地產內卷至極致的當下，豪宅紅盤都在卷什么？

地產財富會

在市場冷熱不均的當下

即便是超級豪宅

產品也只能不進則退

來看看最新的豪宅紅盤

都將產品的顆粒度卷到了哪一級？

2023-10-23

10月的北京樓市，分化顯著、冷熱不均。

有稀缺改善新盤供不應求、也有學區房降價上百萬。

經濟調整期，新政刺激下，新一輪資產置換、居住升級潮來臨。

買房人在一輪又一輪的比對中變得更謹慎、也更挑剔。

尤其是選擇更多、眼光更高的高凈值人群。

他們總是不疾不徐、持幣等待更好的產品出現在視野內。

“要贏得這群人的青睞并不容易。他們的錢永遠只去往更好的地方。”

一位豪宅操盤手說，他每做一個新項目，就開始新一輪的焦慮。

因為他不止需要把產品做得更好，還需要在樓市的心智占領競賽中持續廝殺，把品牌也做得更深入人心。

2023年，在住宅產品競爭的同時，一場樓市心智占領競賽也在持續白熱化。

01

在地產開發商暴雷頻頻登上頭條的當下，對抗買房人的不安全感是樓市心智占領競賽的第一步。

當資產的安全性被擺在置業第一位，有實力的央國企成為了買房人心頭的“白月光”。

在北京，被買房人認可的國企“白月光”里，有兩家“紅盤制作商”特別引人矚目。

一家是從2023開啟“大吉大利”發展通道的越秀。

越秀，這一家從2021年就開始緊盯北京市場的南派千億國企，要錢有錢、要實力有實力。只是兩年在北京運勢一般，總是拿不到核心地塊。

但到了2023年，它突然仿佛開了光一般，帶著“大吉大利”的紅紙袋在北京搖號拍地，一拍一個準，接連斬獲了昌平朱辛莊、石景山蘋果園、以及海淀四季青雙新村等熱門地塊。而在銷售市場上，越秀操盤項目連續開盤熱銷，叫好又叫座。

另一家，則是首都建設的主力軍，北京本地國企北京城建。

作為參與了北京過去到未來大量建設的本地龍頭，北京城建是最熟悉北京的京城建設者。近年來，在深度參與北京城市更新的過程中，北京城建做出了一個全城矚目的超級紅盤—天壇府。

