2023年10月，重新審視牛奶廠

我是紫沐，這是我第359篇日記。

先說結論，我覺得牛奶廠的價值會在接下來的半年，一步步夯實。

但內部價值高地會發生遷移。

未來牛奶廠的價格天花板，不再是目前的四大金剛區域。

而是遷移到世界大觀區域。

牛奶廠的板塊定位，是非常純粹的改善型定位。

而改善客群，普遍重視三樣東西：

學位、環境、配套。

學位一直是牛奶廠的優勢項，過去四大金剛對口的小學，教育質量都很不錯。

環境更是牛奶廠的優勢項，連片開發、定位純粹、低密度，幾乎每個盤都標配大花園。

所以牛奶廠過去一直被買家覺得不夠穩重，甚至顯得有些妖。

原因就出在配套上面。

不管是通勤配套，還是商業配套，牛奶廠都表現得很拉跨。

比如交通，牛奶廠現在是沒地鐵的，而且未來5年有地鐵的可能性很低。

所以牛奶廠這么多業主的出入通勤，非常依賴悅景路。

但目前的悅景路，僅僅是兩車道，根本承接不了這么大的路面通勤壓力。

導致高峰時段，必堵車。

一個定位改善的板塊，出入只有兩車道，動不動就塞成狗，就顯得很荒謬。

另外牛奶廠擁有純粹的改善圈層，板塊內這么多年卻沒有一個像樣的商業體，也顯得很莫名其妙。

沒有商業體，降低了內部業主的生活體驗感，只是副作用之一。

讓業主被迫到其他板塊消費，加劇路面通勤壓力，又是另一個副作用。

所以牛奶廠過去雖然有很能打的核心競爭力，但一直不是投資首選。

配套缺位就嚴重拖了后退。

但好消息是，牛奶廠的配套問題，正在被改善。

首先是交通，悅景路的黃云路段，將要進行擴寬。

未來老牌塞車黑點、貫穿牛奶廠的奧體路-珠吉路這段雙車道，會升級成雙向六車道。

而且最近已經有實際性的動工。

黃云路擴寬，雖然不能完全解決牛奶廠的路面通勤壓力。

但至少在實際通勤體驗，會帶來肉眼可見的改善。

至于商業配套，隨著世界大觀地塊被拿下，也可能迎來從0-1的蛻變。

因為世界大觀地塊，是有商用地的，而且有建商業體的規劃。

如果后面商業體真的落地，那牛奶廠板塊的改善型定位將變得更純粹。

板塊價值自然能進一步夯實，甚至沖高。

投資的確定性，也會變得更強。

當然了，隨著商業體落地世界大觀，牛奶廠的價值高地，就不再是四大金剛了。

世界大觀區域，憑著更純粹的改善型，更優秀的環境資源和更現代的產品，會成為牛奶廠未來的板塊價值高地。

所以現在買牛奶廠，要怎么去篩產品？

先看二手，二手依然是可以買的。

四大金剛未來雖然會讓出C位，但整體價值隨著牛奶廠配套補全，其實也是利好的。

所以遇到7字頭的中高層四房產品，可以放心入手，靜待價值回歸。

至于三房，就不要去接了。

正在持有的，也抓緊做置換。

而新房方面，合景臻頤府雖然產品還可以。

但開發商本身存在一定風險，不建議首選。

合生縵云之前有寫過（點擊回顧），目前觀點維持不變：

174㎡和145㎡的產品都是坑，不要碰。

最新的190㎡戶型還可以，預算夠可以入。

至于世界大觀，只能說靜候佳音吧。

越秀雖然做豪宅不行，但世界大觀整體還是定位改善，越秀做改善產品還算ok。

如果商業和學校能定下來，高標準去搞，產品潛力在牛奶廠真能排TOP1。

當然，前提是溢價別太重。

要是把天河和樾府在梅花園都敢賣8萬這套打法搬過來，那就白瞎一塊好地了。

PS：珠花、文津府、華潤天河潤府，都不屬于牛奶廠板塊。

牛奶廠定位純粹低密度的優勢，是一樣都沒有繼承到。

通勤不便、缺乏商業的缺點，倒是一樣不落全占了。

加上雜亂的產品定位、存在很大不確定性的舊改、邊緣的地段位置。

這區域和牛奶廠板塊注定是兩樣東西。

那些把兩者混為一談的，不是菜就是壞。