南沙業(yè)主，虧懵了！

01

南沙開(kāi)發(fā)商降價(jià)

業(yè)主要求賠償近百萬(wàn)損失

前段時(shí)間，南沙的鳳鳴山項(xiàng)目，有業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣(mài)房，導(dǎo)致前期業(yè)主損失近百萬(wàn)，要求相應(yīng)賠償，并停止降價(jià)行為。

針對(duì)業(yè)主的訴求，前幾天官方給出了最新回復(fù)：

房屋交易屬于市場(chǎng)行為，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自身開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品享有自主定價(jià)權(quán)。

換言之，人家愛(ài)降價(jià)就降價(jià)，漲價(jià)就漲價(jià)，我管不著~~

我的粉絲群里也有人說(shuō)，又不是只有鳳鳴山才跌；全國(guó)都在掉，小地方七八十萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在只值二三十萬(wàn)，直接腰斬。

確實(shí)，如果降價(jià)就去投訴，全國(guó)多少業(yè)主要去投訴？如果漲價(jià)呢，業(yè)主會(huì)給開(kāi)發(fā)商分錢(qián)送錦旗嗎？

對(duì)于這種行為，你可能不支持，不過(guò)我非常理解這位業(yè)主的心態(tài)。

畢竟鳳鳴山的房?jī)r(jià)，從開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在一路走低，我要是業(yè)主，我估計(jì)比他們急。

2020年底，佳兆業(yè)鳳鳴山正式開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約2.4萬(wàn)/㎡，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)人氣不俗，賣(mài)得還相當(dāng)不錯(cuò)。

2021年11月，項(xiàng)目因佳兆業(yè)資金問(wèn)題，開(kāi)始停工、停售約一年九個(gè)月。

2023年8月，項(xiàng)目重新開(kāi)賣(mài)，賣(mài)的都是工抵房房源，均價(jià)約2萬(wàn)/㎡，對(duì)比2020年的開(kāi)盤(pán)價(jià)，低了4000元/㎡。

前幾天，又推出了新的工抵房源，最低單價(jià)去到1.7萬(wàn)/㎡，相比開(kāi)盤(pán)價(jià)低了7000元/㎡。

早幾年買(mǎi)的業(yè)主，確實(shí)一下子蒸發(fā)了大幾十萬(wàn)，算上利息直接上百萬(wàn)沒(méi)了，擱誰(shuí)都心痛。

02

遍地2字頭，橫瀝也難撐起一片天

但，這就是大環(huán)境。

1、一手房市場(chǎng)中，南沙的降價(jià)可不只有鳳鳴山一家。

哪怕是像橫瀝島這樣，資源拉滿(mǎn)、規(guī)劃高大上、官方常規(guī)性發(fā)糖的核心板塊，網(wǎng)紅盤(pán)們也是難保自身。

從2022年下半年開(kāi)始，南沙在售新盤(pán)就以“一口價(jià)房源”的名義，陸陸續(xù)續(xù)下調(diào)價(jià)格。

橫瀝島的鉑玥明珠ONE，在南沙算是很牛的存在，配套很強(qiáng)。

附近就是新地標(biāo)IFF，還有最快速地鐵18號(hào)線(xiàn)、最強(qiáng)醫(yī)院中山第一附屬醫(yī)院。

但就是這么牛的盤(pán)，也逃不過(guò)降價(jià)的宿命，從3.6萬(wàn)/㎡的限價(jià)跌到3萬(wàn)/㎡以下，一度賣(mài)出過(guò)2.4萬(wàn)/㎡的單價(jià)。

去年年底，這個(gè)盤(pán)推出6套一口價(jià)房源，折后單價(jià)1.56-2.82萬(wàn)/㎡。

同板塊的灣區(qū)金融城，兩年前剛開(kāi)盤(pán)那會(huì)可是風(fēng)頭正盛，茶水費(fèi)據(jù)說(shuō)都要50-100萬(wàn)，均價(jià)直沖3.6萬(wàn)/㎡。

去年年底推出6套一口價(jià)房源，折后單價(jià)2.98-3.22萬(wàn)/㎡，老業(yè)主也蒸發(fā)了大幾十萬(wàn)。

而全橫瀝降價(jià)最猛 的旭輝耀玥灣，之前推出的 特價(jià)房，最低2.39萬(wàn)/㎡，總價(jià)只需要238萬(wàn)!

