2.5W降到2W，天量庫存來襲的五四北，二手怎么看？

近期榕發哥又分享了幾個五四北的二手案例，結合板塊新店舊改的天量土拍供應，來聊聊五四北樓市的表如何。

二手案例

象峰新苑：107平，毛坯高層，126W，單價11721元/平

項目作為五四北靠外環的高層安置房，從二手成交表現來看，可以說跌幅較大。

從平臺數據來看：

分析：項目在2021年初，小戶型成交高達1.8-2W，大戶型也達到1.7W左右。

2022年下半年開始，房價開始走低，成交價集中在1.4W左右，近期這套1.17W，直接刷新新低。

對比2年前的成交，這種非小戶型，降價也達到6K左右。

這里面的原因有哪些？

個人感受：

1、整個樓市降溫，五四北降溫幅度不小，安置房同樣無法幸免
2、周邊安置房領證增加，比如秀峰雅苑等，擠壓項目的溢價
3、區位靠外圍，不如地鐵沿線的小區，對于剛需配套加持度更高

綜上，高層安置房本來老化速度就快，雖然項目一直主打是地鐵1號線，不過實際距離也在700-900米，周邊外環路隔開，旁邊也是相對荒蕪。

當初的溢價，也主要是外溢剛需的被迫之選，隨著板塊整體降溫，部分地鐵沿線，生活配套更齊全的樓盤，都出現價格下滑后，這種安置房也在市場失去了更多價值。

天空之城：91平，精裝中層，181W，單價19761元/平。

項目作為五四北的TOD盤，從開盤以來爭議不少，最近商墅的違建又一次熱搜。

對于項目而言，分成AB區，分別由保利、萬科開發，雖然定位一號線車輛段上蓋，但是短期內并沒有地鐵站。

作為3700多套的大盤，看看項目兩次的開盤價格：

2018年12月14日，價格：帶精裝折后均價約25000元/㎡（含裝修2000元/㎡）
2019年8月17日，價格：帶精裝折后均價約26500元/㎡（含裝修2000元/㎡）

