房地產風險向金融領域轉移的可能途徑和防范措施是什么？

目前很多民營房企，不是在暴雷，就是走在暴雷的路上。一些上市的民營房企，也在排著隊等待強制退市。

比如根據Wind數據顯示，截至5月26日收盤，A股有約8家房企的股價連續低于1元/股。該8家房企分別為美好置業、泰禾集團、粵泰股份、嘉凱城、陽光城、宋都股份、泛海控股、海航投資。
根據深交所的相關規定，股票連續20個交易日收盤價均低于1元，則會被交易所強制退市，且沒有退市整理期，直接終止上市。

上述8家房企或觸發深交所“面值退市”的強制退市規則而被迫退市。
因此，很多地產大V們紛紛呼吁“史詩級救市政策”，其中比較引人注目的為吳曉波的“5大建議”：盡快對房地產稅和產權到期問題作出具體的法律安排和明示；降低改善型住房的房貸利率；降低存量房貸利率；全面取消限價政策；認真落實“三支箭”和保交樓政策。
筆者個人認為，房地產行業向新發展模式轉型，有一定的陣痛期，這是可預期的，但是需盡量平穩過渡，特別是要避免房地產風險向金融風險轉移。

那么房地產風險向金融風險轉移的可能途徑有哪些呢？筆者個人認為可能有以下幾個途徑：

1、在2022-2023年的諸多救市中，降低首套首付比例至兩成，已經來到了房地產風險向金融風險轉移的臨界點。但是在房企銷售過程中，“首付分期”、“零首付”，甚至“負首付”仍舊層出不窮，可能會將房地產風險一步一步推向金融風險邊緣。

據環球網2023年5月27日消息報道，廣東深圳某房產中介接受媒體采訪時表示：“房子評估價570萬元，但是業主低價賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。

也就是說，購買一套房子，你不僅不需要支付一分錢，相反還可以從銀行貸到50萬元做裝修款！

這種違反買賣邏輯的奇葩事情，是不是顛覆了你的認知？

那么，這種事情是怎么做到的呢？筆者通過了解，才發現是通過“高評高貸”來做到的。比如，一套房子，房東掛牌600萬出售。但是在交易的過程中，房產中介通過評估機構做高評估，將該房產評估到1000萬。按照首付30%來算的話，這套房產在評估價基礎上可按揭貸款700萬（即1000萬*70%）。因此，購買一套房子，不僅不需要支付首付款，還可以拿100萬裝修，妥妥地“付首付”！

在前面文章中，我多次提到過，降低購房首付比例，甚至“負首付”，本質就是降低購房的資信要求。這些資信低的購房人，其能夠承受的風險也低。因此，當房價下降時，這些購房者可能會因為房子貶值以致資不抵債時而最先停貸。

降低購房首付比例，甚至“負首付”的另一個負面影響，可能就是加重購房者的還款壓力。在總價一定的情況下，首付越低，按揭貸款就越多，每月需要償還的月供壓力就更大。這樣當購房者收入下降或者銳減，低首付購房者可能會被迫斷貸，從而形成大量不良資產，導致房地產風險向金融風險轉移。

2、開發貸金融機構的一些不合規操作，以及房企的盤活監管賬戶資金和開發貸資金的管理要求，可能導致房地產風險向金融風險轉移劇增。

在房地產開發項目中，金融機構的開發貸資金的成本是最低的，成本大概在年化6%左右。因此，很多房企往往傾向于用開發貸資金用于償還前端融資資金（成本年化9%左右），甚至用于償還股東借款（成本年化15%左右）。

因此，等到開盤后，項目上基本上就只剩下開發貸融資。這部分融資因融資成本低、還款周期長（一般為2年-3年），房企基本上是通過銷售回款慢慢償還。因此，一旦市場下滑，銷售回款滿，或者銀行停貸、斷貸甚至壓貸導致房企不能“借新還舊”，形成流動性危機，這些開發貸資金的償還也就首當其沖面臨違約的風險！

如果房地產所有的融資按節點支付，以及銷售回款都能夠進入監管賬戶，并能夠進行專款專用于房地產項目開發建設，那么金融機構的開發貸償還是沒有任何問題的。在實際操作過程中，所有的金融機構融資和銷售回款卻經常發生偏離：

首先，金融機構的開發貸資金并不是按照工程節點進行支付到專款專用賬戶，再支付到施工單位賬戶，而是為了最大的獲取利息收入，一次性打到項目專款專用賬戶，并且支付條件審核把關也不嚴格，導致很多開發貸資金被房企通過做高工程款套取出來；

其次，金融機構的開發貸資金一次性打到項目專款專用賬戶上，如果沒有及時使用，對于房企來說就會造成資金閑置。因此，房企內部也有盤活開發貸資金的指標要求，在這種指標的要求之下，房企都會千萬百計進行所謂的盤活監管賬戶資金和開發貸資金。

因此，在上述兩種因素綜合作用之下，金融機構風險劇增。

3、房企為了保交樓，他就需要支付供應商地貨款和施工單位的工程款。在當前流動性危機之下，房企往往傾向于將已建成的房產（含住宅、商鋪和車位），通過以物抵債的方式工抵給供應商和施工單位。有的房企甚至進行跨項目攻抵，從而大大減少了金融機構的抵押率，加大了房地產風險向金融風險轉移的可能。

如果金融機構的資金被房企盤活挪用了，但是還有大量抵押物在，且抵押率充足的話，金融機構風險還是可控的。

但是現在這種金融機構抵押物是否充足的風險也逐漸露出了水面。

大家知道，保交樓可以說成為了2023年很多房企的核心任務。

而保交樓，就是要持續投入開發建設資金，確保項目竣工備案并交付到交付。這對于本來就遇到流動性危機的房企來說，持續投入開發建設資金，真可謂是“有心無力”！

有人說，可以申請紓困資金呀！但是你要注意，一個項目申請紓困資金，有幾個前提條件，一是這個項目得有資產抵押，而且資產抵押價值要超過紓困資金的一倍，二是要經過開發貸金融機構同意。

即使紓困資金順利進入項目了，但是現在供應商和施工單位要先支付預付款，而紓困資金是需要先干活才付款得，這是不是又形成新得困局？

為了解決這個困局，房企不得不將本項目的資金進行工抵。除此之外，在紓困資金進來之前，房企也傾向于通過項目資產工抵的形式，去償還供應商和施工單位的到期債務。

總之，現在很多房企都是通過項目資產，或者跨項目資產工抵的方式，去償還供應商和施工單位的到期債務，以獲得他們繼續供應施工材料和施工的支持。否則，暴雷房企想讓供應商和施工單位動起來，幾乎比登天還難！

而項目工抵，和跨項目工抵，無疑對金融機構貸款的抵押充足率，是有極大損害的！并有可能導致房地產風險向金融機構風險轉移！

因此，筆者個人認為，為了防止房地產風險向金融機構風險轉移，需要切實嚴格把關付款條件，以及在首付款的付款比例上，以及項目工抵上嚴格把關，確保金融機構付款滿足付款條件，并確保購房人資質優良，以及金融機構的貸款抵押率充足。

友友對此怎么看呢？歡迎在評論區留言討論。