對(duì)比去年最高峰， 跌幅高達(dá)1.1萬(wàn)/㎡ 。

此外，還有海語(yǔ)天悅灣，特價(jià)房79㎡三房，單價(jià)2.8萬(wàn)/㎡起；

建發(fā)·明珠灣璽，特價(jià)房99㎡南向大三房，單價(jià)2.9萬(wàn)/㎡起；

綠城桂語(yǔ)汀瀾，特價(jià)房100㎡四房，單價(jià)2.89萬(wàn)/㎡起……

而這些樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)都是站上過(guò)3字頭 ，海語(yǔ)天悅灣3.2萬(wàn)/㎡、建發(fā)·明珠灣璽3.3萬(wàn)/㎡ 、綠城桂語(yǔ)汀瀾3.7萬(wàn)/㎡。

可以說(shuō)，現(xiàn)在的橫瀝島，遍地特價(jià)房，2字頭跑不快，3字頭賣(mài)不了……

橫瀝島都撐不住，其他板塊更是泥菩薩過(guò)江。

比如位于南沙灣的越秀珠實(shí)天悅海灣，也是高開(kāi)低走，現(xiàn)在貼著2萬(wàn)/㎡地價(jià)賣(mài)房。

首次開(kāi)盤(pán)3.2萬(wàn)/㎡，最近春節(jié)推出7套一口價(jià)房源，單價(jià)最低2.3萬(wàn)/㎡。

去年12月，甚至有房源最低單價(jià)來(lái)到1字頭了。

2、新房降降降，南沙的二手房市場(chǎng)更是全面潰敗。

樂(lè)居的數(shù)據(jù)說(shuō)，南沙44個(gè)熱門(mén)小區(qū)中，目前有36個(gè)小區(qū)相比兩年前有降價(jià)，占比超8成。

沒(méi)辦法，本來(lái)樓市就在下行，還被一手房降價(jià)圍攻，主要想把房子賣(mài)出去，就也只能被迫降價(jià)。

星河山海灣，一套137㎡的4房2廳2衛(wèi)，總價(jià)360萬(wàn)，單價(jià)僅2.6萬(wàn)/㎡。

我查了一下，這個(gè)小區(qū)在2021年，還賣(mài)出過(guò)4.8萬(wàn)/㎡高價(jià)，兩年直接腰斬。

網(wǎng)紅小區(qū)南沙碧桂園，二手均價(jià)高峰期約2.4萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在有的業(yè)主為了能賣(mài)房，直接把掛牌價(jià)降到了1.25萬(wàn)/㎡。

直接打了個(gè)五折。

還有標(biāo)桿盤(pán)金茂灣，一套170㎡大平層，四房三衛(wèi)雙主套，總價(jià)只要493萬(wàn)，之前最高賣(mài)到差不多800萬(wàn)。

這樣的例子，在南沙真的不少見(jiàn)。

但就這個(gè)降價(jià)速度和幅度，確實(shí)讓業(yè)主很焦心啊。

03

房?jī)r(jià)回歸理性，成交逐步上漲

為什么呀，為什么？我只是早上車(chē)買(mǎi)了個(gè)房子，到底做錯(cuò)了什么？

就，很殘酷的是，你前幾年上車(chē)買(mǎi)南沙，確實(shí)就是錯(cuò)了。

南沙樓市搞成現(xiàn)在這個(gè)鬼樣子，有這幾個(gè)原因：

第一，大環(huán)境不好，80%的房子可能都沒(méi)能逃過(guò)降價(jià)的宿命。

不僅南沙、不僅廣州，全國(guó)都差不多。

你要是買(mǎi)在三四線(xiàn)城市的，只會(huì)更慘。比如清遠(yuǎn)的恒大銀湖城，高峰時(shí)期賣(mài)1萬(wàn)/㎡+，現(xiàn)在賣(mài)2800元/㎡。