項目2018年底首次開盤，就做到不錯的表現。

半年后就網簽破千套，當時的樓市已經不再高峰，精裝2.5W的價格在五四北靠外圍的區域，做出這樣的去化，可以說保利+萬科的操盤還是有目共睹。

后續項目持續營銷，按數據記錄，2020年底，開盤2年，網簽2479套。

面對剩余千套庫存，房企也做出降價，送物業費，送車位等優惠，最終清盤成功。

此時回顧，同樣定位TOD的大盤，榕耀之城、大東海江山府、萬科城市之光。

這個項目要是晚2年上市，可能局面就沒有當初那樣輕松。

對于項目而言，負面也不少，首先是A區地鐵上蓋進出不便、還有就是樓盤北部有蓮花峰萬壽園，一度也被稱為墓景房。

當然更大的負面還是定位地鐵上蓋，結果周邊沒有地鐵站，期望的3號線，直到目前都沒有申報落地。

對于超級大盤，在二手市場的表現，一直以來都不算理想，雖然項目交房后二手掛牌都在2.2W左右，不過未滿二的稅費，實際的成交價并不低。

項目北側，一個高速之隔的金地五四領峯，以1.45W左右極剛的價格在售，雖然城建配套有一定差異，但是實際距離也不過500米。

500米的距離，差價近1W。

目前二手成交這套跌破2W，算上增值稅等，實際依然要在2.1W左右。

對比當初2.5W半年破千套的去化表現，5年時間，對于賣家而言，對比開盤價下跌5K左右，算上利息，辦證等支出，實際的跌幅達到40%左右。

對于萬科而言，近期風波不少，項目在福州主要在售即同樣定位TOD的萬科城市之光。

目前4號線過江段推進艱難，項目以精裝2.7-3.2W的售價，一直以來去化都排在前列。

未來交房后，二手表現又會如何？

二手分析

在盤點完兩個近期跌幅較大的項目后，簡單羅列一下五四北的部分二手成交數據：

分析：從羅列的數據里面，有幾個情況值得參考，從大部分樓盤這幾年的成交來看，都存在下跌，無非跌幅的差異。

這里面，直接按地鐵配套做切割：

地鐵盤：藍山四季、楓丹白鷺、秀峰雅苑、君臨香格里、秀峰景山佳園
非地鐵盤：國際公園香檳公館、赤星新苑、北尚A區

這里面的樓盤，除了國際公園是相對次新外，剩下就是老房齡商品房，或者是房齡較新的安置房。

從價格走勢來看，地鐵盤不管是老房齡還是安置房，整體的降幅10%-15%，非地鐵的外圍盤，部分房源跌幅達到40%。

對于成交案例，樣本依然不夠充分，不過對于樓市購房也存在指導。

按五四北這些存量盤來看，基本定位都是剛需客源，從這幾年樓市降溫后的項目價格變化來看，地鐵這樣的硬性資源，依然是剛需盤較好的一個保障。

當然不是保障不跌，而是保障跌得幅度小一點。

部分次新安置房，雖然房齡更新，但是隨著時間推進，高層+人流復雜，對比周邊房齡更大的商品房社區，未來的降價力度預計更大。

除此之外，結合天空之城、三盛國際公園這些次新案例，在二手的表現里面，對比開盤價的降價力度不低。

從所謂的保障角度來說，新盤可能還不如部分有一定房齡的二手。

土拍供應

對于五四北，目前在售新盤并不算多，大部分以前幾年的存量盤為主，當初高位拿地的泉頭，也隨著時間推進，庫存有了較大緩解。

近年在土拍市場里面，板塊的表現相對耀眼，不管是綠城海棠映月、還是建發璟園，還是近期開盤的和頌錦原，當初拿地全部都是觸發限價。

眼看開發殆盡，新店的舊改啟動，供應天量土地，在土拍市場，也沒有采取所謂的分批，而是一口氣搞了一個五四北的專場。

從地塊供應來看：

第七次土拍，五四北供應13幅地塊，其中商服用地2幅、安置房2幅，純商9幅。

純商面積合計390畝，建筑面積72萬方，合計起拍價79.77億。

按套均100平計算，9幅純商可以供應7200套房源，相當于兩個天空之城的體量。

從樓面價來看，基本都在1.1W左右，沒有太大差異。

從地塊區位來看，羅漢山地鐵站周邊的兩幅，宗地2023-55，56號，相對來說更加優質。

其中宗地2023-55號，容積率1.7，限高60米，指標較優，起拍樓面價也僅1.1W。

這樣的低容積率地鐵盤，很容易聯想到此前秀山的海棠映月，建發璟園。

從地塊航拍來看，靠山地塊，背后存在廟宇，這算是一個較大的負面。

當然相比于其他幾幅桂山村地塊，在更優指標和配套的情況下，這幅地塊可能也算是最優質的一幅。

從近期城南地塊土拍情況來看，雖然城南地塊有地鐵加持，樓面價1.06W左右，還有所謂的十九中一貫制加持，最終的結局是土拍前全部取消。

可以說如今的外圍地塊，被國企兜底已經算是幸運，更悲慘的結局可能是多次上架無人應拍。

對于五四北的這些地塊，目前來看預計會有過半地塊最終結局是取消流拍。

這樣的預期，好處在于不會立刻擠壓整個板塊，不過大面積的供應，無法成交的背后無非就是降價出讓。

對比五四北近年的土拍數據：

板塊在2017年土拍迎來高峰期，不少地塊都拍出2W以上的樓面價，同時這些地塊很多還是外圍。

后來板塊集中供應大量安商房，近年樓面價也達到1.7W左右，2023年降溫后1.3W。

這次的地塊全部在1.1W左右，已經跟當初的安商地塊樓面價差異不大。

目前的局面，這些純商地塊，即便樓面價更低，但是能成功出讓都有難度，很明顯后續面粉價不會太高。

這樣的基礎下，一旦上市不好賣，房價下調的空間也不低。

盤點總結

五四北板塊這幾年在樓市的表現不算搶眼，部分外圍滯銷盤，也一度拉低板塊信心，加上板塊天量安商房建設，目前已經開始逐步掛牌，以戰坂安商房為例，高層毛坯，成交單價1.49W。

目前部分安置房、次新房，都出現大幅度價格下跌，結合板塊的局面來看，可能還未見底。

新店超7000套房源待供應，戰坂前幾年的天量安商房，在二手市場蓄勢待發。

地鐵沿線的部分純安置房，也在辦證互相廝殺。

可以說對于五四北的剛需而言，后續可能還有更多優質二手選擇。

對于購房者建議而言，配套是重點，不是地鐵盤可以忽略，同時慎選安置房。