地產(chǎn)寒冬，誰還在盈利？

房地產(chǎn)仍然處在周期調(diào)整中。今年上半年，行業(yè)困境進(jìn)一步加劇，盡管各類利好政策密集推出，市場(chǎng)信心仍在恢復(fù)中。面對(duì)市場(chǎng)疲弱和多重風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)，不少房企的境況仍然不樂觀。

上市公司2023年半年報(bào)收官，房企大規(guī)模出現(xiàn)盈利虧損，其中不乏行業(yè)龍頭企業(yè)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，A股116家上市房企發(fā)布2023年半年報(bào)，其中歸母凈利潤為負(fù)的企業(yè)有46家，占全部已發(fā)布半年報(bào)企業(yè)的39.66%，占比近四成。多數(shù)房企表示，上半年業(yè)績虧損的主要原因是市場(chǎng)銷售端下行。

與此同時(shí)，碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等房企的地產(chǎn)債務(wù)違約，也讓市場(chǎng)再次陷入恐慌，風(fēng)險(xiǎn)房企的名單還在不斷拉長。

近日，萬科集團(tuán)創(chuàng)始人兼董事會(huì)名譽(yù)主席、萬科公益基金會(huì)理事長王石談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)是不會(huì)改變的，房地產(chǎn)行業(yè)一定還有戲，但企業(yè)調(diào)整會(huì)非常大，高杠桿、高增長模式肯定沒戲了。

在行業(yè)深度調(diào)整期，誰還在盈利？在房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)，什么樣的企業(yè)和模式“有戲”？

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盡管行業(yè)大勢(shì)難言樂觀，仍有房企面對(duì)多重挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)了“逆市增長”，在一片虧損中走出了不一樣的態(tài)勢(shì)。

保利發(fā)展是唯一一家凈利潤過百億元的A股房企。保利發(fā)展半年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營收總收入1370億元，同比提升23.7%，歸母凈利潤為122億元，同比增長12.7%。

綠城中國上半年實(shí)現(xiàn)公司股東應(yīng)占利潤25.45億元，較2022年同期增長41.3%。中海地產(chǎn)上半年銷售合約額超1800億元，同比增長超30%。

而讓外界頗為驚喜的是龍湖集團(tuán)。上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤80.6億元，同比增長7.73%。剔除公平值變動(dòng)等影響后，股東應(yīng)占核心凈利潤同比增長至65.9億元，依然穩(wěn)中有增。

龍湖亮眼的盈利背后，是多元航道的協(xié)同發(fā)力。

半年報(bào)顯示，上半年由于龍湖運(yùn)營業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)及其他毛利率上升，拉高了集團(tuán)整體毛利水平。

龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平坦言，即使今年上半年因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)受整個(gè)大勢(shì)的影響，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率沒能得到完全修復(fù)，但因?yàn)檫\(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)保持了高毛利，所以整個(gè)集團(tuán)整體的毛利率還提升了一個(gè)多百分點(diǎn)，權(quán)益后凈利率提升了三個(gè)多百分點(diǎn)。

財(cái)報(bào)顯示，2023年上半年，龍湖整體毛利率提升至22.4%，核心權(quán)益后利潤率提升至 10.6%。

上半年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入122億元（不含稅），同比增長10.4%，占總收入的比重達(dá)20%；實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤64.2億元，在經(jīng)營利潤總額中占比超50%。

一家開發(fā)商，經(jīng)營性業(yè)務(wù)頂替開發(fā)業(yè)務(wù)，撐起了利潤的大半江山。這樣看來，這幾乎可以算得上是一份具有歷史性意義的半年報(bào)。

從龍湖等業(yè)績表現(xiàn)搶眼的房企來看，房企向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向的調(diào)整和轉(zhuǎn)型，卓有成效。

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隨著行業(yè)規(guī)模見頂，房企未來戰(zhàn)略不斷發(fā)生變化，聚焦地產(chǎn)開發(fā)、以規(guī)模作為業(yè)績導(dǎo)向的時(shí)代正在過去，如今行業(yè)正轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式，經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的重要性開始被關(guān)注，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)創(chuàng)造的利潤優(yōu)勢(shì)也開始顯現(xiàn)。

以龍湖為例。多年前，龍湖就開始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提出了“空間即服務(wù)”的發(fā)展戰(zhàn)略，并形成開發(fā)、運(yùn)營及服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，覆蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造等五個(gè)航道業(yè)務(wù)。

陳序平上任后，又對(duì)龍湖的業(yè)務(wù)進(jìn)行了重構(gòu)與梳理，構(gòu)成了由一個(gè)開發(fā)航道、兩個(gè)運(yùn)營航道、兩個(gè)服務(wù)航道組成的“1+2+2”的格局。

龍湖的經(jīng)營性業(yè)務(wù)指地產(chǎn)開發(fā)以外的運(yùn)營航道和服務(wù)航道業(yè)務(wù)，其中運(yùn)營航道包括商業(yè)投資、長租公寓，服務(wù)航道包括物業(yè)管理、智慧營造。

