3W跌到2W，會展中心為何被擊垮？

繼續樓市二手貶值話題，福州的板塊不少，其中有兩個比較特別，一個是奧體，一個就是會展。

這兩個板塊都是圍繞公建而開始建設開發，如今從發展來看，都不算理想，房價都經歷過巔峰，目前對比巔峰下滑不少。

今天就來聊聊會展中心，板塊很簡單，就兩個次新盤，短期內都出現了較大幅度的價格下跌。

板塊項目

海峽國際會展中心于2010年5月竣工投入使用，占地2000多畝。

同年底福州土拍舉行，一次性供應了周邊三幅地塊。

世紀金源：以17.45億競得宗地2010-53號林浦二期地塊，面積289.21畝，溢價率20%，樓面價3636元/平

世紀金源：以17.95億競得宗地2010-52號林浦一期地塊，面積297.52畝，溢價率20%，樓面價3629元/平

個人買家：以14.5億競得宗地2010-51號潘墩一期地塊，面積177.68畝，溢價率63%，樓面價5028元/平

土拍備注：宗地2010-51、52、53號地塊，商品住宅戶型建筑面積120平方米以下的建筑面積須占商品住宅總建筑面積的70%以上。公共租賃房戶型套內面積分別為40平方米、平方米兩種，50所占比例各為50%，由市政府指定單位按3300元/平方米回購。

分析：一天時間，會展就成功出讓764畝地塊，看到這樣一場拍出巨型地塊的場景，很容易聯想。

比如近期的城南、五四北專場，亦或前幾年帝封江的一次性出讓。

從當時土拍來看，地塊還有面積段的限制，最終熱度不算太差。

拿地的買家也是個話題，世紀金源拿下近600畝地塊開始造城，后續還拿下了羅源、貴安，開發了兩個巨型大盤。

當時房企在福州還看上了東二環2800畝的巨型地塊，最終面對爭議，未能如愿，當年地塊被拆分，首幅被保利拿下，即保利香檳國際。

相比于世紀金源，個人買家更加神秘。

按消息來看，個人買家：吳華德、劉建忠。

劉建忠在當年，作為個人買家，在那一年也是非常出彩。

以個人名義在城區拿了三塊地，分別是金融街D6地塊(即華浦·華爾街)、江廈小區東側地塊(即愛琴海)、城南潘墩小區一期地塊（即中發印象外灘），總價超28億元。

后來的發展，華浦·華爾街上架法拍，金山地塊在依靠萬達拿地后賣給了紅星美凱龍，至于最后的住宅地塊，從股權來看，中發置業背后的控股德興集團-實際控制人即吳華德，這是一家龍巖的房企。

對于世紀金源開發的閩江世紀城，在2014年入市，按網絡數據，項目開盤以來都很火爆，蟬聯2014年度、2015年度福州銷冠王。

項目合計9073戶，分成三區：A區臨江苑：39棟、5696戶，B區臨湖苑：27棟、2577戶，E區克拉公寓：2棟、800戶。

項目的房價也從當初1.39W，一路走高在2016年突破2W，2020年項目二手部分房源突破3W，可以說這個超級大盤，貫穿上一輪的整個樓市周期。

對于中發印象外灘，項目2015年入市，分成多期開盤，截止到2020年，才全部分批領證上市，領證周期長達5年，比隔壁的超級大盤還多2年。

項目分成AB地塊，其中A地塊502套，B地塊共2045套，其中配建500套政府回購公共租賃房。

房價也從15年的1.6W，一路走高到2016年底2.5W，巔峰期逼近3W，還搞出捆綁2個車位的做法。

二手情況

時間來到2023年，兩個項目的二手成交，都出現了較大幅度下滑，下面看看詳情。

閩江世紀城A區-75平米：

2023年10月，中層簡裝，單價2.2W，總價167W
2022年1月，中層精裝，單價2.89W，總價219W

閩江世紀城B區-75平米：

2023年6月，高層精裝，單價2.49W，總價189W
2021年12月，高層精裝，單價3.03W，總價230W

從這個小戶型來看，對比前兩年的成交，都下跌6K左右，下跌20%。

對于這個超級大盤，房源成交也較多，從成交明細來看：

項目二手在2018-2021年，基本中高層房源成交均價在2.7-3W，2022年開始二手出現下跌，均價來到2.4W-2.6W，2023年A區成交來到2.2W，B區來到2.4W。

