之際，張園林每年都是拿出上百億元，幫助新力平滑現(xiàn)金流，以支持?jǐn)U張。

這些錢從何而來？是借的？還是另有名目。

最后是張園林身在何處？

新力并不是沒有想過做大做強(qiáng)，蒙眼擴(kuò)張、聘請明星職業(yè)經(jīng)理人、將總部從江西搬到上海，無不透露出張園林的野心。

到暴雷之際，新力的董事會里，執(zhí)行董事只剩下張園林，以及核心管理層涂菁女士。

張園林自從債權(quán)人群里提出之后，再無更多的消息，不過新力的一些資產(chǎn)騰挪并沒有停止。

被擺上貨架的新力物業(yè)，股權(quán)被債權(quán)人凍結(jié)之后，再無出售可能，這是新力體系內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的一塊資產(chǎn)。

張園林控制的新力上市公司體系外的新力科技，股權(quán)被轉(zhuǎn)移，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有家便利店被轉(zhuǎn)讓給職業(yè)經(jīng)理人，入股的一些金融機(jī)構(gòu)股權(quán)也被轉(zhuǎn)移。

最為明顯的是，新力上市公司體系內(nèi)一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，也被轉(zhuǎn)出了上市公司體系，比如說深圳的舊改項(xiàng)目。

又回到第一個(gè)問題為何徹底躺平，張園林身在何處也不重要，重要的是他可能有備選方案，以及他覺得他搞得定。