奧園廣州13年舊改成果，要被成立4個月的公司一桿清袋？

合景泰富之后，奧園或將成為第二家退出廣州舊改市場的老牌粵系房企。

6月2日，奧園集團發(fā)布消息稱，公司與中金國測在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將針對具體項目開展合作，加快項目開發(fā)與轉化，盤活優(yōu)質資產。根據協(xié)議，雙方近期擬合作項目包括廣州等粵港澳核心區(qū)位的舊改項目。

有消息說，今年5月份，中金建設和國測集團的高層親赴廣州、珠海、深圳等城市，對奧園舊改項目做了詳盡考察，幾方初步計劃率先落地合作奧園廣州主城區(qū)的幾個項目。框架協(xié)議中涉及股權合作的項目，每個貨值均在百億元以上，有望在明年實現(xiàn)供地。

與山東健康、南粵基金、西安航投科創(chuàng)等國企出資收并購方式不同，這次現(xiàn)身的國企中金國測帶資且?guī)А笆┕り牎薄?/p>

那么，這段合作關系中，奧園會擔任什么樣的角色？

2021年中期財報，是奧園“爆雷”前公布最后一份業(yè)績數(shù)據。其宣稱2021年6月末擁有70個不同階段的城市更新項目，預計額外提供可售貨值約7543億元，其中粵港澳大灣區(qū)占99%。

廣州舊改市場中，奧園曾透露，擁有十余個舊改項目。其實，十余個項目中，舊村改造類占據了大部分，且僅有5個已確權項目，即黃埔旺村（南）、新田村、荔灣東塱村和增城南坣村、橫塱村，其余均為介入項目。

對比來看，奧園真實可售貨值至少要縮水一半以上。況且，5個確權的項目都是合作開發(fā)為主，合作方包括區(qū)屬科學城集團、港龍地產、世紀金源，以及地方企業(yè)廣東合匯。

先來解答，為什么中金國測會優(yōu)先選擇奧園廣州主城區(qū)項目。

準確來說，在廣州，中金國測可以選擇也僅有黃埔和荔灣。

剔除介入項目，黃埔旺村（南）、新田村舊改，早前已傳出奧園要擺上貨架，但沒有成功退出，東塱村則成功引入世紀金源。

南坣村是一個差不多改造完成的項目，早前融資區(qū)項目已對外銷售，但因為新規(guī)后需要重新調整建設規(guī)模，一直處在優(yōu)化方案中。橫塱村在2022年12月已經與奧園解除了舊改合作。

能確定推進又有利可圖的，只剩下旺村（南）、新田村、東塱村3個舊改項目；結合廣州2023年度城市更新計劃，又僅剩下旺村（南）、新田村。東塱村沒有動拆，什么時候重新啟動，都沒有太大影響。

這意味著，中金國測很大概率看中旺村（南）、新田村舊改。在6月2日同一天，新田村舊改也對外公示了項目實施方案（片區(qū)策劃）。

中金國測的眼光還是很獨到，準確找到了奧園這個“熱鍋上螞蟻”，剛好可以讓自己成功進入舊城改造、城市更新領域。

中金國測是一家注冊成立剛滿4個月的公司，今年2月3日完成工商登記注冊，正式落戶北京市順義區(qū)，由中國黃金集團建設有限公司與國測地理信息科技產業(yè)園集團有限公司共同出資設立。

雙方瞄準領域是：產業(yè)園區(qū)、舊城改造、城市更新、土地整理等業(yè)務的投資、建設、運營。

翻開中金建設、國測集團過往經營業(yè)務，主要是產業(yè)園、基礎設施、工程承包等建設業(yè)務，舊城改造、城市更新是它們缺乏的。

之前，在《廣州舊改沉默的331天，“龍湖們”都跑了》已經提到，廣州重新加快推進舊村改造，各區(qū)多條舊村有了新的進展。但之前進場的民營房企，因為各種原因都選擇退出了。

像中金國測這類有資金又有“施工隊”的企業(yè)，借助爆雷房企進入廣州舊改市場，反而是廣州希望看到的結果。

最近，金融機構等債權人為了讓爆雷房企爛尾項目運轉起來，要求企業(yè)被迫引入有實力的代建方，特別是指定國資背景的房企接盤代建，比如佳兆業(yè)大灣區(qū)大量項目引入綠城，廈門信托要求建發(fā)為正榮和中梁代建等。

這個角度來看，中金國測也可以視為奧園廣州舊改項目的代建方。剛成立的中金國測，是選擇跟隨老師傅進入舊改，還是打算另起爐灶，就要看他自身的野心。

同時，奧園已將4個確定項目公司股權質押予金融機構，想要完全接手，操作難度不小。

對于奧園來說，中金國測的進場，是紓困，但也有可能是“賣身”。

廣州亞運會前夕，廣州加速推動“三舊”改造，一大批舊改項目提上日程。富力、保利、珠光等“地頭蛇”率先出手、占山為王。看到廣州舊改的紅利，奧園也跑步進場了。

彼時，奧園不斷在市場釋放，“公司已與廣州村鎮(zhèn)洽談舊城改造，目前也已就該等改造項目分別與兩名訂約方簽訂框架協(xié)議”。廣州南站附近的三舊改造項目，是奧園打開廣州舊改市場的開始。

轉眼間，奧園在廣州舊改市場13年努力的成果，或許要轉嫁他手。