3W跌到1.8W，三江口的學(xué)區(qū)炒作，最終崩盤(pán)？

最近福州又發(fā)布了第五次的土拍公告，近期的土拍可以說(shuō)非常密集，這一次土拍地塊都位于倉(cāng)山區(qū)，其中大部分地塊都來(lái)自城南，下面就來(lái)聊聊。

土拍公告

土拍內(nèi)容：11月14日舉行，出讓5幅地塊，面積276.19畝，起拍總價(jià)24.86億元。

倉(cāng)山區(qū)福峽路西側(cè)4幅宅地，并要求配建九年一貫制學(xué)校，建成后產(chǎn)權(quán)無(wú)償移作為“十九中倉(cāng)山校區(qū)”辦學(xué)。

除此之外，還有1幅，位于中洲島的商服用地。

分析：對(duì)于福峽路的四幅地塊，在此前公布的土拍清單已經(jīng)出現(xiàn)，這些地塊來(lái)自福安新區(qū)舊改。

這次集中出讓?zhuān)嫌?jì)達(dá)到262畝，全部是純商定位，配合容積率2.0的設(shè)置，這里預(yù)計(jì)的建筑面積25萬(wàn)方，按套均100平米計(jì)算，能供應(yīng)2500套左右。

相比于近期三遠(yuǎn)的大體量供應(yīng)，城南受機(jī)場(chǎng)限高，這次舊改的供應(yīng)住宅體量還不算夸張。

不過(guò)地塊周邊，已經(jīng)存在一個(gè)巨型項(xiàng)目，即tod-榕耀之城，面積287畝，配建4萬(wàn)方人才房，樓面價(jià)10280元/平，目前售價(jià)1.8萬(wàn)左右。

為了更好的促進(jìn)后續(xù)的樓市去化，這次土拍直接給出了中小學(xué)用地的規(guī)劃，宗地2023-35號(hào)，其中68畝用來(lái)做教育用地，無(wú)償移交給十九中，做九年一貫制學(xué)校。

換言之，這些地塊已經(jīng)前提搭配了這所名校，這樣的案例不少見(jiàn)，特別在城南。

當(dāng)初最典型就是三江口的清華附中，周邊的新盤(pán)靠著這個(gè)名校，巔峰期捆綁車(chē)位售價(jià)突破3萬(wàn)。

后來(lái)板塊繼續(xù)沿用，宗地2022-06號(hào)，土拍供應(yīng)的時(shí)候，特別備注地塊的配建小學(xué)，無(wú)償移交一附小。

借鑒藍(lán)房網(wǎng)的截圖，三江口下洋+清富片區(qū)，已經(jīng)構(gòu)建出了一個(gè)強(qiáng)大的名校群，麥頂三江口校區(qū)、一附小三江口校區(qū)，十六中三江口校區(qū)。

不同于其他板塊的名校炒作，比如東區(qū)的榕博集團(tuán)，或者近期南二環(huán)的麥頂分校。

這里給出的全部是福州頭部公立校的校區(qū)，而非分校。

可以說(shuō)官方對(duì)于三江口的資源，是市區(qū)一眾板塊無(wú)法企及的。

名校溢價(jià)

回到這次土拍地塊，從樓面價(jià)來(lái)看，住宅部分基本在1.06W，優(yōu)勢(shì)在于地塊分割后，每一幅體量都不大。

除了這個(gè)名校的加持外，近期位于地塊東南側(cè)的醫(yī)療用地，也放出消息：福州市第二總醫(yī)院三江口院區(qū)，項(xiàng)目預(yù)算總投入約41億元。

除了教育、醫(yī)療外，地塊周邊被地鐵1、4、5號(hào)線(xiàn)，三條地鐵包圍，不同于其他地塊的畫(huà)餅線(xiàn)，這三條線(xiàn)路都已經(jīng)開(kāi)通。

看到這一系列的描述，地鐵+教育+醫(yī)療+純商，看上去這些地塊條件不錯(cuò)，是否會(huì)有吸引力？

從樓面價(jià)對(duì)比來(lái)看，這些地塊與3年前的榕耀之城沒(méi)有太大差異，如今項(xiàng)目售價(jià)1.8W。

除此之外，周邊還有一眾安置房，以及待建的：黃山片區(qū)安置房188畝，兜底的三江尚雋94畝。

從目前南側(cè)的安置房，前錦新城二手掛牌來(lái)看，均價(jià)1W-1.3W。

很明顯整個(gè)板塊的價(jià)格空間太小，在售的新盤(pán)去庫(kù)存周期較久，對(duì)比樓面價(jià)的利潤(rùn)空間也很一般。

結(jié)合目前福州拿地的情況，這幾幅地塊，不出意外應(yīng)該還是幾家本土國(guó)企分別拿下。

提前給出的教育規(guī)劃，也僅僅是為了后續(xù)上市，能更好賣(mài)一點(diǎn)。

此時(shí)有一個(gè)地塊很值得借鑒，去年底的土拍，榕發(fā)低價(jià)拿下宗地2022-54號(hào)。

地塊位于三江口清華附中周邊，土拍給出劃片清華附中承諾，最終樓面價(jià)11442元/平。

此時(shí)就有一個(gè)問(wèn)題：目前清華附中樓面價(jià)1.14W，規(guī)劃的十九中一貫制，值1.06W嗎？

名校表現(xiàn)