從走勢來說，下跌5-6K，雖然時間長達5年，但是真正集中下跌的周期在近2年。

對于中發印象外灘，近期中層毛坯，直接跌破2W，雖然戶型朝向比較特殊，不過對比2年前的成交，跌幅也到6K。

相比于閩江世紀城，印象外灘交房偏晚，二手成交也偏少，從均價來看，2021年2.4W左右，目前個別房源2W左右。

相比于當初開盤高峰期均價2.5W+，甚至出現捆綁車位等。

目前的二手成交，跌幅對比起來，可謂更大。

走勢分析

對于會展中心兩個新盤，從高位到目前二手下跌嚴重的走勢來看，涉及的因素也較多。

首先從區位來說，會展位于南二環東南側，按常規的劃分，屬于三環內，不過南二環自身距離市中心就算較遠，會展的區位相對來說，也相對靠外。

對于整個城南而言，最大的優勢就是地鐵。

目前來看，4、6號線在此交匯，對于印象外灘而言，距離交匯站600米左右，還算不錯。

對于閩江世紀城，雖然4號線近在咫尺，不過被河隔斷，也出現過維權，依然無解。

特別A區，最近的6號線都達到1.2公里，目前6號線并沒有進入市區，所以便利度也很一般。

至于劃片，雖然給出麥頂分校，但是這幾年的成績表現也一般。

除此之外就是，兩個項目體量都不小，超級大盤在福州樓市里面，就沒有過于堅挺的表現，一旦遇冷，拋壓過大。

當然除了這些硬性因素外，整個南二環的樓市才是最大的影響。

會展中心，當初的熱銷，以及2016年開始沖到2.6W-3W的價格，在當時已經對標東二環、奧體等。

這里面，除了房企的營銷外，更大的原因在于，當初整個南二環都沒有過多供應，對于區域內的部分拆遷戶或者地緣客，可選項并不多。

這幾年隨著，三叉街、郭宅、后坂、江邊村等舊改啟動，整個南二環供應了大量房源。

江南CBD等板塊也應運而生，當初祥浦苑2.4W開盤，做到盛況搖號，最好的承托就是區位更外圍的閩江世紀城。

當時項目二手高達2.8W-3W，直接倒掛4-6K。

后來2021年，南二環的郭宅、后坂的海納新潮、福州府等，都做到精裝2.7-2.9W的售價。

整個南二環板塊，都走向巔峰。

隨后的發展大家也很清楚，二環內的北園東升，供應了四大金剛，精裝2.7W在售，去化低迷。

當初郭宅、后坂，交房的次新，目前基本都是虧本出售，加上部分二手安商，以極低的價格打壓周邊。

整個南二環的樓市看上去都很慘淡。

此時的購房者，面對區位更優的二環內，很明顯當初因為供需承托的會展板塊，顯得吸引力更是偏低。

如今即便出現價格下跌，但是整個大板塊的樓市依然一蹶不振，可以說前景依然不佳。

盤點總結

對于會展板塊的發展，其實算是目前南二環的先例，板塊也給出了商圈+學區+地鐵的配套。

最終的發展，世紀金源+美凱龍等，沒有過多記憶點，所謂的麥頂分校只有牌子沒有成績，地鐵又出現隔河相望。

每年的峰會等節日，板塊反而成了最火熱的時候，只不過那時候又要封路，不知道算利好還是利空。

綜上，會展板塊雖然規模不大，但是也有一定代表性，看上去配套齊全，實際的體驗并不算理想。

目前南二環，依靠在建SM+萬達，近期引入麥頂分校，背靠地鐵1號線，看上去配套非常相似，不知道未來的表現，能否兌現預期。