上半年，龍湖運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊上半年不含稅租金收入為63.3億元，其中商業(yè)投資、長租公寓及其他收入占比分別為77%、19.4%和3.6%。服務(wù)業(yè)務(wù)及其他不含稅收入為58.4億元，同比增長13.0%。

商業(yè)方面，龍湖的布局非常早，最早甚至可以追溯至2003年開業(yè)的重慶北城天街。經(jīng)過多年的布局和運(yùn)營，截至2023年6月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國32座城市，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營商場(chǎng)達(dá)81座，整體出租率達(dá)95.4%。

其中，今年上半年，龍湖新增運(yùn)營5座商場(chǎng)，2座為輕資產(chǎn)。據(jù)披露，同店?duì)I業(yè)額和同店日均客流較去年同期均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50億元。

長租公寓方面，龍湖冠寓已開業(yè)11.9萬間房源，開業(yè)6個(gè)月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增長4%至12.3億元，5年復(fù)合增長51%。

服務(wù)業(yè)務(wù)方面，龍湖智創(chuàng)生活物管在管面積達(dá)3.5億平方米，商業(yè)運(yùn)營在管項(xiàng)目81個(gè)，在管面積762萬平方米。截至2023年6月底，總收入達(dá)66.7億元，權(quán)益后利潤同比增長39%。

代建板塊的龍湖龍智造，已獲取建管項(xiàng)目50余個(gè)，總建筑面積超900萬平方米，其中超90%的建管項(xiàng)目分布在核心的一、二線城市。

陳序平在半年業(yè)績會(huì)上稱，上半年龍湖主動(dòng)把一些生意邏輯不強(qiáng)的運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)做了減量，所以利潤提升、釋放更快。運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)板塊的高毛利，直接帶動(dòng)了龍湖整體利潤率的回升。

不僅龍湖，從業(yè)績表現(xiàn)搶眼的房企來看，房地產(chǎn)銷售收入以外的經(jīng)營性業(yè)務(wù)的業(yè)績貢獻(xiàn)正在發(fā)力。

萬科在業(yè)內(nèi)最早提出“活下去”，危機(jī)意識(shí)極強(qiáng)。早在2014年，萬科就開始探索房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的第二增長曲線，先后涉足物流、商業(yè)地產(chǎn)、滑雪、長租公寓、養(yǎng)老、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等領(lǐng)域。在經(jīng)歷幾年的摸索和嘗試后，效果也已顯現(xiàn)。2023年上半年，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持了良好的增長態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。

其中，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入161.1億元，同比增長12.2%。萬緯物流上半年實(shí)現(xiàn)營收19.5億元，同比增長17.0%。萬科泊寓上半年租實(shí)現(xiàn)營收16.4億元，同比增長10.6%。商業(yè)業(yè)務(wù)方面，上半年?duì)I收43億元，同比增長7.3%。中期業(yè)績會(huì)上，萬科集團(tuán)總裁祝九勝透露，目前物流業(yè)務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利，長租公寓年內(nèi)也將盈利。

此外，華潤置地的經(jīng)營性業(yè)務(wù)也提振業(yè)績的重要因素。上半年，華潤在營收微增0.1%的基礎(chǔ)上，應(yīng)占凈利潤同比大幅增加了29.6%。剔除投資物業(yè)評(píng)估增值后的核心凈利潤為112.7億元，同比增幅達(dá)10.9%。業(yè)務(wù)利潤增長主要得益于華潤的經(jīng)常性業(yè)務(wù)，即經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)及生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，上半年，華潤經(jīng)常性業(yè)務(wù)累計(jì)為華潤置地貢獻(xiàn)183.51億元營收，占比提升至25.1%；核心利潤貢獻(xiàn)占比則達(dá)到了42.8%，同比提升17.8個(gè)百分點(diǎn)。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)成為房企穿越周期的重要壓艙石和利潤的重要來源。龍湖、萬科等房企構(gòu)建的開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)并重，也成為房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的一個(gè)重要樣本。

正如在陳序平的規(guī)劃里，龍湖未來將不再依靠負(fù)債規(guī)模的增加去驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模、銷售的增長。開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三個(gè)板塊組合在一起，讓企業(yè)維持較高的ROE。在這種模式下，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)的占比將越來越被重視。

“公司將開發(fā)和運(yùn)營航道的戰(zhàn)略重心由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)至經(jīng)營現(xiàn)金流為正的內(nèi)驅(qū)式增長，優(yōu)化提升資產(chǎn)質(zhì)量。”中金公司分析師認(rèn)為，龍湖的經(jīng)營端重心由外延轉(zhuǎn)至內(nèi)生，經(jīng)營性業(yè)務(wù)有望持續(xù)為利潤和現(xiàn)金流提供堅(jiān)實(shí)支撐。預(yù)計(jì)下半年經(jīng)營性業(yè)務(wù)恢復(fù)有望更具彈性，對(duì)其整體現(xiàn)金流提供額外貼補(bǔ)。