清華附中算是這幾年福州在名校資源運(yùn)用上最成功的一次，只不過(guò)隨著熱度退卻，這個(gè)熱點(diǎn)已經(jīng)不堪一擊。

除了提前給出劃片承諾的純商，最終被兜底拿下，樓面價(jià)不過(guò)1.14W外，近期還有一個(gè)熱點(diǎn)。

劃片清華附中二部的大東海江山府，被自然資源和規(guī)劃局發(fā)出交地通知書(shū)：剩余111.43畝已于2023年2月20日具備土地交付條件。我局已多次通知你司辦理該111.43畝土地的交地手續(xù)，你司一直未予辦理。

當(dāng)初大東海以樓面價(jià)12336元/平拿下這幅巨型TOD，面積326畝，如今剩余百畝房企居然被催繳。

從原因來(lái)說(shuō)很簡(jiǎn)單，項(xiàng)目劃片二部，2021年5月領(lǐng)證，截至目前2年半時(shí)間，網(wǎng)簽581套。

按當(dāng)初規(guī)劃，項(xiàng)目定位福州最大的TOD盤(pán)，體量達(dá)到3600套左右。

當(dāng)初上市也搞出捆綁車(chē)位，后來(lái)樓市遇冷，取消捆綁，價(jià)格給出優(yōu)惠。

不過(guò)即便如此，去化依然不算理想，特別在巨量庫(kù)存的背景下，這個(gè)盤(pán)除了特價(jià)外，沒(méi)有太多出路。

近期清華附中的首次中考數(shù)據(jù)也已經(jīng)出現(xiàn)，雖然首批生源是全市搖號(hào)，不過(guò)最終老八所的錄取名單，基本都是來(lái)自定向生資格，這樣的表現(xiàn)與當(dāng)初預(yù)期的名校光環(huán)，還是存在不少差距。

后來(lái)學(xué)校又鬧出本部生源分流二部，最終學(xué)校發(fā)出官宣是消息不實(shí)，還有被投訴的小班制落空、學(xué)校的高中部連續(xù)兩年中招無(wú)法招滿(mǎn)等情況。

可以說(shuō)這所學(xué)校，被寄予了過(guò)高的關(guān)注。

一旦有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)被無(wú)限關(guān)注，最終給市場(chǎng)傳達(dá)的信息，目前來(lái)看都不算太優(yōu)。

當(dāng)然能引起這么大的關(guān)注，還是在于當(dāng)初這所學(xué)校被周邊新盤(pán)炒作的實(shí)在過(guò)于耀眼。

以周邊最典型的濱江正榮府為例：

這個(gè)安商房項(xiàng)目，最早開(kāi)盤(pán)精裝2.7W，隨后炒作清華附中，在2021年高峰期，搞出：強(qiáng)制捆綁加一個(gè)精裝包20萬(wàn)，捆綁一個(gè)車(chē)位36萬(wàn)。

最終售價(jià)直接達(dá)到3W左右，一度被相關(guān)媒體報(bào)道違規(guī)，不過(guò)還是抵擋不了市場(chǎng)的追逐，做到極高的去化表現(xiàn)。

如今房企暴雷，前幾個(gè)月還發(fā)出延期交付，目前項(xiàng)目安商房已經(jīng)在二手密集掛牌：

這些二手安商房，基本無(wú)證在售，掛牌均價(jià)1.7W-2W。

相比于商品房高峰期精裝3W+捆綁車(chē)位，這個(gè)差價(jià)不低。

對(duì)于安商房，一旦有證，二手業(yè)主同樣可以劃片清華附中。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

近期的城南土拍，可以發(fā)現(xiàn)官方已經(jīng)給出了較大的資源傾斜，醫(yī)療、教育、地鐵等，相比于市區(qū)部分板塊，這里得到的重視度明顯更高。

不過(guò)時(shí)光不再，如今即便給出名校的九年一貫制，預(yù)計(jì)最終還是國(guó)企拿地，后續(xù)上市壓力也是極大，售價(jià)也基本跟周邊沒(méi)有太大差異。

所謂的名校資源，預(yù)計(jì)不會(huì)帶來(lái)太多溢價(jià)，無(wú)非是在營(yíng)銷(xiāo)的時(shí)候，給予購(gòu)房者一點(diǎn)預(yù)期而已。

相比于前幾年，清華附中的火熱，周邊樓盤(pán)被炒作溢價(jià)過(guò)高，最終學(xué)校的短期表現(xiàn)差強(qiáng)人意，周邊房企被催收土地，樓面價(jià)持續(xù)走低，二手安商直接砸盤(pán)。

很明顯這個(gè)學(xué)校對(duì)樓市的溢價(jià)炒作，跟中國(guó)籃球一樣，以為是開(kāi)始，不曾想是巔峰。

如今整個(gè)城南，清華附中之后，來(lái)了一附小、麥頂、十六中、目前又來(lái)十九中。

雖然這些資源，是其他板塊遙不可及的夢(mèng)，奈何目前的樓市，外圍已經(jīng)崩塌。

即便地鐵集中、名校扎堆，城南看上去依然很難。