今年10月初，天壇府推出六期封藏之作，僅10分鐘就實現73億元銷售額，全盤累計銷售319億元，再次刷新北京住宅歷史單盤銷售金額新紀錄。

此外，天壇府六期還在開盤后24小時完成了單日網簽30億元的戰績，刷新北京單日網簽記錄與轉簽速度記錄，令人嘆為觀止。

值得關注的是，越秀和北京城建均是在豪宅產品上有著極豐富經驗和強勢進取心的公司。

如今，在即將開盤的海淀四季青地塊，上述兩家國家隊紅盤制作者正強強聯合，將旗下最高端的樾系和龍樾系融合，要共同打造一個名為“香山樾”的超級豪宅作品。

這非常令人期待。這不，前兩天就有朋友來追問地產財富會，那個“大吉大利”越秀和“京城建設者”北京城建海淀四季青地塊，到底什么時候能正式開盤。

行業調整期，連“老大哥”萬科都喊著要“縮表”的時候，市場上缺乏的是實力滿滿同時仍具開拓野心的開發商。

而買房人需要有開拓野心的開發商，因為只有當企業在某個市場上有更強烈的進取意識，他才更愿意用更強烈的產品野心在這個市場上造出更好的產品標桿，甚至為此不計代價。

越秀和北京城建正是這樣具備北京樓市開拓野心和產品野心的開發商，從他們積極的拿地動作、團隊優化和產品迭代上都能看出來。

面對北京香山板塊稀缺的超大型宅地，越秀和北京城建的強強聯合，是一個更穩重、也對買房人更有誠意的選擇。

目前看來，他們明顯有更大的產品野心要在香山樾呈現。

而他們的實力和野心，將成為兌現所有承諾和產品力，在買房人心智占領中烙下安全可靠、穩定可依賴標簽的基礎。

02

品牌烙下安全可信賴烙印后，樓市心智占領競賽的第二步是讓買房人看到產品是切實為客戶考慮的誠意之作。

香山樾樣板間和售樓處已于近期開放。前幾天，地產財富會就陪朋友一起去看了這個項目。

我們的第一感受是—-—

這竟然不是一個完全追求利潤最大的樓盤。

有幾個細節值得關注：

社區布局上，香山樾沒有采用利用率最高利潤率也最大“兵營陣列式布局”，也摒棄了傳統的 “面寬最大化布局”。

一切只是為了杜絕業主在社區里行走時會有樓棟“排排坐”的空間重復感，并拒絕密不透風的空間呆板感。

幾輪研判調整后的香山樾區規劃布局，以十字軸統領整個園區，在大社區內構建了疏密有致、時空交匯的規劃形態。

雖然讓渡了一定的利潤空間，卻為業主帶來了布局錯落有致、疏可走馬、步移景異的社區尺度和社區景致；并提供南北正位的超大樓間距——其最大樓間距能達到43米。

景觀上，香山樾通以系統性的“園治六觀”實現了當代造園的“營造法式”：

定制觀講求深入研讀西山文脈，接引西山入園，可望見西山、近可觀與西山相融的精致景致細節。

文化觀聚焦以歷史為筆、大地為帛，整個園區取《溪山行旅圖》和《千里江山圖》的縱橫之形，融合《瑞鶴圖》以及北宋國體瘦金體之意，取汝窯天青松韻之色，融入整體園林設計。

為了達成更好的文化景觀效果，香山樾還不惜成本投入地文化保護：

三棵樹齡將近300年的古槐樹得到了很棒的保護，并融入社區的景觀再造。同時項目地塊內一座承載了百年香火的關帝廟，請來了曾為天壇、故宮做修復的北京市園林古建工程有限公司進行修復，實現了這座古建關帝廟在新時代的功能新生。

此外，香山樾在景觀設計還講求以求合有度的規劃觀打造立體游園體驗，堅持精耕細作的營造觀，秉承自然生長的生活觀以豐富居者感官，并聚焦宋式美學、幾何構圖的美學觀。

建筑上，同樣深入宋代美學文化，香山樾以宋畫《瑞鶴圖》中的美學意象為靈感，結合西山文脈，創造一個“屋頂舒展于西山之中、森林之上，群賢畢至”的建筑意象；同時以《千里江山圖》為藍本，將宋調青綠色，并定制天青色仿汝窯陶板，打造溫潤雅致而大氣高顏值的外立面。

與城市交朋友，香山樾還主動與當地政府協商，對項目東側的綠地計劃進行無償的景觀提升，只為積極助力城市界面的進一步提升，同時為社區內部持續造蔭。

細數之下，香山樾做了很多“份外之事”，但在他們看來，只要有益于業主體驗提升，就是份內之事。

03

“一個和其他產品都不太一樣的野心之作”，是我們對香山樾的另一個印象。

香山樾的獨特，首先因土地屬性而來。

這是北京西山板塊非常難得的一塊純大型宅地，無論尺度、低密還是絕版程度，都足以承載豪宅紅盤制造者的產品野心。

7.4萬平米的“巨無霸”地塊，距離西山腳下的直線距離是恰到好處的兩公里，擁有很好的瞰山角度、12米的限高、1.05的容積率。

如此珍貴的“天造一半”，在“大吉大利”的冥冥吸引下，遇到了能為補齊另一半“人造之和”的實力房企團隊，可謂其幸哉。

“香山樾”這個案名中，蘊藏著項目“謙藏山、隱于心”的境界。這也是它和其他產品不一樣的內核。

汲取宋式美學進行當代轉譯，為內斂的海淀高凈值人群而定制，這個項目提供的是另一種更符合海淀世家的松弛感豪宅，一座隱于盛世的宋韻家府。

在戶型尺度的細節上充分研磨，香山樾在戶型設計上提出了三大創新理念：

1、打造大有可為無界闊廳：

——所有戶型均將LDK融合，整合為南北通透、渾然一體的闊境空間，同時隨著其南側旭格推拉窗的整扇開啟，室內能夠無界聯通來自西山的新鮮空氣；

2、追求恰好的面寬進深：

——摒棄只追求面寬最大化的視覺爽感，轉而回歸生活本身應有的舒適尺度，所有設計尺度均適度但不過度，充分為生活每一個細節的舒適均衡考慮；

3、為所有戶型配置自得其所的專屬家政空間：

——從豪宅剛需入手，拒絕妥協，絕不將家政空間與客餐廳并置，而是選擇將家政空間獨立規劃，減少對業主生活空間的干擾。

香山樾戶型鑒賞丨滾動播放

在充分客戶調研后，它的精裝設計師還進行了大膽創造。

不同于北上深豪宅常用的愛馬仕風、安縵酒店風等，香山樾樣板間是一種既創新又非常低調內斂的全新風格：

全屋沒有復雜的吊頂，繁復的墻面材料種類和夸張色彩；目之所及，皆為低飽和色調的木飾面、捫皮和壁布等，不張揚，不媚俗，呈現出一種溫暖舒適、平靜松弛的空間質感。

看似沒有豪奢標簽，實則暗藏更復雜的工藝和細節。

如可拆裝的外窗欄桿和落地窗，便利業主搬家過程中所需要的大型家具吊裝入戶；

為香山樾定制的旭格窗，實現超大窗地比、擁有高顏值纖細鋼材框架同時可滿足隔熱系數1.1/1.0的超低能耗需要；

以及安全有份量也更智能的定制裝甲門，尊享電梯廳，環保木地板，設計貼心而安全落地窗邊地面排水系統等細節……

可以說，香山樾打造了一種當代海淀豪宅的新范式，沒有一眼可見的“大logo”，卻處處仿若極佳種水的翡翠般，溫潤入心。

最重要的是，海淀客戶們就是喜歡。

或許，在這場樓市競賽中，真誠才是最大的本領。

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