時(shí)代的一片雪花，落在一個(gè)人的頭上，就是一座山。

這就是近兩年樓市的真實(shí)寫(xiě)照。

只能說(shuō)，前幾年買(mǎi)房的都在降價(jià)，大家都在蒸發(fā)資產(chǎn)，這樣想，會(huì)不會(huì)心里好受一點(diǎn)。

第二，南沙房?jī)r(jià)被炒房客透支了，現(xiàn)在只是在回歸理性的路上。

前幾年，南沙房?jī)r(jià)上漲這么快，從1字頭猛漲到3字頭仿佛坐上了火箭，這其中，深圳客功不可沒(méi)。

可以說(shuō)，南沙房?jī)r(jià)被透支了不少，而現(xiàn)在的南沙，已經(jīng)從外來(lái)投資客為主的市場(chǎng)，逐漸向真正有自住需求的客戶(hù)靠攏。

沒(méi)了外地炒家的煽風(fēng)點(diǎn)火，房?jī)r(jià)回落就不奇怪了。

你問(wèn)我南沙會(huì)不會(huì)繼續(xù)降價(jià)？大概率還會(huì)陰跌一段時(shí)間，但繼續(xù)暴跌也不太可能了。

因?yàn)槟仙超F(xiàn)在的價(jià)格差不多已經(jīng)到底了，并且南沙的基本面也在向好發(fā)展，還是給到了樓市一些支撐點(diǎn)的。

第一：人口增長(zhǎng)。

根據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局公布的《2022年廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》及《2022年廣州市人口規(guī)模及分布情況》，南沙區(qū)實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。

2022年全區(qū)常駐人口92.94萬(wàn)人，增長(zhǎng)2.9萬(wàn)人次，漲幅達(dá)3.22%，是全市最高！

第二：基礎(chǔ)配套建設(shè)完善。

去年，廣汽科技館開(kāi)放、南沙IFC亮相、中山大學(xué)附屬第一（南沙）醫(yī)院正式啟用。

橫瀝標(biāo)志性地標(biāo)IFF也已竣工交付，“木棉花”正式綻放。

商業(yè)發(fā)展也很快。

南沙環(huán)宇城于去年9月底開(kāi)業(yè)；12月底南沙悅方城、南沙星河COCO Park相繼開(kāi)業(yè)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)升級(jí)。

南沙環(huán)宇城開(kāi)業(yè)，圖源：鐵建南沙公號(hào)

第三，成交量逐步上去了。

在利好因素加持下，南沙2023年的樓市成交量是上漲的，成交超過(guò)8000宗。

已經(jīng)恢復(fù)到2019-2021年的成交水平。

包括廣州放松了120㎡以上房源的限購(gòu)后，南沙的表現(xiàn)也不輸中心區(qū)域。

我統(tǒng)計(jì)了一下，新政后，南沙區(qū)以43套的成交量排名限購(gòu)區(qū)第二。

總的來(lái)說(shuō)，南沙的樓市潛力空間比較大，只不過(guò)需要較長(zhǎng)時(shí)間兌現(xiàn)。老規(guī)矩，還是給大家簡(jiǎn)單幾點(diǎn)建議吧：

1、對(duì)于在南沙、特別是核心板塊買(mǎi)了房子的業(yè)主來(lái)講，還是盡量要用平穩(wěn)的心態(tài)看待房?jī)r(jià)的變化。別急，因?yàn)槟慵币矝](méi)用。

實(shí)在著急出手的，可能就要在價(jià)格上作出大的讓步；如果不著急賣(mài)，其實(shí)現(xiàn)在不算是特別好的賣(mài)房時(shí)機(jī)。

2、對(duì)于想要入手南沙的買(mǎi)家來(lái)講，我舉雙手支持剛需買(mǎi)家現(xiàn)在買(mǎi)入，因?yàn)槟壳胺績(jī)r(jià)回落到正常區(qū)間，性?xún)r(jià)比還是比較高的。

并且現(xiàn)在南沙的開(kāi)發(fā)商卷啊、打仗啊，買(mǎi)家就更加可以慢慢選。不僅可以選一個(gè)價(jià)格合適、還可以選朝向、選樓層、選到自己最滿(mǎn)意的房子。

如果是投資客，直接勸退哈。

? THE END

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文 | 村長(zhǎng)♂